Сущность консорциального кредитования 3 страница
д) разработку стратегии управления рисками при кредитовании инвестиционных проектов.
2. Предоставление банковского инвестиционного кредита. На этой стадии происходит:
а) рассмотрение заявки на получение инвестиционного кредита заемщиком;
б) анализ технико-экономического обоснования объекта кредитования (инвестиционного проекта);
в) изучение кредитоспособности клиента и оценка рисков по ссуде;
г) определение условий обеспечения кредита;
д) подготовка и заключение кредитного договора.
3. Контроль за целевым использованием кредита и его своевременным погашением (мониторинг банковского инвестиционно го кредита). Эта стадия включает в себя:
а) проверку целевого использования заемных средств на финансирование инвестиционного проекта в течение всего срока действия кредитного договора;
б) анализ бухгалтерского баланса и финансового состояния позы щика течение всего срока кредитования;
в) контроль за своевременным погашением ссуды и процентов;
г) проверку сохранности залога;
д) проверку выполнения условий кредитного соглашения.
Банковское инвестиционное кредитование рассматриваются с позиций трех основных этапов кредитного процесса.
Первый этап - это разработка направлений кредитной работы (оценки макроэкономической и инвестиционной ситуации в стране и регионе, разработка внутренних нормативных документов, подготовка персонала, риск-менеджмент).
Второй этап - непосредственное предоставление инвестиционного кредита. Третий этап - банковский мониторинг.
4.3.3. Порядок предоставления и погашения банковского кредита в инвестиционную деятельность
Кредит в инвестиционную деятельность оказывают кредитоспособным заемщикам, под ликвидное обеспечение на основании такого пакета документов:
• кредитной заявки;
• нотариально заверенных учредительных документов;
• бизнес-плана или технико-экономического обоснования получения кредита;
• расчета потребности в кредите (потребность определяется как разница между сметной стоимостью осуществления кредитного проекта и собственными средствами заемщика, направляемых на этот проект);
• проектно-сметной документации, утвержденной в установленном порядке;
• расчета срока окупаемости и рентабельности объекта кредитования;
• расчета экономической эффективности от внедрения проекта;
• финансовых отчетов
• документов из предложенного заемщиком вида обеспечения;
• титульный список строительства с распределением заданий по годам;
• подрядного договора на строительство и других контрактов и договоров.
Каждый банк разрабатывает свои требования к пакету документов для предоставления долгосрочного кредита в инвестиционную деятельность.
Кредитные отношения регулируются кредитным договором, выдается кредит безналично на оплату расчетных документов (чаще всего с помощью открытой кредитной линии).
Погашается кредит после ввода объекта в эксплуатацию, когда заемщик получит прибыль, часть которой направляется на погашение.
29. Кредитное соглашение (договор) - это юридический доку мент, определяющий взаимные обязательства и ответственность между коммерческим банком и клиентом по случаю получения последним
банковских ссуд.
В кредитном договоре предусматривается размер кредита, усло ви предоставления и погашения ссуды, процентная ставка по кре дит, обязательства предприятия по залогу и формы обес печения ссуд, перечень расчетов и сведений, необ них для кредитования, сроки их предоставления и другие условия. Кон кретных содержание договора и перечень условий определяются по соглашению сторон.
Правильно составленный договор должен защитить интересы бан ку и представленных им лиц (вкладчиков и акционеров) путем установления необходимых ограничений на действия заемщика, которые мо гут представлять собой угрозу для возврата средств банка.
В связи с тем, что инвестиционное кредитование относится к наиболее рискованных операций банка, то сам процесс возврата средств (каким образом, когда, где банк может осуществлять меры по возврату) должен быть детально оговорен в кредитном
договоре. Исходя из этого, кредитное соглашение должно содержать ограничительные условия, которые могут быть двух видов:
* Обязательственные, обязывающие заемщика осуществлять определенные мероприятия, например: периодически предоставлять банкам финансовую отчетность; подтверждать уровень страховых взносов; поддерживать определенный уровень ликвидности и т.д.;
* Ограничительные, которые ограничивают заемщика по осу ния определенных мер без согласований с банком, например: увеличение суммы своего долга, покупки дополнительного основного капитала, участие в слияниях, осуществление продажи активов или выплаты две-соких дивидендов своим акционерам.
