Особенности оценки стоимости земельных участков
Земельные участки с точки зрения оценки отличаются от всех других объектов недвижимости. Связано такое положение вещей со следующими факторами:
‒ земельные участки свободно воспроизведены быть не могут, как любые другие объекты недвижимости;
‒ земельные участки имеют различное использование (как средство производства, например, для выращивания сельскохозяйственных культур, или в качестве основы для размещения другой недвижимости);
‒ земельные участки не имеют срока эксплуатации в отличие от всей другой недвижимости.
Понятие физического износа к земельным участкам не применяется.
При проведении оценки обязательно учитывается категория, к которой принадлежат земельные участки (сельскохозяйственное предназначение, садоводство и т.д.), а также возможность перехода земельных участков в другие категории. В случае перехода земельных участков из одной категории в другую стоимость может значительно поменяться.
Оценка земельных участков осуществляется исходя из самого эффективного способа использования этой земли. Получается, что рыночная стоимость земли представляет собой максимальную расчетную величину. При этом максимально эффективное использование данной земли может не соответствовать текущему использованию.
Во внимание при определении рыночной стоимости земельного участка принимается следующее:
‒ целевое назначение земли и разрешенное использование;
‒ планируемые изменения, которые коснутся рынка земельных участков;
‒ использование земельного участка на настоящий момент времени.
Оценка земель, имеющих различное назначение :
1. Оценка земельных участков различных поселений (города, деревни, поселки и т.д.) осуществляется исходя из анализа рынка купли-продаж в данной местности; ставок арендной платы; ценовых предложений по объектам недвижимости; инфраструктуре; экологической обстановки; исторической ценности окружающей территории и т.д.
2. Оценка земельных участков, имеющих сельскохозяйственное назначение, производится исходя из того, какой на них можно фактически вырастить урожай основных культур; затраты на их производство и цены реализации продукции в этом регионе;
3. Оценка земельных участков, расположенных на территории садовых товариществ или дачных кооперативов, осуществляется по аналогии с ценами предложений на незастроенные участки или в ходе анализа цен сделок купли – продажи. Принимается в учет состояние транспортной развязки, наличие инженерных коммуникаций, экологическая обстановка, расстояние до центра города. Также на оценку влияет состояние инфраструктуры.
Поскольку рыночная стоимость недвижимости и земельных участков может меняться, то оценка осуществляется по состоянию на конкретную дату [4, C. 148-150].
Методы оценки земель
Нормативный метод заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд.
Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного обустройства и др. Земли разделяют на зоны, дифференцированные по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли (Закон РФ «О плате за землю»). Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре.
Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки.
Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права собственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные условия (изменяются во времени), месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения), условия зонирования, физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф), доступные коммунальные услуги, экономические характеристики, наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Особую категорию представляют собой городские земли, на их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.
Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке. Российский земельный рынок не отвечает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно определить исходя из информации о сделках продаж участков-аналогов. Поэтому для оценки должна собираться вся доступная информация для применения всех методов оценки участков.
Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.
На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка определяется по доходному подходу обычно с применением метода прямой капитализации.
Метод распределения (метод соотношения, соотнесения, allocation) — определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.
Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.
Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию.
Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрестности.
Метод является наиболее эффективным в условиях пассивного рынка (отсутствуют данные о продаже свободных земельных участков) с учетом особенностей исходной информации и модели получения искомой стоимости.
Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.
Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий.
Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки.
В целом, моделирование рыночной стоимости земельных участков проводится в рамках предположения о достижении динамического равновесия в конкуренции различных «рациональных» землепользователей за право занять определенный участок. При балансе платежеспособного спроса и предложения на имитируемом земельном рынке при ограниченности предложения решается вопрос о наиболее эффективном использовании участка как свободного и с учетом существующей застройки. Моделирование потенциального рентного дохода для различных типов землепользования базируется на закономерностях формирования рентных эффектов местоположения и сложившихся цен (продажи и аренды). Учитывая существенную разницу в стоимостных показателях для участков, расположенных по фронту улично-дорожной сети города и расположенных на внутриквартальных территориях, эти участки подлежат обязательному разделению при оценке. Реализация принципа наиболее эффективного использования происходит в условиях конкуренции за пользование недвижимостью между различными функциональными сегментами рынка с учетом реальных ограничений на объемы спроса и возможной многофункциональности территории, в результате чего на каждом участке образуется набор землепользователей [2, C. 65-68].
