Методические рекомендации по определению стоимости объекта недвижимости доходным подходом

Поскольку доход от сдачи в аренду является не стабильным по годам прогнозного периода, то для определения стоимости оцениваемого объекта не­движимости доходным подходом выбирается метод дисконтированных денеж­ных потоков с применением техники ДДП-анализа. Определение рыночной стоимости объекта оценки с использованием техники ДДП-анализа рассмотрим на условном примере при следующих исходных данных (таблица 3.2.1).

Таблица 3.2.1

Расчетные показатели	Значение показателя (условный пример)
1. Площадь оцениваемого помеще­ния, м2
2. Доля неиспользуемой площади, %
- для первого года
- для второго года
- в последующие годы – полная загрузка
3. Ставка аренды за месяц в первый год прогнозного периода, тыс. руб./ м2
4. Рост арендной платы в год, %
5. Доля потерьпри сборе платежей, ежегодно, %
6. Расходы на управление, % в год от ДВД
7. Прочие операционные расходы, % в год от ДВД
8. Капитальные вложения, % в год от ЧОД
9. Стоимость приобретения объекта, тыс. руб.	15 650
10. Стоимость перепродажи объекта, тыс. руб.	17 800
11. Ипотечный кредит, % от стоимости приобретения
12. Ставка банковского процента по ипотечному кре­диту, %
13. Премия за риск вложения в недвижимость, %
14. Премия за риск ликвидности, %
15. Премия за риск инвестиционного менеджмента, %

Расчет производится в следующей последовательности.

1. Определяем ДВД и ЧОД от использования объекта недвижимости в прогнозном периоде. Исходные данные, порядок опре­деления и его результаты сводятся в расчетную таблицу (таблица 3.2.2).

Таблица 3.2.2

Расчетные показатели	Значение показателя (условный пример)
Годы прогнозного периода, год
Исходная информация по объекту оценки
1. Площадь оцениваемого объ­екта, м2
2. Доля неиспользуемой пло­щади, %
3. Ставка аренды за месяц, тыс. руб./ м2		300+ 300× × 0,12	376,32 336+ 336× × 0,12	412,45 376,32 + + 376,32× × 0,12	461,94 412,45 + + 412,45× × 0,12
4. Доля потерьпри сборе пла­тежей, %
Расчетные показатели по объектам оценки
5. Потенциальный валовой до­ход за год, ПВД, тыс. руб. (стр. 1 × стр. 3 × × 12 мес.)	1 800	2 016	2 258	2 475	2 772
6. Неиспользуемая площадь, м2 (стр. 1 × стр. 2/100)
7. Потерянный доход, тыс.руб. ((стр. 6 × стр. 3 × 12 мес.) + + (стр. 5 × стр. 4/100))
8. Действительный валовой до­ход, ДВД, тыс. руб. (стр. 5 – стр. 7)	1 470	1 775	2 258	2 475	2 772
9. Операционные расходы (ОР), в том числе:
- управленческие расходы, 5 % от ДВД, (0,05 · стр. 8)
- прочие операционные рас­ходы, 10 % от ДВД, (0,1 · стр.8)
10. Чистый операционный до­ход объекта недвижимости, ЧОД (стр. 8 – стр. 9)	1 249	1 508	1 919	2 103	2 356

2. Поскольку для приобретения объекта недвижимости предлагается взять ипотечный кредит, то необходимо определить стоимость обслуживания долга и остаточную плату за кредит ОПК (остаток долга) на год окончания прогнозного периода (перепродажи оцениваемого объекта).

2.1. Определяем сумму кредита ИК как произведение процента от стои­мости приобретения оцениваемого объекта недвижимости, определяющего размер кредита (70 %) и стоимости приобретения объекта С_пр:

ИК = 0, 35 · С_пр = 0,35 · 15 650 = 5 478 тыс. руб.

2.2. Определяем ежемесячный платеж ЕПЛ с учетом срока кредита и бан­ковской ставки:

ЕПЛ = ИК · /PМТ/ = ИК · /колонка № 6/ ,

где /PМТ/ – фактор текущей стоимости периодического взноса на погаше­ние кредита, который выбирается из таблиц сложного процента (таблиц 6-ти функций денег) как значение колонки № 6 "Взнос на амортизацию единицы" (шестая функция денег) с ежемесячным начислением заданного банком банков­ского процента (ст.б.пр.) за период, который отражает срок кредитования N.