Главное требование к содержанию кредитного договора заключается в то му, чтобы он включал в себя такие юридические нормы, которые бы позволили регулировать весь комплекс взаимоотношений банка с заемщику ком. В банковской практике используются типовые формы кредитных договоров по различным видам кредитов. Типичная фор ма кредитного договора приведена в Положении НБУ «О креди вание» (см. приложение 7 настоящего издания).
На основе типовой формы кредитного договора банки разработки ляются собственные варианты этого документа. Конкретное содержание кредит ного договора и перечень всех условий кредитной сделки определяется ются по соглашению сторон. В каждом конкретном случае содержание кредитного договора приспосабливается к особенностям занимали ника, учитывает специфику его финансово-хозяйственной деятельности.
Например, в кредитном договоре на выдачу инвестиционного кредита, как правило, предусматривается поэтапное предоставление кредита по мере выполнения строительно-монтажных работ, приобретение товарно-материальных ценностей или кредитование траншами. При этом в договоре должны быть определены конкретные пути перечисления средств на оплату расчетов поставщиков или подрядчиков.
30. Основним елементом техніко-економічної експертизи є оцінка ефективності інвестицій, яку необхідно проводити за такими принципами:
• оцінка капіталу, що інвестується, базується на показнику грошового потоку (cash flow), який формується за рахунок суми чистого прибутку та амортизаційних відрахувань у процесі експлуатації інвестиційного проекту;
• як інвестований капітал, так і суму грошового потоку обов'язково приводять до справжньої вартості. Приведення здійснюється диференційовано по кожному етапу подальшого інвестування;
• у процесі дисконтування грошового потоку вибирають диференційовану ставку відсотка для різних інвестиційних проектів;
• варіація форм ставки відсотка, що використовується для дисконтування, здійснюється залежно від мети оцінки. Для розрахунку такого показника ефективності інвестицій, як ставка відсотка, яка вибирається для дисконтування, можуть бути використані: середньозважена вартість капіталу; середня депозитна чи кредитна ставка; індивідуальна норма прибутковості; рівень ризику та ліквідності інвестицій тощо.
Детальний аналіз ефективності інвестиційного проекту повинен залежати від масштабності проекту та від суми кредиту, потрібної для фінансування інвестицій. Крім того, банк повинен сформувати необхідний інформаційний масив, у якому інвестиційні проекти поділяються на «малі», «середні» та «великі». На основі даних цього інформаційного масиву проводиться експертиза інвестиційного проекту:
♦для оцінки «малих» проектів достатньо здійснити попередню експертизу;
♦ «середні» проекти передбачають проведення попередньої та основної експертизи;
♦ «великі» проекти потребують попередньої, основної та заключної експертизи
У цьому контексті варто зазначити, що незалежно від величині проекту для банку основним критерієм для прийняття рішення пре кредитування є повернення вкладеного капіталу. Тому, одержавши попередню згоду від відділу експертизи на фінансування інвестиційного проекту, кредитний відділ банку повинен з'ясувати таке:
1)чи існує ймовірність конфлікту між основною метою проекту та напрямами розвитку соціально-економічного середовища підприємства;
2) відповідність обраної стратегії меті проекту, у чому її перевага над альтернативними варіантами, які були розглянуті;
3) відповідність обраної стратегії, дизайну проекту, його масштабу, маркетингової концепції виробничим потужностям і технології, місцю розташування підприємства та наявності ресурсів;
4) чи буде здійснено в процесі реалізації проекту найбільш ефективне використовування фінансових ресурсів;
5) чи досить надійні пропозиції щодо опанування коштів, яких потребує проект;
6) відповідність обсягу чистої наведеної вартості проекту, що реалізується, обсягу кредиту, що запитується;
7) чи вистачить коштів у національній чи іноземній валюті для виконання фінансових зобов'язань на всіх етапах життєвого циклу проекту;
8) як сильно впливають помилки в обробці даних проекту, оцінки інфляції та зміни цін ділового оточення (конкуренти, споживачі, ринки поставки, соціальна політика) на загальні прибутки від реалізації проекту;
9) які ризики виникають у процесі реалізації проекту та чи має інвестор стратегію для їх мінімізації;
10) які фінансові наслідки ризику, чи викликають вони потребу в додаткових коштах.
