Судебно-арбитражная практика, связанная с инвестиционной деятельностью в капитальном строительстве

В схеме договорных отношений по строительству объектов ее участники вступают в разные виды договоров. По действующему законодательству и по сложившейся практике каждый из участников стройки может выступать сразу в нескольких лицах. Например, заказчики и подрядчики строительства часто бывают инвесторами, внося свой вклад в строящийся объект и получая право распоряжаться своей долей. Каждая из сторон договора на строительство объекта, беря на себя определенные обязательства, взамен денежного вознаграждения за свой вклад рассчитывает получить право на часть построенного объекта.

В ходе осуществления указанной деятельности возникают различные спорные ситуации.

АОЗТ АПЕКС и Воронежская архитектурно-строительная академия заключили договор на строительство жилого дома. По условиям договора АПЕКС, принимая на себя функции подрядчика по уже начатому строительству дома, обязалось за свой счет и своими средствами продолжить и завершить строительство объекта, за что академия как заказчик обязалась по окончании строительства передать в собственность подрядчику нежилые помещения и оставшуюся часть полезной жилой площади. При этом стороны оценили внесенный ранее академией вклад в строительство.

Проанализировав условия договора, арбитражный суд правомерно квалифицировал его как договор о совместной деятельности по долевому участию в строительстве, поскольку стороны действовали совместно для достижения общей цели.

Подрядчик - АПЕКС - отказался от денежного вознаграждения за выполненные на объекте работы, заменив его своим правом на часть построенного объекта.

Созданное в результате совместной деятельности имущество является общей долевой собственностью каждой стороны договора. Поэтому при досрочном расторжении договора, но продолжении строительства объекта другими участниками простого товарищества вышедшая из договора сторона на основании ст. 252 ГК РФ вправе требовать выдела в созданном объекте обусловленной расторгнутым договором своей доли*(286).

Инвестиционная деятельность ведется также и на территориях, которые отнесены к особо ценным объектам культурного наследия народов Российской Федерации. При рассмотрении иска прокурора суды первой, апелляционной, кассационной инстанций признавали недействительным инвестиционный контракт на проектирование и строительство дома специалистов на острове Гоголев (территория музея-заповедника Кижи). В контракте было предусмотрено, что объект (дом специалистов на острове Гоголев), построенный за счет средств инвестора, переходит в собственность последнего с даты принятия объекта в эксплуатацию государственной приемочной комиссией и оформления земельных отношений и права собственности в установленном порядке.

Указом Президента РФ от 6 ноября 1993 г. N 1847 музей-заповедник Кижи включен в Государственный свод особо ценных объектов культурного наследия народов Российской Федерации.

Разрешая спор, суд руководствовался ст. 93 ЗК РСФСР (ст. 99 ЗК РФ), согласно которой земли историко-культурного назначения используются в особом режиме. Изъятие земель историко-культурного назначения для нужд, противоречащих их основному целевому назначению, и любая деятельность, не соответствующая установленному режиму, не допускаются.

ВАС РФ встал на защиту прав инвестора и указал, что судебные инстанции, признавая недействительной сделкой инвестиционный контракт в целом, не обсудили вопрос о возможности совершения оспариваемой сделки без включения условия, предусматривающего переход права собственности на объект строительства к инвестору.

Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части*(287).

Экономическая реформа, переход к рыночной экономике, широкая приватизация привнесли в повседневную жизнь наряду с положительными результатами и новые негативные явления, среди которых отмечается нарушение прав граждан на приобретение жилых помещений в строящихся многоквартирных домах при исполнении договоров, в связи с чем увеличилось число обращений граждан в суды.

В соответствии со ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

Возможность реализации этого права путем строительства жилья за счет собственных средств граждан без ограничения площади закреплена нормами ГК РФ, Закона РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики"*(288), ЖК РФ и ряда других законодательных актов.

ГК РФ регулирует отношения, возникающие в связи с заключением различных договоров, в том числе и договоров, предметом которых является приобретение жилья в строящихся домах.

Например, договоры граждан с организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, неисполнение которых послужило основанием для обращения в суд, носили самые различные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и др.

Однако содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) является практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Неисполнение указанных договоров порождало различные правовые споры, которые Верховный Суд РФ обобщил в обзоре судебной практики*(289).

