Методы определения ставок дисконтирования и капитализации денежных потоков.
| 1. |
| 2. |
| 3. |
4. Заполните таблицу:
| Метод Ринга (прямолинейный возврат капитала) используется: | |
| Метод Инвуда (возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции) используется: | |
| Метод Хоскольда (возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента) используется: |
5. Решите задачи:
Задача 18.
Объект-аналог продан за Ц млн руб. Чистый операционный доход по нему составил ЧД тыс. руб. Определить ставку капитализации.
| Показатель | Вариант | |||||
| (3) Ц, млн. руб. | 600,0 | 620,0 | 640,0 | 660,0 | 680,0 | 700,0 |
| (2) ЧД, тыс. руб. | 60,0 | 70,0 | 80,0 | 90,0 | 100,0 | 110,0 |
| Формулы для решения задачи: |
r (ставка капитализации) =
Вывод:
Задача 19.
Стоимость земли составляет γзем.% от стоимости недвижимости. Ставка капитализации для земли в данном рыночном секторе составляет rзем %, для зданий – rзд %. Определить общую ставку капитализации.
| Показатель | Вариант | |||||
| (3) γзем. , % | 30,0 | 32,0 | 34,0 | 36,0 | 38,0 | 40,0 |
| (2) rзем, % | 15,0 | 16,5 | 18,0 | 19,5 | 21,0 | 22,5 |
| (1) rзд, % | 20,0 | 20,8 | 21,6 | 22,4 | 23,2 | 24,0 |
| Формулы для решения задачи: |
Обозначения к расчетной таблице:
rобщ.- общая ставка капитализации.
Расчетная таблица
| Показатель | Ед.изм. | Значение |
| γзем. | ||
| rзем. | ||
| γзд. | ||
| rзд. | ||
| rобщ. |
Вывод:
Задача 20.
Сметная стоимость строительства равна С тыс. руб. Рыночная стоимость земельного участка – Сзем тыс. руб. Рыночная норма прибыли инвестиций – rпр %, ставка по безопасным вложениям – rб. Продолжительность расчетного периода до полного износа здания – Т лет. Рассчитать величину коэффициента капитализации: прямолинейным методом (методом Ринга); методом Хоскольда, методом Инвуда.
| Показатель | Вариант | |||||
| (1) С, тыс. руб. | 800,0 | 825,0 | 850,0 | 875,0 | 900,0 | 925,0 |
| (2) Сзем, тыс. руб. | 200,0 | 225,0 | 250,0 | 275,0 | 300,0 | 325,0 |
| (3) Т, лет | 15,0 | 17,0 | 19,0 | 21,0 | 23,0 | 25,0 |
| (2) rпр, % | 12,0 | 13,5 | 15,0 | 16,5 | 18,0 | 19,5 |
| (1) rб, % | 4,0 | 4,8 | 5,6 | 6,4 | 7,2 | 8,0 |
| Формулы для решения задачи: |
Обозначения к расчетной таблице:
r – величина коэффициента капитализации.
Расчетная таблица
| Показатель | Ед.изм. | Значение |
| Т | ||
| r1 (методом Ринга) | ||
| rб | ||
| r2 (методом Хоскольда) | ||
| rпр | ||
| r.3 (методом Инвуда) | ||
| rобщ.1 | ||
| rобщ.2 | ||
| rобщ.3 |
Вывод:
ПРИЛОЖЕНИЕ
Тема 1 ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ.
1. Перечислите принципы, связанные с представлением владельца об имуществе.
2. Сущность принципа полезности.
3. Сущность принципа замещения.
4. Сущность принципа ожидания.
5. Перечислите принципы, связанные с функционированием в рыночной среде.
6. Сущность принципа зависимости и принципа соответствия.
7. Сущность принципа спроса и предложения.
8. Сущность принципа конкуренции и принципа изменения.
9. Перечислите принципы, связанные с эксплуатацией имущества.
10. Сущность принципа вклада и принципа сбалансированности.
11. Сущность принципа возрастающей или уменьшающейся отдачи.
12. Сущность принципа наилучшего и наиболее эффективного использования.
Тема 2. ВИДЫ ОЦЕНОК СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ.
1. Назовите виды стоимости.
2. Рыночная стоимость.
3. Нормативная стоимость.
4. Стоимость замещения.
5. Стоимость при существующем использовании.
6. Стоимость воспроизводства.
7. Инвестиционная стоимость.
8. Стоимость для целей налогообложения.
9. Ликвидационная стоимость.
10. Утилизационная стоимость.
11. Кадастровая стоимость.
