История развития риэлторской деятельности
Оглавление
Введение………………………………………………………………………. 1
1. История развития риэлторской деятельности…………………………… 1
2. Основные понятия риэлторской деятельности…………………………… 3
3. Лицензирование риэлторской деятельности…………………………….. 4
Заключение……………………………………………………………………. 5
Введение
Риэлторская деятельность появилась в России вместе с возникновением рыночных отношений, и уже сегодня рынок недвижимости стал не только одним из наиболее значимых секторов российской экономики, но и, будучи тесно связанным с жилищной проблемой большинства населения, приобрел огромное социальное значение. Вместе с тем правовой статус и основы функционирования риэлторских компаний и индивидуальных риэлторов имеют довольно поверхностную регламентацию.
В настоящее время регулирование риэлторской деятельности, помимо ГК РФ, осуществляется на уровне правовых актов Правительства РФ и нормативных актов органов исполнительной власти субъектов РФ. Субъекты РФ принимают нормативные правовые акты в соответствии с основами конституционного строя РФ.
Риэлторская деятельность (сделки с недвижимостью) - деятельность по совершению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости - земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. Осуществляется профессиональными риэлторами – агентствами недвижимости.
Риэлторы продают или покупают жилье по поручению других участников рынка недвижимости, а также реализуют недвижимость из собственных фондов.
Целью написания моей работы является раскрытие темы развития риэлторской деятельности в России. Для достижения цели мы ставим следующие задачи: рассмотреть историю развития риэлторской деятельности, основные понятия риэлторской деятельности, лицензирование риэлторской деятельности.
История развития риэлторской деятельности
Риэлторская деятельность – деятельность юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей на основе соглашения с заинтересованными лицами (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.
Для России риэлторский бизнес – явление новое, как всякая новая деятельность, он связан с высоким уровнем риска. Снизить этот риск помогает изучение опыта становление бизнеса.
Первые риэлторские фирмы, легально действующие на рынке жилья, появились в 1991 году после принятия Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и перехода квартир в частную собственность.
Об основных видах деятельности риэлторской фирмы можно судить по наиболее распространенным услугам, которые она оказывает:
- совершение сделок купли-продажи, дарения, обмена жилых и нежилых помещений;
- продажа жилых и нежилых помещений с аукциона и на конкурсной основе;
- сдача в аренду жилых и нежилых помещений, земельных участков, находящихся в собственности юридических и физических лиц;
- заключение договор купли – продажи жилья с пожизненным содержанием собственника и др.
Основной функцией в работе фирмы является оказание консултативно-посреднических услуг при совершение сделок с недвижимостью. Проведение сделки с недвижимостью с участием риэлторской фирмы включают следующие этапы:
1) заявка на продажу;
2) поиск покупателя;
3) проведение переговоров;
4) при достижение согласия открытия сделки;
5) сбор и проверка документов;
6) подготовка договора, согласование схемы расчетов;
7) подписание договора;
8) внесение денег (в банк, нотариусу и др.)
9) нотариальное удостоверение договора и уплата пошлины;
10) государственная регистрация договора и уплата пошлины;
11) обмен документов по сделке на деньги (в банке, у нотариуса);
12) закрытие сделки.
Другая функция заключается в постановке дела таким образом, чтобы минимизировать совокупные издержки и риски при совершении сделок с недвижимостью. Обращаясь в риэлторскую фирму, именно этого и ждет грамотный клиент, пологая, что транзакционные издержки сделки, осуществляемые с помощью фирмы, будут ниже, чем при самостоятельном решение этого вопроса с тем же уровнем риска. В настоящее время в качестве оптимальной величины транзакционных издержек для фирм с хорошей репутацией называется 4-6 % к цене продавца. Следует иметь в виду, что комиссионное вознаграждение устанавливается далеко не всегда по отношению к цене недвижимости. Практикуется и оплата в абсолютном выражении в зависимости от содержания и объема заказанных риэлторской фирме услуг.
Зарубежный опыт показывает, что 70-80% от общего числа сделок покупатели и продавцы осуществляют не самостоятельно, а через риэлторские фирмы.
Деятельность риэлторской фирмы связана со значительными потоками клиентов, поэтому офис фирмы должен быть удобен для них и для персонала. Основные требования к офису:
- близость к главным транспортным маршрутам и остановкам общественного транспорта;
- разделение офиса на помещение для работы с клиентами и для работу персонала;
- вход в офис должен быть со стороны основной улицы;
- должны быть предусмотрены отдельные помещения для переговоров между покупателями и продавцами, службы оформления документов, информационной службы и т.д.