Анализируя нормы ст. 2, 3, 5 и 7 Закона об инвестиционной деятельности, суды полагали, что в результате исполнения договоров до момента приемки незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью сторон договора, а после приемки и оплаты инвестором (заказчиком) обозначенных договором сумм переходят в собственность последнего.

Вместе с тем в ряде судов при рассмотрении споров, связанных с определением ответственности сторон по заключенным договорам, полагают, что следует исходить из приоритета санкций Закона о защите прав потребителей над санкциями, установленными по условиям договора, и признают, что договоры между гражданами и организациями о долевом участии в строительстве жилья по своему предмету и характеру взаимоотношений сторон фактически являются договорами строительного подряда, к которым применим названный закон.

1. Так, А. обратилась в Петрозаводский городской суд с иском к ЗАО "Коммерческо-инвестиционный молодежный комплекс" в связи с существенным нарушением условий договора о долевом строительстве жилья, сославшись на следующее. Ответчиком были нарушены сроки окончания строительства, в процессе проведения отделочных работ и эксплуатации квартиры обнаружены существенные строительные недостатки. Истица просила обязать ответчика произвести зачет по оплате за квартиру на стоимость материалов по устранению недостатков, взыскать с ответчика компенсацию морального вреда, неустойку за нарушение сроков окончания строительства.

Суд признал, что фактически между сторонами заключен договор строительного подряда, поэтому отношения между сторонами регулируются Законом о защите прав потребителей. С ответчика взысканы стоимость работ по устранению недостатков, неустойка, компенсация морального вреда.

2. Постановлением президиума Калужского областного суда от 23 января 2002 г. отменены решение Калужского районного суда от 22 мая 2001 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Калужского областного суда от 26 июля 2001 г. как вынесенные с нарушением норм материального права, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Согласно материалам дела Ч. заключила 15 апреля 1997 г. договор с ОАО "Калужский деловой центр", по условиям которого она приняла на себя обязательство внести паевой взнос в установленные сроки в сумме 226 427 руб., а ответчик - передать в ее собственность двухкомнатную квартиру в третьем квартале 1997 г.

Из дополнительного соглашения от 30 января 1998 г. к договору от 15 апреля 1997 г. видно, что Ч. выкупила 80,82 кв. м общей площади квартиры в строящемся доме на сумму 226 427 руб., что составляет 100% площади.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции сослался на то, что после заключения 15 апреля 1997 г. договора истица стала участником совместной деятельности по строительству жилого дома, приняла на себя обязательства по финансированию строительства и получила права на ознакомление (и контроль) со всей технической, финансовой, строительной документацией, а также право переуступки пая долевого участия в строительстве квартиры. Следовательно, на отношения, сложившиеся между сторонами, распространяются правила ст. 1041 ГК РФ о договоре простого товарищества (договоре о совместной деятельности). Правовой анализ взаимных обязанностей истицы и ОАО "Калужский деловой центр" исключает наличие между сторонами договора строительного подряда и все возможные вытекающие из него требования.

Однако, как правильно отмечено в постановлении президиума Калужского областного суда, судом не учтено, что договор между Ч. и ответчиком является договором строительного подряда по своему содержанию.

Вывод суда первой инстанции о заключении сторонами договора о совместной деятельности ошибочен и сделан без учета цели, преследуемой истицей. Внесенный паевой взнос предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры, права на участие в управлении общими делами и права на долю в общем имуществе и на получение части прибыли Ч. не имела.

То обстоятельство, что в договоре имеется пункт о праве на переуступку доли в строительстве квартиры другому лицу, само по себе по существу не меняет содержания фактически заключенного между сторонами договора строительного подряда.

Определяя характер договора, суд должен был с достоверностью установить цель, преследуемую Ч. при его заключении, предназначение внесенного ею паевого взноса, а также выяснить, имела ли истица право на участие в управлении общими делами, право на долю в общем имуществе и на получение части прибыли. Этим обстоятельствам суду надлежало дать оценку при решении вопроса о возможности применения к правоотношениям сторон положений ст. 740 ГК РФ о договоре строительного подряда.

В судебной практике возникает вопрос, связанный с правовой оценкой такого договора, как договор купли-продажи квартиры, в том числе в рассрочку, а также вопрос: можно ли договор долевого строительства жилья квалифицировать как договор возмездного оказания услуг либо как предварительный договор?