Виходячи з цього, основними критеріями відбору проектів до кредитування повинні бути кількісні та якісні показники (див. табл. 4.2).
Отже, сучасна практика організації кредитних відносин між комерційними банками та позичальниками має цілковито ґрунтуватися на індивідуальному підході банківської установи до кожної конкретної позичкової операції. При цьому перехід до ринкових відносин висуває на перший план оцінку економічної кон'юнктури та якісних параметрів розвитку даного позичальника. Це означає, що банківські позички повинні надаватися насамперед тим господарствам, у продукції, роботах чи послугах яких суспільство зацікавлене найбільше.
| Проект | |||
| Малий | Середній | Великий | |
| КІЛЬКІСНІ ПОКАЗНИКИ | |||
| 1. Чиста приведена вартість | 1. Чиста приведена вартість | 1. Чиста приведена вартість | |
| 2. Строк окупності інвестицій | 2. Строк окупності інвестицій | 2. Строк окупності інвестицій | |
| 3. Дохідність інвестицій | 3. Дохідність інвестицій | ||
| 4. Внутрішня норма рентабельності | 4. Внутрішня норма рентабельності | ||
| 5. Рентабельність інвестицій | 5. Рентабельність інвестицій | ||
| 6. Точка беззбитковості | 6. Точка беззбитковості | ||
| 7. Критерій Бруно | 7. Критерій Бруно | ||
| 8. Ефективність витрат | 8. Ефективність витрат | ||
| 9. Бюджетний ефект | 9. Бюджетний ефект | ||
| 10. Середньозважений очікуваний дохід | 10. Середньозважений очікуваний дохід | ||
| 11. Ставка доходу від проекту | |||
| 12. Показники ризику | |||
| 13. Рейтинг проекту | |||
| 14. Інтегральний ефект | |||
| ЯКІСНІ КРИТЕРІЇ | |||
| 1. Комерційні критерії | 1. Комерційні критерії | 1. Комерційні критерії | |
| 2.Критерії науко-во-технічної перспективності | 2. Інституціональні критерії | 2. Інституціональні критерії | |
| 3. Екологічні критерії | 3. Екологічні критерії | 3. Екологічні критерії | |
| 4. Економічні критерії | 4. Економічні критерії | 4.Економічні критерії | |
| 5. Соціальні критерії | 5. Соціальні критерії | ||
| 6. Ризики | |||
| 7. Невизначенність | |||
| 8. Еквівалент упевненості | |||
| 9. Пост-аудит | |||
31. 6.1.2.Методи дисконтування
Методи чистої теперішньої вартості (чистого дисконтованого доходу)
Чиста теперішня вартість проекту визначаеться як величина, одержана шляхом дисконтування (при заздалегіть обдуманій нормі дисконту для кожного року) різниці між всіма річними відсотками та притоками реальних грошей, накопичуваних на протязі життя проекту.(Строк економічного життя проекту-це період,протягом якого інвестиційний проект генеруе приток грошових коштів.Як правило, він дорівнюе нормативному строку служби обладнання, яке придбане за рахунок інвестованих фінансових ресурсів, або є коротшим за нього).