Чем больше видов деятельности осуществляет риэлторская фирма, тем сложнее ее организационная структура и разветвленнее управленческой (линейное, функциональное, линейно-функциональная).
По мере роста масштабов деятельности отдельные агенты, действующие в фирме, начинают собираться в специализированные группы, ориентированные на отдельные рыночные сегменты с определенной спецификой, обусловленной типом объектов, местоположением, законодательством. Например, выделяются отделы комнат, квартир, пригородной недвижимости, нежилого фонда, аренды. На основе сегментирования рынка в наиболее крупных фирмах создаются филиалы, ведущие работу в отдельных работах города. Как правило, филиалы являются линейными структурами, а функциональные службы (оформление договоров, расчеты, и др. ) располагаются в головном офисе.
Дальнейшее расширение работы риэлторской фирмы уже на основе диверсификации, связанной с освоением дополнительных видов деятельности, прямо не ориентированных на сделки с недвижимостью, приводят к появлению специализированных подразделений: страхование сделок, оценка недвижимости, ремонт недвижимости, транспортные услуги и т.д.
Крупные риэлторские фирмы дрейфуют и постепенно превращаются в конгломераты, финансово-промышленные группы, холдинги, в которых отделы и подразделения трансформируются в специализированные, в значительной степени автономные предприятия. Такой путь развития естественен, так как придает им рыночную гибкость и устойчивость, но содержит в себе опасность утраты управляемости автономными подразделениями в текущей деятельности со стороны головной компании, которая должна, превратившись в холдинговую компанию сохранить финансовое единство разнородных предприятий при их оперативной самостоятельности.
В последнее время риэлторские организации все чаще пытаются расширить деятельность за счет управления недвижимости. Однако чтобы выйти на очень консервативный рынок управления, необходимы солидные рекомендации, которые можно получить, например, через сотрудничество со специализированными компаниями, работающими в этой сфере. Все риэлторы выполняют исключительно агентские функции (например, сдача помещения в аренду), и только накопив достаточный опыт, могут перейти к выполнению управленческих функций.
В настоящее время девелопмент риэлторской фирмы направлен на создание новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи. Эта деятельность осуществляется на основе сотрудничества с инвестиционно-строительными компаниями. Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объектов недвижимости, полученных в процессе акционирования. В таком случае специалисты проводят полный комплекс работ от консалтинга до оформления прав собственности на земельный участок.
Наиболее простой и распространенной операцией является купля-продажи приватизированных квартир и комнат. Риэлторская фирма может быть связана договорами с продавцом и покупателем либо с кем то одним из них. В последнем случае одна риэлторская фирма представляет интересы продавца, а другая – интересы покупателя. При этом комиссионные распределяются на основе соответствующего договора.
Наиболее доходным и сложным направлением риэлторской деятельности является работа по расселению.
В последнее время возрастает интерес к операциям в арендном секторе. Обычно фирмы, занимающиеся арендой, не управляют недвижимостью, а сводят арендатора и арендодателя. В этом случае фирма должна проверить права арендодателя на объект, соответствие документов и личность арендатора. Квартира предается по договору, заключаемому между арендодателем и арендатором, с прилагаемой описью имущества. Стоимость услуг риэлторской организации в этом случае составляет обычно одну месячную арендную ставку по сдаваемому в аренду объекту недвижимости.
Риэлторская деятельность регулируется актами правительства РФ, а также нормативными актами исполнительной власти субъектов РФ.
Наряду с государственным, имеет место и общественное регулирование риэлторской деятельности. Оно возникает в том случае, когда представители той или иной специальности создают саморегулируемые профессиональные общественные объединения (СПОО) с достаточно жесткими правилами. Члены СПОО обязаны применять стандарты (правила) профессиональной деятельности, подготовленные и принятые в таком объединении. В России существуют объединения риэлторов – гильдии, ассоциации, союзы, палаты.