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Как установлено в действующем законодательстве, продажа недвижимости может осуществляться только собственником либо с его согласия. Организация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них, поэтому не может заключать с гражданами договоры купли-продажи.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

В силу ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество установлена обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество, поэтому договор купли-продажи такого имущества, не прошедшего указанную регистрацию, не может считаться заключенным.

По этим же основаниям договор долевого участия в строительстве жилья не является и предварительным.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор.

Указанные требования закона сторонами при заключении договора купли-продажи выполняются редко.

При рассмотрении договора долевого строительства жилья как предварительного возникает вопрос о правовой природе вносимых дольщиком денежных средств на строительство до заключения основного договора, являются ли они займом, задатком, платой за приобретаемый объект, рассрочкой платежа.

Если считать указанные денежные средства заемными, то в силу ст. 807 ГК РФ данный предварительный договор является договором займа, а не договором долевого строительства жилья, поскольку по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Если расценивать денежные средства, вносимые дольщиком на строительство жилья до заключения основного договора, как задаток, то последствия неисполнения предварительного договора будут более жесткими, чем те, которые предусмотрены ст. 381 ГК РФ по обязательствам, обеспеченным задатком.

Позиция ряда судов основана на том, что нельзя признавать денежные средства как плату за приобретаемый объект по договору купли-продажи, поскольку договор долевого участия в строительстве жилья не является ни договором купли-продажи, ни договором подряда, ни договором оказания услуг.

Суды, относящие договор купли-продажи строящейся квартиры, в том числе и в рассрочку, к договорам подряда, указывали на то, что по данному договору, заключенному даже на условиях рассрочки платежа, имущество - квартира - передается покупателю независимо от времени внесения суммы, предусмотренной договором, гражданин (так же, как и любой дольщик) выплачивает денежные средства частями, а затем квартира передается ему в собственность с оформлением соответствующих документов.

В большинстве случаев суды, оценив содержание договора с точки зрения предмета, прав и обязанностей сторон, их ответственности и т.д., споры разрешали на основании норм Закона о защите прав потребителей.

Действующая правоприменительная арбитражная практика твердо стоит на позиции, что нельзя обязать ответчика по договору о частичном финансировании строительства многоквартирного жилого дома в натуре выделить долю истца в виде встроенного нежилого помещения до окончания строительства. Так как строительство встроенного нежилого помещения не окончено, и это обстоятельство в соответствии с условиями договора не позволяет требовать передачи в натуре данного помещения, а также определить его окончательную стоимость*(290).

До 1 апреля 2005 г. отсутствовала процедура обязательной регистрации договоров долевого участия в строительстве жилых помещений, в связи с чем возникали ситуации, когда одна и та же квартира продавалась нескольким лицам. В данной ситуации позиция ВАС РФ наиболее четко может быть установлена на следующем примере.

Общество обратилось в арбитражный суд с иском об обязании государственного предприятия исполнить обязательства по договору долевого участия путем передачи квартир. В случае невозможности передачи квартир в натуре общество просило взыскать стоимость данных квартир и убытки от разницы в ценах, действующих на момент сдачи дома приемной комиссии и момент разрешения спора.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано в связи с тем, что спорные квартиры заселены, а свободных квартир по данному адресу не значится.

В протесте заместителя председателя ВАС РФ предлагается решение отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, в соответствии с заключенным между сторонами договором долевого участия ответчик принял на себя обязательство осуществить строительство многоквартирного жилого дома и передать истцу три двухкомнатных и три трехкомнатных квартиры.

Общество в порядке финансирования долевого участия в строительстве обязалось поставлять ответчику стройматериалы.

Решением арбитражного суда установлено, что в срок, определенный графиком поставки, общество поставило стройматериалы на сумму, эквивалентную стоимости трех квартир. Вместе с тем стройматериалы ответчиком приняты и использованы при строительстве дома.

Ответчик своих обязательств не выполнил. Суд указал в своем решении, что спорные квартиры заселены.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Исходя из ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Общество в своем исковом заявлении просило в случае невозможности передачи квартир в натуре взыскать стоимость спорных квартир и убытки от разницы в ценах. Однако суд при рассмотрении дела данное обстоятельство не учел*(291).

Итоговым обобщением споров в данной сфере осуществления инвестиций является Письмо Президиума ВАС РФ N 56 от 25 июля 2000 г. "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве", которое было проанализировано ранее в главе "Правовое регулирование инвестиционной деятельности в жилищном строительстве".