Анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов

· (ФСО-3, статья 8ж) Анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;

· (ФCO-1 раздел IV пункт 18) Информация о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

· Информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

· Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы;

· (ФСО-3, статья 12) В случае если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

· (ФCO-1 раздел IV пункт 19) Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.

· Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

1 Основные показатели социально-экономического положения в мире и в стране нахождения объекта оценки на дату оценки.
Информация о политических, экономических, социальных и прочих факторах, оказывающих влияние на рыночную стоимость объекта оценки. Информация, помещенная в данном разделе должна отображать процессы, происходящие в мировой экономике. Данная информация берется из авторитетных независимых международных и источников.
2 Прогноз макроэкономического развития в мире экономики и в стране нахождения объекта недвижимости.
Рыночная стоимость недвижимости во многом зависит от прогнозов макроэкономических показателей, таких как инфляция, ВВП, доход на душу населения, безработица, курс валют и т.д. поэтому этот раздел важен для оценки недвижимости доходным подходом. Данная информация берется из государственных, а так же авторитетных независимых, в том числе и международных источников.
3 Социально-экономическое состояние локального территориально-экономического района расположения объекта оценки Инвестиционная привлекательность района местоположения объекта оценки.
Текущее экономическое состояние региона расположения объекта оценки имеет непосредственное влияние на рыночную стоимость недвижимости. Это информация на уровне области и района местоположения объекта оценки. Здесь важно отразить тенденцию и условия развития данного района. Как известно, существуют районы с хорошо развитой экономикой и так называемые депрессивные районы. Поэтому анализ этой части также важен для оценки недвижимости.
4 Прогноз социально-экономического развития локального территориально-экономического района расположения объекта оценки.
Еще более важный раздел для оценки недвижимости доходным подходом, так как прогнозируемые в этом разделе макроэкономические показатели непосредственно влияют на стоимость недвижимости.
5 Анализ и прогноз локального рынка недвижимости к которому принадлежит объект оценки.
Самый важный подраздел аналитического раздела, который непосредственно касается оцениваемого объекта недвижимости. Здесь анализируется информация о рыночном спросе и предложении, включая данные о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов. Здесь также определяются диапазоны цен рынка, к которому принадлежит объект оценки. Окончательные результаты оценки должны быть тесно связанными с результатами анализа, полученными в данном разделе. Необходим также анализ достоверности и достаточности информации. Следует отметить, что нельзя применять информацию о событиях, случившихся после даты оценки.