Зарубежный и российский опыт развития ипотеки
Привлечение ресурсов для кредитования на строительство и приобретение жилья важная проблема, так как ипотека – долгосрочное и рискованное мероприятие. Основных моделей привлечения средств в мире четыре:
- коммерческие универсальные банки (за счет депозитов);
- ипотечные банки (за счет депозитов);
- вторичный рынок ипотечных кредитов (выпуск и размещение ипотечных ценных бумаг);
- учреждения основные ссудосберегательные (выпуск и размещение ипотечных ценных бумаг).
Необходимо данные схемы рассмотреть.
Менее совершенная модель, но наиболее простая – традиционная. Применяется она и комерческими и специализированными банками, занимающимися ипотекой.
На депозитных счетах юридических лиц размещена ресурсная база для ипотек. В долгосрочных архивах они размещены частично и носят краткосрочный характер. Поэтому банки используют собственный капитал и займы (межбанковские и другие).
Ипотекой в этой инвестиционной моделе связаны исключительно заемщик и кредитор (схема «заемщик – кредитор»). Непосредственным обладателем кредита до конца остается банк, несмотря на залог недвижимости. Финансовая технология закрыта. Исходя из экономической, финансовой ситуации и личных интересов банк сам регулирует инвестиционный процесс.
Данная модель кредитования присуща станам со стабильной экономикой, например, в Западной Европе. Там средний объем выданных ипотек составляет 62% [3]
Закрытая система финансирования присуща судосберегательной модели. В Германии популярны ССК (строительно-сберегательные кассы). На их примере рассмотрим данную модель. Группа физических лиц, которые объединены интересами строительства, модернизации и приобретения жилья, или банки создают данные учреждения. Здесь устанавливаются собственные кредитные и депозитные ставки, чем делают модель независимой от колебаний ставок и рынка капитала, все это сделано благодаря объединению и взаимопомощи вкладчиков. К тому же, на протяжении срока кредита ставка не меняется. 2,5%-4,5% - это ставка накопления, 4,5%-8,5% - это ставка кредитования [4]
Американская модель носит дополнительное название «модель вторичного ипотечного рынка». Различие с предыдущими – в совершенно другом решении проблем ресурсного обеспечения ипотеки. Существует вторичный рынок ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, откуда и поступает основной приток кредитных ресурсов на ипотеку. В США действует имеено такая схема («заемщик – кредитор – посредник – инвестор», иногда «заемщик – кредитор – инвестор»).
Состоит эта модель из первичного и вторичного рынка и является двухуровневой. Кредиты дают на первичном рынке. На начальных стадиях кредитные институты привлекают заемный и собственный капитал, чем в итоге и отличается американская модель от традиционной.
В случае надобности, кредитный институт перепродает ипотеку финансовым посредникам или инвесторам, это нужно для быстрого возврата затраченных средств. Таким образом кредит можно переместить с первичного рынка на вторичный. А вырученные средства вновь идут на кредитование. Так решается проблема банковской ликвидности.
Обострение геополитической ситуации летом 2015 года вызвало повышение ставок по ипотеке и ужесточение условий кредитования. Нестабильная экономическая ситуация и усиление западных санкций привели к тому, что банки начали предъявлять высокие требования к размеру первоначального взноса и обеспечению кредита. Некоторые кредитные организации предлагают сниженные ставки при условии внесения дополнительной комиссии.
Открыл сезон повышения ставок Сбербанк, который первым поднял ставку в июле 2015 года на 0,5%-1% годовых, а в октябре отменил скидку 0,5% на строящееся жилье. В августе его примеру последовал СБЕРБАНК, увеличив ставку на 0,1%-0,3% годовых [24].
Начиная с сентября, ставки на 0,5% подняли Альфа-Банк, Райффайзенбанк и на 0,25%-0,5% – банки Открытие и Росбанк. Россельхозбанк предлагает минимальную ставку для участников зарплатного проекта – 14% годовых, для остальных заемщиков – от 14,25% [24].
Кредитные организации, сотрудничающие с АИЖК, пока не меняли условия предоставления социальной ипотеки. В то же время некоторые банки придерживаются противоположной политики и снижают номинальные ставки, например, банк Возрождение понизил ставки на 0,5%-1% годовых, чтобы не терять конкурентоспособность на рынке.
Ипотечные сделки остаются наименее рискованными, поэтому кредитные организации в 2016 году стараются придерживаться действующих условий, однако АИЖК прогнозирует, что средневзвешенная ставка по ипотеке в 2016 году составит 12,5%. Это объясняется действием санкций, введенных против российских банков и удорожанием фондирования, а также нестабильной экономической ситуацией.
В таблице 2 представлена динамика рынка ипотечного кредитования.
