Тема 3.5. Ценообразование на рынке недвижимости

3.5.1. Механизм, обслуживающий и регулирующий отношения по купле и продаже, аренде недвижимости на основе спроса и предложения – рынок __________ .

(эталон: недвижимости)

3.5.2. формы платы за землю:

а) земельный налог;

б) арендная плата;

в) нормативная цена земли;

г) кадастровая цена земли;

д) земельная рента.

(эталон: а), б), в))

3.5.3. Фактор наилучшего и наиболее эффективного использования означает…

а) сведение к минимуму сумм уплачиваемого земельного налога;

б) максимальное повышение ставок арендной платы;

в) разумное и возможное использование объекта недвижимости, обеспечивающее ему наивысшую текущую ценность;

г) наличие вариантов выбора для потребителя.

(эталон: в))

3.5.4. ставка капитализации – это отношение…

а) валового рентного мультипликатора к чистому денежному доходу;

б) чистого дохода от эксплуатации объекта к его общей стоимости;

в) ценности объекта к потенциальному валовому доходу;

г) ставки дисконта к валовому рентному мультипликатору.

(эталон: б))

3.5.5. метод дисконтирования доходов в рамках доходного подхода к оценке применяется в случае, когда приносимые объектом недвижимости доходы…

а) постоянны или несильно разнятся;

б) имеют значительные положительные величины;

в) не имеют постоянной величины;

г) незначительны.

(эталон: в))

3.5.6. составной частью ставки капитализации являются:

а) премия за инвестиционный менеджмент;

б) безрисковая ставка дохода;

в) премия за низкую ликвидность недвижимости;

г) премия за срорость реализации объекта недвижимости.

(эталон: а), б), в))

3.5.7. экономическое устаревание объекта недвижимости – это потеря ценности…

а) собственности, вызванная использованием, изнашиванием, разрушением;

б) актива, вызванная увеличением стоимости обслуживания;

в) собственности, связанная с невозможностью выполнять ею те функции, для которых она предназначалась;

г) актива, связанная с внешними факторами (возросшая конкуренция, изменения, понизившие спрос).

(эталон: г))

3.5.8. период, в течение которого объект недвижимости можно использовать, извлекая прибыль - …

а) эффективный возраст;

б) нормативный срок службы;

в) срок физической жизни;

г) срок экономической жизни.

(эталон: г))

3.5.9. Методы доходного подхода к определению ценности недвижимости:

а) капитализации доходов;

б) валового рентного мультипликатора;

в) дисконтирования денежных доходов;

г) сравнения продаж.

(эталон: а), в))

3.5.10. рыночная цена собственно земельных участков, по которым сформировался достаточно интенсивный рынок, и наиболее вероятная цена продажи на открытом и конкурентном рынке собственно земельных участков, по которым рынок еще находится в стадии становления - _________ .

(эталон: кадастровая цена земли)

3.5.11. показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости - _____________ .

(эталон: нормативная цена земельного участка)

3.5.12. ценность оцениваемого объекта недвижимости на конец прогнозного периода (ценность предполагаемой продажи) - ___________.

(эталон: реверсия)

3.5.13. методы сравнительного подхода к оценке:

а) сравнения продаж;

б) дисконтирования денежных доходов;

в) капитализации доходов;

г) валового рентного мультипликатора.

(эталон: а), г))

3.5.14.Оценка восстановительной стоимости производится с помощью методов:

а) стоимости замещения;

б) сметного;

в) учета затрат по укрупненным элементам;

г) объектов-аналогов.

