ТЕМА 2. Недвижимое имущество как объект гражданских прав.

Практическое занятие - 2 часа.

Вопросы:

1. Понятие недвижимого имущества.

2. Государственный учет недвижимого имущества, его задачи и организация.

3. Техническое описание недвижимых вещей. Виды технической документа­ции, ее юридическое значение.

Задачи

Задача № 1.

Являются ли недвижимостью следующие объекты:

1) земельная доля, приобретенная работником сельскохозяйственного предприятия в процессе приватизации земли;

2) саженцы яблони и других многолетних садовых культур, выращиваемые НИИ садоводства Сибири им. М.А. Лисавенко;

3) озеро Ая;

4) фигура В.И. Ленина на площади Советов;

5) комната в квартире?

Если вы считаете, что какой-либо объект может быть признан недвижимостью лишь при наличии дополнительных условий, назовите эти условия.

Задача № 2.

Гражданину Михайлову решением районной администрации в1995го­ду предоставлено в постоянное пользование три приусадебных земельныхучастка общей площадью 451 кв.м. При этом, один земельный участок (131кв.м.), занятый жилым домом, баней, гаражом и бревенчатым хлевом, распо­лагается между улицами Вокзальная и Коммунальная. Два других участка (219 и 101 кв.м.), для посадки тыквы и картофеля, расположены напротив до­ма через улицу Вокзальную у берега реки.

В 1997 году подсобное хозяйство Михайлова расширилось за счет воз­росшего поголовья свиней. В связи с необходимостью выращивать картофель и другие сельскохозяйственные культуры в большем объеме, Михайлов обра­тился к администрации района с просьбой "о дополнительном предоставлении ему в постоянное пользование приусадебного земельного участка площадью 78 кв.м.". Просьба Михайлова была удовлетворена.

Определите количество недвижимых объектов гражданских прав Михайлова. Изменится ли решение задачи, если допустить, что:

1) приусадебный земельный участок площадью 78 кв.м. предоставлен Михайлову в собственность;

2) земельный участок площадью 78 кв.м. предоставлен Михайлову для строительства авторемонтной мастерской;

3) земельные участки площадью 219 и 101 кв.м. расположены на другом берегу реки?

Задача № 3.

Определите объекты гражданских прав, которым принадлежат данные кадастровые номера: 22 : 63 : 03 01 04 : 0003

47 : 05 : 01 01 03 : 0005: 487/132А+ : 0098/А+

39 : 17 : 05 03 09 : 0379 : 303/080А+

Опишите структуру предложенных кадастровых номеров. В каких слу­чаях, и каким органом формируется условный номер?

Задача № 4.

Кулаков и Сальников - соседи, проживали в одноэтажном двухквартир­ном доме муниципального жилищного фонда. В 1992 году Кулаков и Сальни­ков приватизировали свое жилье. В договоре приватизации, заключенном Ку­лаковым с владельцем жилищного фонда, объект приватизации был описан следующим образом: «1/2 доля жилого дома». Таким же образом был описан объект приватизации в договоре, который заключил с владельцем жилищного фонда Сальников.

В 2000 году Кулаков решил продать свою долю односельчанину Моска­леву и обратился в БТИ с заявкой на изготовление технического паспорта и присвоение кадастрового номера той части дома с хозяйственными постройками, в которой все время проживал. Однако БТИ изготовило технический паспорт на весь дом, присвоив дому один кадастровый номер. Такое отступ­ление от заявки представитель БТИ объяснил тем, что действовал в соответст­вии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Феде­рации, утвержденной приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 года № 37. Пунктом 1.1 Инструкции предусмотрено, что единицей технической ин­вентаризации является домовладение как жилой дом и обслуживающие его строения. Руководствуясь пунктом 1.2 Инструкции, работники БТИ именно на домовладение составили и сгруппировали учетно-техническую документацию по заявке Кулакова.

Представитель БТИ поясни также, что согласно Инструкции о порядке проведения регистрации жилищного фонда с типовыми формами учетной до­кументации, утвержденной приказом ЦСУ СССР от 15 июля 1985 года №380, объектами правовой регистрации являются жилые дома с отдельными поряд­ковыми номерами по улице, переулку, площади. Под домом как объектом ре­гистрации подразумевается одно или несколько строений с принадлежащими им служебными строениями и сооружениями (или без них), которые распо­ложены на одном земельном участке, под самостоятельным порядковым но­мером. Часть дома не является самостоятельным объектом технической ин­вентаризации и учета, на нее не может быть изготовлен технический паспорт, ей не может быть присвоен отдельный кадастровый номер. В результате при­ватизации Кулаков и Сальников могли приобрести дом только в общую доле­вую собственность. Дом не подлежит разделу на две самостоятельные части, которые являлись бы самостоятельными объектами гражданских прав.