Вказані різниці приводяться до теперішньої вартості на момент початку здійснення проекту.Чисті дисконтовані грошові потоки за всі роки додаються,щоб одержати чисту теперішню вартість(ЧТВ):
t=j
ЧТВ= ЧГП(t) /(1+р)
t=0
де ЧТВ-чиста теперішня вартість;
ЧГП(t)-річний чистий потік реальних грошей по проекту в роки t=0,1,2,.....j).
Чиста теперішня вартість відрізняеться від теперішньої вартості на величину інвестиційних витрат:
ТВ=ЧТВ+ПІ
де ПІ-початкові інвестиції;
ТВ-теперішня вартість грошових потоків, які генеруються проектом.
Вибір норми дисконту (р)обумовлений тривалістю життєвого циклу проекту,рівнем інфляції,рівнем господарського ризику,імовірністю зміни процентних ставок за використання позикових коштів.
Якщо розрахована чиста теперішня вартість на кінець життєвогоциклу проекту має додатнє значення,то прибутковість інвестицій вище норми дисконту (мінімального рівня прибутковості,при якому інвестування є доцільним).При ЧТВ=0,прибутковість знаходиться на мінімально припустимому рівні. А якщо значення ЧТВ є від'ємним, від реалізації даного проекту взагалі треба відмовитися.
У випадку, коли передбачається, що у період володіння величина грошових потоків, які надходять, зміниться, то для визначення їх поточної вартості вони можуть бути дисконтовані. Ставкою дисконту може служити очікувана ставка загальної дохідності. Одержана величина поточної вартості грошових потоків за відсутності прогнозу про можливий перепродаж об'єкта нерухомості дасть оцінку власного капіталу інвестора.
Приклад 6.10. Визначимо вартість власного капіталу інвестора за даними за 7 років володіння, застосувавши ставку дисконтування 14 % (див. табл. 6.5).
Таблиця 6.5
| Рік | Грошовий потік, грн | Дисконтний множник | Поточна вартість (гр. 2 • гр. 3), грн |
| 12 000 | 0,8771 | 10 525 | |
| 14 000 | 0,7694 | 10 772 | |
| 15 000 | 0,6749 | 10 124 | |
| 16 000 | 0,5920 | ||
| 18 000 | 0,5193 | ||
| 19 000 | 0,4555 | ||
| 20 000 | 0,3696 | ||
| Загальна поточна вартість | 66 887 |
Одержання доходу від перепродажу об'єкта нерухомості у майбутньому для багатьох інвесторів є фактором надто невизначеним, який не може вплинути на його ціну. Тому найважливішим критерієм оцінки нерухомості для таких інвесторів є поточні грошові надходження на інвестовані грошові кошти. Розглянемо це на прикладі.
Приклад 6.11. Очікуваний щорічний чистий операційний дохід становить 72 000 грн. Для придбання об'єкта нерухомості інвестор може одержати кредит у сумі 450 000 грн на 25 років під 12 % річних. Щорічна сума з обслуговування боргу становитиме:
450 000 • [0,12 • 1,1225: (1,1225 - 1)] = 57 375 грн.
Щорічний грошовий потік за вирахуванням платежів за обслуговування боргу становить: 72 000 - 57 375 = 14 625 грн. При бажанні інвестора одержати 14% грошових надходжень на власні капітал його величина становитиме: 14 625 : 0,14 =104 464 Загальна ціна об'єкта складе: 104 464 + 450 000 = 554 464 грн.
При зростанні вимог інвестора до ставки доходу на власні капітал (наприклад 16 %) ціна об'єкта за інших рівних умов знизиться.
Річний грошовий потік: 14625 : 0,16 = 91 406 грн.
Загальна ціна об'єкта: 91 406 + 450 000 = 541 406 грн.