Задача № 1
Оценить рыночную стоимость предполагаемой для публичного обращения муниципальной облигации, номинальная стоимость которой равна 200 руб. До погашения облигации остается 1 год. Номинальная ставка процента по облигации (используемая для расчета годового купонного дохода в процентах от ее номинальной стоимости) – 16%. Ставка налога по операциям с ценными бумагами – 13%. Доходность сопоставимых по рискам (также безрисковых для держания их до того же срока погашения) государственных облигаций – 17%.
Решение:
Необходимо оценить стоимость бизнеса по покупке и держанию облигации. Доходы с этого бизнеса прогнозируются как фиксированные:
‒ по завершении каждого года t – купонный доход в процентах от номинальной стоимости облигации (At = Vном * iном);
‒ по истечении срока облигации – погашение ее по номинальной стоимости (At = Vном * iном + Vном)
В качестве ставки дисконта может быть взята сопоставимая по рискам ставка дохода по государственным облигациям (также безрисковая; муниципальные облигации гарантированы местными налогами, государственные облигации – федеральными налогами) – R = 0,17.
На конкурентных рынках стоимость бизнеса, т.е. муниципальной облигации стремится к остаточной текущей стоимости ожидаемых с него доходов. Таким образом, рыночная стоимость предполагаемой для публичного обращения муниципальной облигации определяется по формуле: 198,3
Ц = PVост = 
= 
= 225,9 руб.
Таким образом, с учетом налога по операциям с ценными бумагами рыночная стоимость предполагаемой для публичного обращения муниципальной облигации будет составлять 196,5 руб.
Задача № 2
Рассчитать для фирмы «С.А.Р.К.» показатель денежного потока на основе данных, приведенных из отчетов о прибылях и убытках, движении средств, а также с учетом изменения баланса предприятия (в руб.).
Исходные данные для удобства сведем в таблицу.
Таблица 1 – Исходные данные
| Поступления по контрактам на реализацию продукции: | |
| - реализация с оплатой по факту поставки | 400 000 |
| - реализация с оплатой в рассрочку | 300 000 |
| - авансы и предоплата | 25 000 |
| Итого поступления: по контрактам на реализацию продукции | 925 000 |
| Чистая прибыль | 105 000 |
| Себестоимость реализованной продукции | 520 000 |
| Накладные расходы | 155 000 |
| Износ | 180 000 |
| Налоги | 255 000 |
| Проценты за кредит | 51 425 |
| Увеличение задолженности по балансу | 380 000 |
| Вновь приобретенные активы, поставленные на баланс | 315 000 |
Денежным потоком является сальдо между поступлениями (со знаком «плюс») и платежами (со знаком «минус») предприятия.
Поступлениями в исходных данных являются:
‒ поступления от реализации продукции (в свою очередь, делятся на поступления от продаж продукции с оплатой по факту поставки и от продукции, проданной – в том числе в предшествовавших периодах – в рассрочку);
‒ поступления новых кредитных средств (увеличение задолженности).
Сумма этих поступлений равна: 380 000 + 925 000 = 1 305 000 руб.
Показатель чистой прибыли в исходных данных является промежуточным (расчетным) и не соответствует какому-либо конкретному поступлению средств. Реальные платежи на указанные суммы, согласно данным задачи, делались по всем следующим позициям:
‒ себестоимость реализованной продукции (прямые материальные и трудовые затраты);
‒ накладные расходы;
‒ налоги;
‒ проценты за кредит;
‒ вновь приобретенные активы, поставленные на баланс (на баланс активы ставятся по той стоимости, по которой они фактически покупались).
Отчисления на износ не являются платежом, так как эти средства с предприятия не уходят.
Таким образом, сумма платежей составила: 520 000 + 155 000 + 255 000 + + 51 425 + 315 000 = 1 296 425 руб.
Определяем сальдо поступлений и платежей, т.е. денежный поток за период: 1 305 000 - 1 296 425 = + 8 575 руб.
Таким образом, для фирмы «С.А.Р.К.» показатель денежного потока 8 575 руб.
Список использованной литературы
1. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости / А.Н. Асаул. – СПб.: Питер, 2013. – 416 c.
2. Ванданимаева, О.М. Оценка стоимости земельных участков / О.М. Ванданимаева. – М.: Московская финансово-промышленная академия, 2015. ‒ 119 с.
3. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости / В.А. Горемыкин. – М.: Юрайт, 2012. – 926 c.
4. Тепман, Л. Н. Оценка недвижимости / Л. Н. Тепман. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2012. – 463 с.