Кулаков обратился в суд с жалобой на действия БТИ. По его мнению, в результате приватизации право общей долевой собственности на дом не воз­никло. Он и Сальников являются собственниками различных объектов, хотя и примыкающих друг к другу, имеющих общую стену. Действия БТИ создают препятствия для осуществления права собственности на принадлежащую ему часть дома. Без технических документов и кадастрового номера сведения о праве собственности не будут внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, окажется невозможной госу­дарственная регистрация договора и перехода права собственности к покупа­телю Москалеву.

На долевую собственность Кулаков не согласен, поскольку продаваемая часть дома намного лучше чем у Сальникова (крыша покрыта импортной че­репицей, а в помещении сделан дорогостоящий ремонт). Сальников никакого отношения к этим улучшениям не имеет и не может считаться сособственником. Кроме того, Москалев подписал договор купли-продажи с условием, что у третьих лиц отсутствуют какие-либо права на продаваемую недвижимость и покупатель становится ее единоличным владельцем и собственником.

Какое решение должен вынести суд? Проанализируйте доводы участни­ков спора. Определите предмет договора приватизации и объект права собственности Кулакова. Какое юридическое значение имеют техническая инвентаризация и учет недвижимости?

Задача № 5.

Гражданину Егорову в 1974 году был отведен земельный участок под строительство гаража. На этом земельном участке Егоров, являясь членом ГСК «Механизатор», возвел одноэтажный железобетонный гараж с трехкомнатной и подвалом, более двадцати лет владел им, заключил договор аренды земельного участка для эксплуатации гаража. Однако со времени постройки гараж так и не был принят в эксплуатацию.

В настоящее время Егоров намерен продать гараж и с этой целью подал явление о регистрации права собственности. В государственной регистрации права собственности на гараж Егорову было отказано в связи с отсутствием акта приемки гаража в эксплуатацию.

Уполномоченный орган архитектуры и градостроительства отказался осуществить приемку гаража в эксплуатацию, поскольку с момента завершения строительства прошло много времени, износ гаража составляет более 50%.

Егоров решил обратиться в суд.

С каким требованием следует Егорову обратиться в суд: 1) признать не-правомерными действия государственного регистратора; 2) установить факт добросовестного, открытого и непрерывного владения строением как своим собственным в течение пятнадцати лет; 3) установить факт владения строением на праве собственности; 4) признать право собственности на самовольную постройку; 5) признать право собственности на гараж в порядке искового судопроизводства; 6) иное требование?

Нормативные правовые акты

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ) // "Собрание законодательства РФ", 26.01.2009, N 4, ст. 445.

2. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ [ред. от 07.02.2011] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

3. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ [ред. от 07.02.2011] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

4. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья)" от 26.11.2001 N 146-ФЗ [ред. от 30.06.2008] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2001. - № 49. - Ст. 4552.

5. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ [ред. от 30.11.2010] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 14.

6. "Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ [ред. от 07.03.2011]// Собрание законодательства Российской Федерации. - 2000. - № 32. - Ст. 3340.

7. "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ [ред. от 29.12.2010] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.

8. "Водный кодекс Российской Федерации" от 03.06.2006 N 74-ФЗ [ред. от 28.12.2010] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1995. - № 47. - Ст. 4471.

9. "Семейный кодекс Российской Федерации" от 29.12.1995 N 223-ФЗ [ред. от 23.12.2010] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 1. - Ст. 16.

10. "Лесной кодекс Российской Федерации" от 04.12.2006 N 200-ФЗ [ред. от 29.12.2010] // "Собрание законодательства РФ", 11.12.2006, N 50, ст. 5278.

11. "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ [ред. от 29.11.2010] // Собрание законодательства Российской Федерации -2005 . -№ 1 (часть 1). - Ст. 16.

12. Об инвестиционной деятельности в РСФСР: Закон РСФСР: Федеральный закон от 26 июня 1991г. № 1150 [ред. от 30.12.2008]// Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. - 1991. - № 29. - Ст. 1005; Собрание законодательства Российской Федерации. - 1995. - № 26. - Ст. 2397.