12. Специальная стоимость.
Тема 3.1.МЕТОДЫ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ.
1. Затратный подход представляет собой…
2. Основные методы затратного подхода оценки стоимости объекта недвижимости.
3. Сущность затратного подхода.
4. Основные этапы определения стоимости объекта недвижимости методами затратного подхода.
5. Метод удельной стоимости при оценке объекта недвижимости.
6. Поэлементный метод расчета при оценке объекта недвижимости.
7. Сметный метод при оценке объекта недвижимости.
8. Индексный способ оценки объекта недвижимости.
9. Виды износа.
10. Физический износ.
11. Моральный износ.
12. Внешний износ.
Тема 3.2.МЕТОДЫ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ.
1. Сравнительный подход представляет собой…
2. Основные методы сравнительного подхода оценки стоимости объекта недвижимости.
3. Этапы определения стоимости недвижимости методами сравнительного подхода.
4. Виды корректировок (поправок).
5. Объектом-аналогом для целей оценки объекта недвижимости признается объект…
6. Сущность сравнительного подхода.
7. Сущность метода сравнения продаж.
8. Способы определения стоимости объекта недвижимости при методе сравнения продаж.
9. Сущность метода валового рентного мультипликатора.
10. Формула определения стоимости объекта недвижимости методом валового рентного мультипликатора.
11. Условия применения методов сравнительного подхода.
12. Сравнительный подход базируется на принципах…
Тема 3.3.МЕТОДЫ ДОХОДНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ.
1. Доходный подход представляет собой…
2. Основные расчетные показатели, используемые методами доходного подхода.
3. Потенциальный валовой доход (ПВД) -
4. Действительный валовой доход (ДВД) –
5. Чистый доход (ЧД) -
6. Основные методы доходного подхода оценки стоимости объекта недвижимости.
7. Сущность доходного подхода.
8. Сущность метода капитализации.
9. Формула определения стоимости объекта недвижимости методом капитализации доходов.
10. Сущность метода дисконтирования денежных потоков.
11. Формула определения стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков.
12. Доходный подход базируется на принципах…
Тема 4.СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ.
1. Преимущества методов затратного подхода.
2. Преимущества методов сравнительного подхода.
3. Преимущества методов доходного подхода.
4. Недостатки методов затратного подхода.
5. Недостатки методов сравнительного подхода.
6. Недостатки методов доходного подхода.
7. Формула определения средневзвешенной стоимости объекта недвижимости.
8. Формула определения среднеарифметической стоимости объекта недвижимости.
9. Преимущества согласования результатов оценки стоимости объекта недвижимости.
10. Основная сложность определения средневзвешенной стоимости объекта недвижимости.
11. Формула определения средневзвешенной стоимости объекта недвижимости применительно к затратному, сравнительному и доходному подходам.
12. Сущность согласования результатов оценки стоимости объекта недвижимости.
Тема 5. ЭЛЕМЕНТЫ ФИНАНСОВОЙ МАТЕМАТИКИ, ИСПОЛЬЗУЕМОЙ В ЭКОНОМИКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.
1. Капитализация денежных потоков.
2. Дисконтирование денежных потоков.
3. Сложный процент.
4. Основные функции финансовой математики (шесть функций сложного процента).
5. Аннуитет. Виды аннуитета.
6. Равномерный и неравномерный аннуитет.
7. Будущая стоимость денежной единицы – FV (Future value).
8. Будущая стоимость аннуитета – FVA (Future value of an annuity).
9. Фактор фонда возмещения – SFF (Sinking fund factor).
10. Текущая стоимость денежной единицы – PV (Present value).
11. Текущая стоимость аннуитета – PVA (Present value of annuity).
12. Взнос на амортизацию денежной единицы – IAO (Installment of amortize one).
Тема 6. МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТАВОК ДИСКОНТИРОВАНИЯ И КАПИТАЛИЗАЦИИ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ.
1. Методы обоснования ставки дисконтирования (капитализации).
2. Средневзвешенная стоимость капитала.
3. Ставка процента по заемному капиталу.
4. Ставка по безопасным вложениям.
5. Ставка по безопасным вложениям с поправкой на риск (метод рыночного анализа).
6. Метод кумулятивного построения.
7. Способы определения нормы возмещения инвестированного капитала.
8. Метод рыночной выжимки (экстракции).
9. Экспертные методы определения ставки дисконтирования (капитализации).
10. Формула определения ставки капитализации методом Ринга.
11. Формула определения ставки капитализации методом Инвуда.
12. Формула определения ставки капитализации методом Хоскольда.