Основные понятия риэлторской деятельности
Постановлением Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации от 14 мая 1998 г. N 2441-II ГД был принят в первом чтении проект федерального закона "О риэлторской деятельности в Российской Федерации", но до настоящего момента нет закона, регулирующего данный вид деятельности. Главной концептуальной идеей при разработке данного закона должна быть выбрана идея регулирования отношений, возникающих в связи с предоставлением риэлторских услуг, с позиции их потребителей. Большинство услуг, предоставляемых риэлторами, имеет особое значение по причине их непосредственной связи с переходом прав на недвижимое имущество. Именно по этим соображениям в закон должны быть включены нормы об особенностях защиты прав потребителей риэлторских услуг.
Закон "О риэлторской деятельности в Российской Федерации" должен обеспечить унификацию подходов к ее законодательному регулированию на всей территории РФ, сбалансированное развитие первичного (первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок) и вторичного (на вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу) рынков недвижимости, сделать оптимальным взаимодействие всех профессиональных участников рынка и обеспечить наиболее эффективное управление объектами недвижимости.
В вышеупомянутом проекте закона предложено более широкое определение риэлторской деятельности, включается в него не только оказание брокерских, агентских, дилерских и посреднических услуг, но также и деятельность риэлтора по созданию отдельных объектов недвижимого имущества, по доверительному управлению, по организации торговли недвижимым имуществом.
Остановимся на данных понятиях более подробно:
1) риэлторская деятельность - осуществляемая на постоянной основе профессиональная деятельность по оказанию для других лиц за вознаграждение услуг при совершении операций с объектами недвижимости, а также иная коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимости в соответствии с российским законодательством;
2) профессиональный риэлтор - физическое лицо, зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, осуществляющее риэлторскую деятельность;
3) профессиональные участники рынка недвижимости - юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие риэлторскую деятельность, а также уполномоченные органы, обеспечивающие регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним, проведение единой государственной политики;
4) рынок недвижимости - совокупность объектов недвижимого имущества, а также гражданско-правовых сделок и иных операций с недвижимым имуществом, осуществляемых собственно профессиональными участниками рынка недвижимости и при их посредничестве;
5) потребители риэлторских услуг - физические и юридические лица, заключившие с риэлтором (риэлторской фирмой) договор на оказание риэлторских услуг.
Участниками риэлторской деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие риэлторскую деятельность (риэлторские фирмы, риэлторы), а с другой - потребители их услуг (клиенты).
Риэлторской фирмой признается юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, созданное и действующее на основании российского законодательства, в учредительных документах которого в качестве основной коммерческой деятельности признана риэлторская деятельность.
Риэлтор - физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами риэлторской фирмы или индивидуального предпринимателя и осуществляющее всю подготовительную работу для заключения брокером риэлторской фирмы или индивидуальным предпринимателем договора с клиентом по осуществлению гражданских сделок с недвижимым имуществом.
Брокер по недвижимости - физическое лицо, возглавляющее риэлторскую фирму или являющееся заместителем руководителя или начальником отдела операций с недвижимостью риэлторской фирмы, или индивидуальный предприниматель, имеющий специальное образование и осуществляющий следующие операции с объектами недвижимости:
1) все операции, которые совершает агент по недвижимости;
2) объяснение заказчику юридических особенностей заключаемых договоров;
3) ведение переговоров и подписание договоров по листингу, продаже, покупке, аренде, обмену или лизингу объектов недвижимости;
4) получение аванса, задатка, комиссионных или гонорара по условиям договора по операциям с объектом недвижимости;
5) осуществление рекламы своей деятельности;
6) хранение и несение ответственности за сохранность документов, подтверждающих права собственности владельца недвижимости, при заключении эксклюзивных договоров продажи объектов недвижимости.
Это человек, непосредственно работающий с клиентами и заключающий с ними от имени юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя договора по осуществлению гражданских сделок с недвижимым имуществом.
Дилер по недвижимости - предприниматель на рынке недвижимости, деятельность которого состоит в покупке, преобразовании или владении недвижимостью с целью продажи или получения прибыли от ее использования.
К числу отдельных видов риэлторской деятельности (отдельных видов оказываемых риэлторами услуг), в частности, относятся:
1) деятельность риэлтора в качестве агента или поверенного;
2) деятельность риэлтора в качестве брокера;
3) деятельность риэлтора в качестве дилера;
4) деятельность риэлтора в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;
5) деятельность риэлтора по организации торговли недвижимым имуществом;
6) деятельность риэлтора по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;
7) деятельность риэлтора по доверительному управлению недвижимым имуществом;
8) деятельность риэлтора по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.