13.О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Закон Российской Федерации от 4 июля 1991г. № 3120 [01.02.2010] //Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. - 1991. - № 28. - Ст. 959; Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. - 1993. - № 2. - Ст. 67; Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 16. - Ст. 1864; 1998. - № 13.-Ст. 1472; № 45. - Ст. 5603; 1999.-№ 18.- Ст. 2214.

14. О недрах: Закон Российской Федерации от 21 февраля 1992г. № 320 [ред. от 26.07.2010]// Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. - 1992. - № 16. -Ст. 834; № 29. - Ст. 1690; 1993. - № 2. - Ст. 74; Собрание законодательства Российской Федерации. - 1995. - № 10. - Ст. 823.

15. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993г. № 1538[ред. от 05.07.2010] // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. - 1993. - № 10. - Ст. 357.

16. Об архитектурной деятельности в Российской Федерации: федеральный закон от 17 ноября 1995г. № 155-ФЗ [ред. от 30.12.2008] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1995. - № 47. - Ст. 4473.

17. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон от 21 июля 1997г. № 1017-ФЗ [ред. от 29.12.2010] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30.- Ст. 3594.

18. Об исполнительном производстве: федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ [ред. от 27.07.2010, с изм. от 07.02.2011]// "Собрание законодательства РФ", 08.10.2007, N 41, ст. 4849.

19. О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан: федеральный закон от 15 апреля 1998г. № 117-ФЗ [ред. от 30.12.2008]// Собрание законодательства Российской Федерации. -1998.- № 17.- Ст. 4142.

20. Об ипотеке (залоге недвижимости): федеральный закон от 16 июля 1998г. № 160-ФЗ [ред. от 17.06.2010]// Собрание законодательства Российской Федерации. -1998. -№ 29. -Ст. 3400.

21. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федеральный закон от 29 июля 1998г. № 163-ФЗ [ред. от 28.12.2010]// Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - № 31. - Ст. 3813.

22. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений: Федеральный закон от 25 февраля 1999г. № 22-ФЗ [ред. от 23.07.2010]// Собрание законодательства Российской Федерации. - 1999. - № 9. - Ст. 1096.

23. О государственном кадастре недвижимости : федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ [ред. от 27.12.2009, с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2010] //"Собрание законодательства РФ", 30.07.2007, N 31, ст. 4017.

24. О землеустройстве : федеральный закон от 18 июня 2001г. № 78-ФЗ [ред. от 23.07.2008] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2001 .-№ 26. - Ст. 2582.

25. О приватизации государственного и муниципального имущества : федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ [ред. от 22.11.2010] // "Собрание законодательства РФ", 28.01.2002, N 4, ст. 251.

26. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения : федеральный закон от 24 июля 2002г. № 101 –ФЗ [ред. от 29.12.2010] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - № 30. - Ст. 3018; 2003. - № 28.-Ст. 2882.

27. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30 декабря 2004г. № 214 -ФЗ [ред. от 17.06.2010]// Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 40.

Дополнительная литература

1. Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества / М.В. Абрамова // Юрист. - 2002.- № 4.-С. 10-14.

2. Апресова Н.Г. К вопросу о законодательном определении недвижимости как объекте налогообложения/ Н.Г. Апресова // Государство и право. - 2000. - № 6. - С. 92-95.

3. Болтанова Е.С. Понятие и правовой режим недвижимости/ Е.С. Болтанова // Журнал рос­сийского права. - 1999.- №5/6.- С. 81-88.

4. Гумаров И. Некоторые особенности правового положения объекта неза­вершенного строительства/ И. Гумаров // Хозяйство и право. - 1998. - № 10. - С. 56-59.

5. Емелькина И.А. К вопросу о понятии и признаках недвижимого имущества / И.А. Емелькина // гражданское право. 2005. - № 2. - С. 15-19.

6. Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения / П.В. Крашенинников - М: Статут, 2000. – 123 с.

7. Кузьмина И.Д., Луконкина В.И. Правовой режим самовольной постройки/ И.Д. Кузьмина, В.И. Луконина // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2001. - № 11- 127-135.

8. Нехаев В. Самовольная постройка / В. Нехаев // Хозяйство и право. - 1998.- № 6. - С. 81-84.

9. Суханов Е. Приобретение и прекращение права собственности / Е. Суханов // Хозяйство и право. - 1998. - № 6. -С. 3-13.

10. Черноморец А.Е. Правовой режим земельной доли / А.Е. Черноморец // Государство и право. - 1999. - № 12. - С. 38-46.