Ставка грошових надходжень на власний капітал може дорівнювати кінцевій віддачі в тому випадку, якщо виручка від перепродажу об'єкта нерухомості буде дорівнювати початковому вкладенню всього капіталу. Врахування таких факторів, як період володіння нерухомістю і ціна перепродажу, ускладнює аналіз процедуру оцінки, але дає більш реальне її значення.
Покупець нерухомості може розраховувати, що, продавши через кілька років придбаний ним сьогодні об'єкт нерухомості, він одержить за нього певну суму (реверсію). Абсолютно точно передбачити величину реверсії неможливо. Однак приблизні, ну її величину можна спрогнозувати. Використавши передбачену ставку доходу за дисконтну ставку, визначають поточну вартість реверсії.
32. Останній метод, який часто використовується банками оцінки ефективності інвестиційного проекту, — метод визначення строку окупності інвестицій. Якщо не враховувати фактор часу, то показник строку окупності інвестицій можна визначити за такою формулою:
(4.5)
де 
— спрощений показник строку окупності; СІ — розмір інвестицій; Рс — щорічний середній чистий прибуток.
Отже, строк окупності інвестицій — це тривалість часу протягом якого недисконтовані прогнозні надходження грошових коштів перевищують недисконтовану суму інвестицій, тобто це число років, необхідних для відшкодування інвестицій.
Приклад 4.4. За даними прикладу 4.3 визначити строк окупності інвестицій.
Спочатку визначимо середній щорічний дохід за проектом:
Рс= (6 + 8 +14): 3 = 9,3 млн грн. Строк окупності інвестицій становитиме:
пу = 20 : 9,3 = 2, 15 р. (2 роки та 54 дні).
Для більш точного визначення строку окупності інвестицій використовують метод, який включає в себе ітеративний пошуки року, на якому грошові надходження покриватимуть вкладені кошти.
Для визначення складемо таблицю.
Таблиця 4.6
| Рік | ||||
| Інвестиції, млн грн | -20 | — | — | — |
| Доходи, млн грн | — |
З таблиці видно, що інвестиції окупляться на третьому році. Але щоб знайти конкретний час, потрібно зробити такі розрахунки:
1. Визначимо, скільки коштів необхідно одержати на третьому році, щоб проект окупився:
20 - (6 + 8) = 6 млн грн.
2. Визначимо, за який період на третьому році ми одержимо необхідні 6 млн грн. Для цього складемо пропорцію і розв'яжемо її.
14 млн грн—12 міс.
6 млн грн — х міс.
х = (6 -12): 14 = 5,14 міс.
Таким чином, строк окупності складатиме 2 роки і 5,14 місяця або 2 роки і 155 днів, що на 100 днів більше, ніж у першому розрахунку. Інвестори на практиці частіше використовують другий спосіб визначення строку окупності інвестицій.
Крім спрощеного строку окупності інвестицій визначають також і дисконтований 
(РР), тобто тривалість періоду, протягом якого сума чистих доходів, дисконтованих на момент завершення інвестицій, дорівнює сумі інвестицій:
РР = п, за якого 
= ІС. (4.6)
Порядок вирахування дисконтованого строку аналогічний вирахуванню спрощеного.
Приклад 4.5. Інвестиційний проект характеризується таким потоком платежів, які відносяться до кінця року (див. табл. 4.7). Ставка відсотка прийнята для дисконтування і = 10 %. Визначити строк окупності інвестиційного проекту.
Таблиця 4.7 (млн грн)
| Рік,t | Грошовий потік, Рk | Дисконтний множник,  | Дисконтова-ний потік |
| -30 | -ЗО | ||
| 10,0 | 0,9052 | 9,052 | |
| 13,0 | 0,8194 | 10,65 | |
| 14,0 | 0,7417 | 10,38 | |
| 14,0 | 0,6714 | 9,40 |
Розв 'язок: 30 - (9,052 + 10,65) = 10,298 млн грн.
10,38 млн грн - 12 міс.
10,298 млн грн -х міс.