Тогда:

ЕПЛ = 7 825 · /колонка № 6/ = 5 478 · 0,01435 = 78,6 тыс. руб.

2.2. Определяем годовые расходы по обслуживанию долга:

РОД = ЕПЛ · 12 = 78,6 · 12 = 943 тыс. руб.

2.3. Определяем остаток платежей по кредиту ОПК₍₅₎ на конец прогноз­ного периода (5 лет).

ОПК₍₅₎ = ЕПЛ · /PVA/ = ЕПЛ · /колонка № 5/ ,

где /PVA/ – фактор текущей стоимости единичного аннуитета, который выбирается из таблиц сложного процента (таблиц 6-ти функций денег) как зна­чение колонки № 5 "Текущая стоимость единичного аннуитета" с ежемесячным начислением заданного банком банковского процента (ст.б.пр) за период, кото­рый отражает остаток платежей между сроком кредитования и анализируемым периодом (остаточный срок кредитования после продажи или перепродажи) (N – n). Тогда:

ОПК₍₅₎ = 78,6 · /колонка № 5/ = 78,6 · 44,95504 = 3 534 тыс. руб.

3. Определим де­нежные потоки по годам прогнозного периода. Расчет производим в табличной форме (таблица 3.2.3).

Таблица 3.2.3

Денежные потоки, тыс.руб.	Значение показателя (условный пример)
Прогнозный период, тыс.руб. /год
Годы
1. Действительный вало­вой доход (ДВД)	1 470	1 775	2 258	2 475	2 772
2. Операционные рас­ходы
3. Чистый операционный доход (ЧОД) (стр.1 – стр.2)	1 249	1 508	1 919	2 103	2 356
4. Капитальные вложе­ния, 15 % от ЧОД (0,15 · стр.3)
5. Обслуживание кредита
Денежный поток до уп­латы налогов (стр. 3 – стр. 4 – стр. 5)					1 060

4. Определение ставки дисконтирования.

Для расчета ставки дисконтирования используем метод кумулятивного построения. Безрисковая ставка выбрана по ставке рефинансирования Цен­трального банка. В настоящее время она составляет 7,5 %. Расчет ставки пре­мии за риски инвестирования в объект недвижимости осу­щест­вляется в таб­личной форме (таблица 3.2.4).

Таблица 3.2.4

Вид и наименование риска	Степень риска, баллы (по условиям задачи)
8. Ускоренный износ здания (риск вложения в недвижимость)
9. Ликвидности
10. Неполучение арендных платежей
11. Неэффективный менеджмент
12. Криминогенные факторы
13. Финансовые проверки
14. Неправильное оформление аренды
Количество наблюдений
Взвешенный итог
Сумма
Количество факторов
Средневзвешенное значение балла	7,83
Величина ставки за риск (1 балл = 1%)	7,83% ≈ 7,8 %

Соответственно, ставка дисконтирования составит: R = 7,5 + 7,8 = 15,3 %

5. Определяем текущую стоимость реверсии:

С_рев. = (С_перепр – ОПК₍₅₎) / (1 + R)⁵ = (17 800 – 3 534) / (1 + 0,153)⁵ =

= 7 001 тыс. руб.

6. Определяем рыночную стоимость склада С_н как сумму годовых дис­контированных денежных потоков за прогнозный период и стоимости ревер­сии:

С_н = 119 / (1 + 0,153)¹ + 339 / (1 + 0,153)² + 688 / (1 + 0,153)³ +

+ 844 / (1 + 0,153)⁴ + 1 060 / (1 + 0,153)⁵ + 7 001 = 103 + 255 + 449 + 478 + 520 + + 7 001 = 2 096 + 7 001 = 8 806 тыс. руб.

Таким образом, вследствие необходимости в ипотечном кредите для реа­лизации данного инвестиционного проекта цена спроса, выраженная стоимо­стью недвижимости С_н (инвестиционной стоимостью) и определенная доход­ным подходом, является более низкой, чем цена предложения, выраженная предполагаемой стоимостью приобретения объекта недвижимости С_пр (8 806 тыс. руб. << 15 650 тыс. руб.).