Таблица 2 - Динамика роста объемов ипотечного жилищного кредитования и его доли в ВВП России
| Год | Объем выданных ипотечных кредитов | Объем валового внутреннего продукта | Доля ипотечных кредитов в ВВП, % | ||
| Млрд руб. | Темп изм. к предыдущему году, % | Млрд руб. | Темп изм. к предыдущему году, % | ||
| 263,6 | 100,0 | 26 917,2 | 100,0 | 1,0 | |
| 556,5 | В 2,6 р. | 33 247,5 | 123,5 | 1,7 | |
| 655,8 | 117,8 | 41 276,8 | 124,2 | 1,6 | |
| 152,5 | 23,2 | 38 807,2 | 94,1 | 0,4 | |
| 380,1 | В 2,5 р. | 46 308,5 | 119,3 | 0,8 | |
| 716,9 | 188,6 | 55 644,0 | 120,2 | 1,3 | |
| 1031,9 | 143,9 | 61 810,8 | 111,1 | 1,7 | |
| 1 353,6 | 131,2 | 66 689,1 | 107,9 | 2,0 |
Влияние ипотеки на развитие рынка жилья продолжает увеличиваться. В I полугодии 2015 года доля сделок с ипотекой на рынке жилья достигла очередного рекордного уровня – 26,4%, что на 2,8 п.п. выше, чем годом ранее.
Как развивалась жилищная ипотека за последние годы, свидетельствуют данные таблицы 3.
Таблица 3 - Динамика ипотечных жилищных кредитов в РФ в 2009–2015 гг.
| Показатели (на дату) | 1.01.2009 | 1.01.2011 | 1.01.2012 | 1.01.2013 | 1.01.2014 | 1.01.2016 |
| Задолженность по ипотечным кредитам, млн руб. | 125 723 | 350 174 | 702 185 | 903 475 | 1 010 889 | 1 150 259 |
| Из них: | ||||||
| в рублях | 77 396 | 239 361 | 524 045 | 654 015 | 812 775 | 905 125 |
| в иностранной валюте | 48 327 | 110 813 | 178 140 | 249 460 | 198 114 | 245 134 |
| Темпы роста задолженности по ипотечным кредитам (в % к 01.01.2009) | – | 278,5 | 558,5 | 718,6 | 804,1 | 916,2 |
| Темпы роста задолженности по ипотечным кредитам к предыдущему г. | – | 278,5 | 200,5 | 128,7 | 111,9 | 114,5 |
Увеличение объемов выдачи ипотечных кредитов и жилищного строительства удерживают рынок жилья на сбалансированной траектории развития – дополнительный платежеспособный спрос населения, поддерживаемый ипотекой, абсорбирует первичный рынок жилья.
Таблица 4 - Сравнительная характеристика темпов роста объемов выданных ипотечных жилищных кредитов и жилищного рынка в России
| Показатель | Годы | ||||||
| Объем выданных ипотечных жилищных кредитов, млрд руб. | 556,5 | 655,8 | 152,5 | 380,1 | 716,9 | 1031,9 | 1353,6 |
| Темп роста выданных ипотечных жилищных кредитов, % | В 2,1р. | 117,8 | 23,2 | В 2,5р. | 188,6 | 143,9 | 131,2 |
| Ввод жилья, млн м2 общей площади | 61,2 | 64,1 | 59,9 | 58,4 | 62,3 | 65,7 | 69,4 |
| Темп роста ввода жилья, % | 120,9 | 104,7 | 93,4 | 97,5 | 106,7 | 105,4 | 105,6 |
| Средняя стоимость 1 м2 жилья, тыс. руб. | 47,2 | 56,6 | 52,9 | 60,0 | 48,2 | 56,4 | 56,5 |
| Темп роста стоимости жилья, % | 129,0 | 119,6 | 93,5 | 113,4 | 80,3 | 117,0 | 100,2 |
Процессом рефинансирования и секьюритизации (как метод рефинансирования) определяется сама проблема доступности ипотеки. Существует потребность в финансовых ресурсах субъектов ипотеки, но уровень развития вышеуказанных процессов сильно отстает от нее. Это видно из исследования автора.
С целью увеличения предложения жилья эконом-класса, предложено изменить процедуру проведения торгов по продаже права аренды земельных участков. Для застройщиков желающих строить жилье данного класса будет проводиться закрытый аукцион. Максимальная стартовая цена за 1 кв. м, устанавливаемая организаторами, может быть лишь на 2% больше, установленной рыночной стоимости за 1 кв. м для каждого муниципального района. Победителем аукциона, признается тот застройщик, который предложил наименьшую цену за 1 кв. м, по которой он будет реализовывать будущую построенную на данном участке жилую недвижимость. Земельный участок с проложенными к нему инженерными коммуникациями, победителю конкурса будет выделяться бесплатно.
2. Анализ ипотечного кредитования на примере ПАО «СБЕРБАНК»