х = (12 • 10,298) : 10,38 = 11,9міс.
Таким чином, дисконтований строк окупності інвестицій становить 2 роки і 11,9 місяця.
33. Кредитування на консорційних засадах здійснюється за схемою: «створюй — володій — експлуатуй». Така схема припускає згоду між учасниками проекту щодо утворення (будівництва) підприємства, його акціонування або корпоратизації та експлуатації власником на пайових умовах. Звичайно на умовах консорціуму банк або кілька банків конвертують боргові зобов'язання в акції позичальника. Власниками проекту стають також підрядники, страхові компанії тощо.
Для реалізації великих проектів можуть створюватися промислово-фінансові групи та консорціуми, учасники яких, у тому числі банки, стають інвесторами, здійснюють безпосереднє кредитування і розподіляють між собою всі інвестиційні ризики.
Банківський консорціум надає інвестиційний кредит позичальнику в такі способи: шляхом акумулювання кредитних ресурсів у визначеному банку з подальшим наданням кредитів суб'єктам господарської діяльності; шляхом гарантування загальної суми кредиту провідним банком або групою банків, при цьому кредитування здійснюється залежно від потреби у кредиті; шляхом зміни гарантованих банками-учасниками квот кредитних ресурсів за рахунок залучення інших банків для участі в консорціумній операції (див. Положення НБУ «Про порядок здійснення консорціумного кредитування» від 21 лютого 1996 р.).
Банківські консорціуми створюються з метою акумуляції кредитних ресурсів як в національній, так і в іноземній валюті, здійснення кредитування господарських інвестиційних програм із значними обсягами фінансування, зменшення кредитних ризиків, дотримання нормативного показника максимального розміру ризику на одного позичальника.
Різновидом консорціумного кредиту є паралельний кредит: в угоді беруть участь два або більше банків, які самостійно ведуть переговори з позичальником. Банки-кредитори узгоджують між собою умови кредитування, щоб у підсумку укласти кредитний договір із загальними для всіх учасників умовами. Кожний банк самостійно надає позичальнику визначену частку кредиту, дотримуючись загальних, узгоджених з іншими банками-кредиторами умов кредитування.
Сущность консорциального кредитования
Потребности экономики в инвестициях не могут быть удовлетворены одним банком в силу ряда причин:
-ограниченность собственных средств и сложность привлечения ресурсов для долгосрочного кредитования
-действуют нормативы банковской ликвидности и предельные размеры кредита, выдаваемые одному заемщику
-кредитный риск, связанный с замораживанием ликвидных средств на длительный срок
-объем кредита и риск по нему слишком велики для одного банка.
Все эти проблемы решаются при объединении нескольких банков для кредитования одного заемщика.
Под консорциальным кредитом понимается предоставление кредита одному кредитополучателю двумя и более кредиторами-консорциумами банков.
Консорциальный кредит не является самостоятельной формой кредита и базируется на общих принципах кредитования. Меняется только техника предоставления кредита и порядок аккумуляции ресурсов. Деятельностью консорциума руководит ведущий банк, в роли которого обычно выступает банк, располагающий крупными ресурсами, имеющий квалифицированные кадры и опыт проведения крупномасштабных мероприятий.
Ведущий банк должен иметь налаженные связи с учреждениями кредитной системы и иметь высокий рейтинг в банковской системе.
Ведущий банк выполняет следующие функции:
1)организация переговоров с клиентом
2)организация переговоров с банками-участниками
3)изучение предложенного к кредитованию проекта и связанного с ним риска
4)разработка проекта кредитного соглашения и условий предоставления кредита
5)получение средств от банков согласно доли их участия и предоставление кредитополучателю
34. Іпотечний інвестиційний кредит— це особливий вид економічних відносин з приводу надання кредитів під заставу нерухомого майна на фінансування інвестиційних заходів. Особливістю інвестиційного іпотечного кредиту є те, що заставою для його надання може виступати та нерухомість, на купівлю якої він береться.
