Ценообразование на рынке недвижимости
Цены на рынке недвижимости формируются в форме платы за услуги по оценке недвижимости, арендной платы, цены объекта недвижимости. Размер платы за услуги по оценке недвижимости устанавливается на основе договора на оценку недвижимости исходя из утвержденных руководителем фирмы тарифов по каждому наименованию услуг или стоимости нормо-часов на выполнение работ (услуг) и времени, необходимого для выполнения объема работы, согласованного с заказчиком. В договоре на оценку недвижимости оговаривается техническая сложность конструкции объекта, наличие технической документации, номенклатуравыполняемых работ, применяемых методов оценки и других факторов.
По желанию заказчиков услуг по оценке недвижимости за выполнение оценки в сокращенные сроки субъекты хозяйствования имеют право к утвержденным тарифам и стоимости нормо-часов применять надбавки в размере не более 30%.
Цены на объекты недвижимости определяются на основе существующего порядка проведения аукционов и понижения начальной цены продажи имущества, находящегося в республиканской собственности.
Арендная плата заарендуемую площадь общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, предназначенных для размещения промышленных и сельскохозяйственных производств, эксплуатации технологического оборудования, складирования и хранения товарно-материальных ценностей определяется за месяц исходя из ставки арендной платы за 1 м арендуемой площади.
Ставка арендной платыопределяется исходя из базовой ставки с применением коэффициентов комфортности, характеризующих удобства в пользовании арендуемыми зданиями, сооружениями и помещениями.
Базовая ставка арендной платыопределяется в евро за 1 м2 арендуемой площади в месяц и дифференцирована по населенным пунктам Республики Беларусь. Ставка арендной платы (СА) определяется по формуле:
СА = БСА * Кмест * Красп * Ккомф * Кэф,
где БСА — базовая ставка арендной платы за 1 м2 арендуемой площади в евро; Кмест - коэффициент месторасположения производственных зданий, сооружений и помещений на территории населенного пункта; Красп -коэффициент расположения арендуемых помещений в производственных зданиях, сооружениях; Ккомф — коэффициент комфортности; Кэф — коэффициент эффективности.
Коэффициент месторасположения производственных зданий, сооружений и помещений устанавливается облисполкомами и Минским горисполкомом в размере от 0,6 до 1,0взависи-мости от месторасположения здания или сооружения в пределах населенного пункта.
Коэффициент расположения равен: 0,75 — для подвальных помещений; 0,80 - для мансардных помещений; 0,90 — для помещений, расположенных в цокольном этаже.
Коэффициент комфортности применяется в размере: 0,90 — для зданий, сооружений и помещений, не имеющих электроснабжения; 0,90 —для зданий, сооружений и помещений, не имеющих системы водоснабжения и водоотведения; 0,75 — для помещений без отопления; 0,75 — для помещенийбез естественного освещения и для помещений с коэффициентом естественного освещения ниже илиравным 0,5 от нормального показателя.
Коэффициент эффективности устанавливается по соглашению сторон в зависимости от спроса и предложения на производственные здания, сооружения и помещения в данном регионе, их технического состояния в размере от 0,5 до 3,0. Если производственные здания, сооружения и помещения не используются или неэффективно используются в течение последних двух лет, коэффициент эффективности может устанавливаться в размере ниже 0,5.
Арендная плата включает амортизационные отчисления, налоги и платежи, которые вносятся в бюджет арендодателем. Поэтому в случае, если при применении понижающих коэффициентов расчетная арендная плата окажется ниже сумм амортизационных отчислений, налогов и платежей, она устанавливается на уровне указанных ее элементов плюс рентабельность до 15 %.
В арендную плату не включаются расходы по эксплуатации и текущему ремонту помещений, затраты на коммунальные услуги, включая плату за потребляемую электроэнергию. Эти расходы оплачиваются арендатором отдельно по договоренности сторон исходя из фактических затрат.
Арендная плата за аренду транспортных средств устанавливается исходя из остаточной стоимости автомобиля, коэффициента изменения стоимости основных средств, коэффициента эффективности (в диапазоне от 0,05 до 1,2), суммы налогов, сборов, других обязательных платежей в бюджет.
Если производственное помещение используется совместно арендодателем и арендатором, то устанавливается почасовая арендная плата за аренду производственного оборудования, которое располагается на производственных площадях арендодателя. Почасовая арендная плата определяется путем деления месячной суммы арендной платы на расчетную среднемесячную норму рабочего времени при 40-часовой рабочей неделе для 5-дневной рабочей недели.