(эталон: б), в), г))

3.5.15. соответствие формы устаревания собственности ее характеристике:

1. физическая	а) потеря ценности, вызванная невозможностью выполнения функций, для которых она предназначалась
2. функциональная	б) потеря ценности, связанная с внешними факторами
3. технологическая	в) потеря ценности, вызванная использованием, изнашиванием, разрушением
4. экономическая	г) потеря ценности, вызванная изменениями в технологии

(эталон: 4 –б), 1- в), 2 –а), 3 – г))

3.5.16. отношение чистого дохода от эксплуатации объекта к его общей стоимости - …

а) чистый операционный доход;

б) ставка дисконтирования;

в) ставка капитализации;

г) норма возврата капитала.

(эталон: в))

3.5.17. подходы к определению оценки недвижимости:

а) параметрический;

б) доходный;

в) сравнительный;

г) нормативный;

д) затратный.

(эталон: б), в), д))

3.5.18. процесс приведения будущих доходов в денежном эквиваленте к их текущей ценности - ___________ .

(эталон: дисконтирование)

3.5.19. последовательность этапов метода дисконтированного денежного потока:

а) вычисление ценности предполагаемой продажи (реверсии);

б) определение ставки дисконта для величин денежного дохода и реверсии;

в) приведение будущей ценности величин денежного дохода и реверсии к текущей ценности;

г) определение величины денежного дохода в течение прогнозного периода.

(эталон: г), б), а), в))

3.5.20. отношение продажной цены к потенциальному или к действительному валовому доходу - …

а) ставка капитализации;

б) ставка дисконта;

в) валовый рентный мультипликатор;

г) рентный доход.

(эталон: в))

МОДУЛЬ 4. ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ НА МЕЖДУНАРОДНОМ РЫНКЕ

Тема 4.1. понятие цены мирового рынка

4.1.1.цены крупнейших импортеров или экспортеров продукции либо центров мировой торговли, относящиеся к обычным крупным регулярным операциям, проводимым в условиях открытого торгово - политического режима с платежом в свободно конвертируемой валюте – это ____________ цены.

(эталон: мировые)

4.1.2. мировая цена – это цена…

а) любой международной сделки;

б) обычной крупномасштабной, регулярной международной сделки;

в) международной сделки, совершенной в текущий период времени;

г) международной сделки, заключенной в особых условиях.

(эталон: б))

4.1.3. международные сделки, цены на которые признаются мировыми, должны быть:

а) регулярными;

б) представительными для мирового товарооборота;

в) специальными;

г) эпизодическими;

д) доступными для любого продавца и покупателя – участников международной торговли.

(эталон: а), б), д))

4.1.4. виды мировых цен:

а) справочные;

б) биржевые;

в) трансфертные;

г) базисные;

д) цены предложений;

е) цены торгов.

(эталон: а), б), д), е))

4.1.5. цены фактических сделок при заключении прямых международных контрактов - ______________ цены.

(эталон: контрактные)

4.1.6. мировыми ценами для сырьевых рынков служат цены:

а) аукционные;

б) прейскурантные;

в) биржевые;

г) торгов;

д) предложений.

(эталон: а), в)

4.1.7. мировыми ценами на готовую продукцию служат цены:

а) биржевые;

б) прейскурантные;

в) справочные;

г) торгов.

(эталон: б), г))

4.1.8. динамика справочных цен и цен фактических сделок…

а) совпадает в долгосрочном периоде;

б) совпадает в краткосрочном периоде;

в) не зависит одна от другой.

(эталон: а))

4.1.9. цена реализации при тендере устанавливается в результате…

а) конкуренции продавцов (производителей;

б) конкуренции покупателей (потребителей);

в) решения производителя – монополиста.

(эталон: а))

4.1.10. соответствие вида цен ее характеристике:

1. аукционная	а) специально разрабатываемые производителем цены возможной реализации на базисные виды товаров массового производства
2. контрактная	б) цена специально организованного постоянно действующего рынка массовых однородных товаров
3. биржевая	в) цена специально организованного рынка продажи товаров по максимально предложенной цене
4. прейскурантная	г) цена фактической сделки при заключении прямых международных контрактов

(эталон: 1- в), 2 – г), 3 – б), 4 – а))