Юридичною та економічною передумовою виникнення іпотечного кредиту є наявність розвиненої системи права приватної власності на нерухомість і, насамперед, на землю. Без приватної власності на землю та інституціонального забезпечення її купівлі-продажу широкий розвиток іпотечного кредитування неможливий.
Кредиторами з іпотеки можуть бути іпотечні банки або спеціальні іпотечні компанії, а також комерційні банки. Позичальниками можуть бути юридичні та фізичні особи, які мають у власності об'єкти іпотеки, або мають поручників, які надають під заставу об'єкти іпотеки на користь позичальника.
Предметом іпотеки при наданні кредиту доцільно використовувати: житлові будинки, квартири, виробничі будинки, споруди, магазини, земельні ділянки, що є власністю позичальника і не є об'єктом застави за іншою угодою.
Інвестиційні позички під заставу нерухомості є або короткостроковими кредитами на будівництво, які погашаються протягом кількох місяців чи тижнів, або довгостроковими позичками на строк від 25 до З0 років.
Характерними ознаками інвестиційного іпотечного кредитування є те, що:
• середній розмір кредиту під заставу значно перевищує середній розмір інших кредитів, особливо споживчих та кредитів малим підприємницьким фірмам;
• тривалий строк користування кредитом (від 15 до 25—З0 років);
• більший ризик, адже можливі зміни несприятливих економічних умов, відсотків, стану здоров'я позичальника та ін.;
• при видачі кредиту під заставу більш важливим, ніж дохід позичальника, є стан і вартість його майна — об'єкта кредитування;
• при прийнятті рішення про видачу кредиту дуже важливою є компетентна оцінка відповідного майна.
При оцінці заявок на одержання іпотечних позичок кредитори повинні враховувати такі моменти.
1. Співвідношення суми запланованого позичальником платежу та ціни покупки заставного майна. Чим вище відношення суми кредиту до ціни покупки, тим менше позичальник зацікавлений у дотриманні всіх умов договору, тому що має менше майна у власності. Якщо вартість застави менша від ціни покупки, то особливого значення набуває страхування застави, а кредитор повинен приділяти особливу увагу оцінці характеру застави та відповідальності позичальника.
2. Видача іпотечних кредитів часто означає, що позичальник у подальшому здійснюватиме в банку інші операції (вносити кошти на депозит та ін.).
3. Стабільність залишків на депозитних рахунках — основний фактор визначення обсягів та видів іпотечних кредитів, що видає банк.
4. Кредитування під заставу нерухомості (житлових приміщень) передбачає ретельний аналіз кредитним інспектором банку таких аспектів кредитної заяви:
а) розмір та стабільність доходу клієнта, особливо відносно розміру кредиту та розміру внесків у рахунок його погашення;
б) розмір заощаджень клієнта та джерело початкового внеску. Якщо такий внесок значно зменшує розмір заощаджень, то клієнт має меншу суму ліквідних активів;
в) ставлення позичальника до збереження заставного майна. Якщо воно погано зберігається, то банк не зможе одержати всю суму, яка йому належить, у випадку невиплати боргу;
г) обсяги продажів на місцевому ринку нерухомості (на випадок, якщо майно перейде у власність банку);
д) динаміка відсоткових ставок у випадку, якщо кредит під заставу нерухомості виданий на основі плаваючої ставки.
35. Механизм ипотечного кредитования
Мобилизация кредитных ресурсов для осуществления ипотечного кредитования проводится с помощью выпуска особого вида ценных бумаг — залоговых бумаг, обеспечением которых служит заложенная в банке недвижимость. Продажа этих ценных бумаг дает банку средства для предоставления ипотечных займов. Залоговые бумаги являются надежными долговыми обязательствами банка, которые приносят твердые проценты. В залоговой бумаге же отмечается имущество (недвижимость), к которому данный документ относится.