Общий порядок осуществления регистрационных действий
Принятый Закон Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», который вступил в силу с 7 мая 2003 г., установил правовые основы и порядок государственной регистрации недвижимого имущества, прав и ограничений (обременении) прав на него.
После принятия Закона о государственной регистрации и Указа Президента Республики Беларусь от 10 декабря 2002 г. № 603 «О создании системы государственных организаций по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» в Республике Беларусь была сформирована система организаций по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним:
специально уполномоченный орган государственного управления Республики Беларусь в области государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним – Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь (ранее — Комитет по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь);
республиканская организация по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним — научно-производственное государственное республиканское унитарное предприятие «Национальное кадастровое агентство»
территориальные организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (РУП «Минское городское (областное) агентство по государственной регистрации и земельному кадастру», и тд.).
Основная функция регистрации прав заключается в создании единой, надежной и достоверной системы о правах на земельные участки на всей территории республики, необходимой для рационального и эффективного управления ресурсами, увеличения их стоимости, создания рынка недвижимости, привлечения применения в бюджет республики дополнительных денежных средств. Надлежащим образом зарегистрированные права охраняются государством. Согласно Конституции Республики Беларусь, государство гарантирует права и свободы, закрепленные в ее законах и предусмотренные международными обязательствами государства. Таким образом, государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом – это юридический акт признания и подтверждения государством факта совершения сделки.
Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом проводится в случаях: указанных в законодательных актах, предусмотренных соглашением сторон, хотя по законодательству для сделок данного вида государственная регистрация не требуется.
Государственная система регистрации недвижимого имущества представляет собой систематизированную совокупность сведении и документов о правовом положении, местоположении, состоянии, использовании и стоимости объектов недвижимости, а также наличии ограничений (обременении) прав на них.
Создаваемая система должна выстраиваться в целях обеспечения сбора, обработки, хранения и своевременного предоставления органам государственного управления и всем другим заинтересованным пользователям полной и достоверной информации о наличии прав, составе, состоянии, правовом положении и стоимости каждого объекта недвижимости. Это позволит:
проводить единую политику, увеличить на всех уровнях эффективность управления рынком недвижимости, а так же регулирования земельных отношений, землеустройства;
повысить действенность государственного контроля на рынке недвижимости;
установить гарантии и защиту прав собственности и иных вещных прав, развивать залогово-ипотечную систему, стимулировать инвестиционные процессы в производственном и жилищном строительстве, а так же в других отраслях экономики.
Все это обеспечит возрастание эффективности и наведение порядка по вопросам осуществления прав на недвижимое имущество субъектами Республики Беларусь, будет способствовать устойчивому социально- экономическому развитию республики.
Основной задачей системы государственной регистрации является формирование действенного и экономически оправданного механизма сбора, обработки, предоставления и применения данных для оперативного обеспечения органов государственного управления всех уровней, включая контрольные, судебные, налоговые, финансовые и т. д., а также заинтересованных юридических и физических лиц полной и достоверной информацией об объектах недвижимого имущества и сделках с ним.
Принципами государственной регистрации являются:
• публичность;
• открытость;
• достоверность;
• доступность;
•эффективность;
• полнота и др.
Основаниями для государственной регистрации создания недвижимого имущества являются:
выделение вновь образованного земельного участка;
строительство и ввод в эксплуатацию капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места;
строительство и консервация незавершенного капитального строения;
разрешение в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь государственной регистрации создания капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места, строительство которых было осуществлено самовольно;
раздел недвижимого имущества;
слияние недвижимого имущества;
вычленение изолированного помещения, машино-места из капитального строения (здания, сооружения);
иные основания, предусмотренные законодательством Республики Беларусь.
На практике при реализации хозяйственными судами недвижимости на торгах встречаются случаи, когда выставляемое на продажу имущество не зарегистрировано как объект недвижимости. Это может быть либо эксплуатируемое капитальное строение, информация о котором отсутствует у регистрирующих органов, либо вновь создаваемое недвижимое имущество, так называемое незавершенное строительство.
Рассмотрим следующий пример из практики. После покупки недвижимого имущества на торгах, проводимых судебным исполнителем, субъект хозяйствования обратился в органы регистрации с заявлением о регистрации перехода права собственности. Данное имущество не зарегистрировано в установленном порядке как недвижимое.
Регистрирующий орган отказал в приеме заявления и указал, что для регистрации права собственности необходимо представить дополнительные документы (акт приемки объекта в эксплуатацию или выписку из решения исполнительного органа о возможности использования эксплуатируемого капитального строения по назначению).
Позиция регистрирующего органа основана на том, что без государственной регистрации недвижимого имущества регистрация перехода права собственности недвижимого имущества не может быть осуществлена.
Субъект, купивший здание, обосновывает факт регистрации здания как недвижимого имущества, ссылаясь на технический паспорт (выданный на основании приказа Министра жилищно-коммунального хозяйства от 13.02.1989 № 31).
Однако регистрирующий орган указывает, что технический паспорт является документом, составленным по результатам технической инвентаризации или проверки характеристики недвижимого имущества. Факт регистрации недвижимого имущества технический паспорт не устанавливает.
Во всех случаях приобретения недвижимости, в т.ч. и в результате торгов, проведенных хозяйственным судом, для определения порядка совершения действий, которые необходимо осуществить покупателю с целью регистрации права собственности на недвижимость, следует руководствоваться требованием о последовательности государственной регистрации, установленным ст.10 Закона.
В соответствии с данной нормой государственная регистрация права собственности на строение возможна только после регистрации создания этого строения, которая, в свою очередь, возможна только при условии регистрации создания земельного участка, на котором оно расположено.
В соответствии с п.3 ст.10 Закона государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество, а также государственная регистрация сделок с ним не могут осуществляться ранее государственной регистрации создания соответствующего недвижимого имущества.
Для регистрации создания эксплуатируемого капитального строения и права собственности на него покупателю необходимо представить технический паспорт и акт приемки в эксплуатацию.
При отсутствии этих документов, как у должника, так и в регистрационном деле покупателю необходимо самостоятельно оформить и оплатить техническую инвентаризацию строения, а также обратиться в местный исполнительный и распорядительный орган с заявлением о рассмотрении вопроса о возможности использования эксплуатируемого капитального строения по назначению.
Документом, удостоверяющим факт государственной регистрации недвижимого имущества, является свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации (ст.38 Закона) [27].
Основаниями для государственной регистрации изменения недвижимого имущества являются:
изменение границ земельного участка;
строительство и ввод в эксплуатацию надстройки, пристройки капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места;
перестройка и ввод в эксплуатацию капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места;
разрешение в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь государственной регистрации изменения капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места, надстройка, пристройка, перестройка которых были осуществлены самовольно;
гибель или уничтожение части капитального строения (здания, сооружения), незавершенного законсервированного капитального строения, изолированного помещения, машино-места;
изменение назначения недвижимого имущества;
завершение строительства незавершенного законсервированного капитального строения и ввод в эксплуатацию ранее законсервированного объекта;
иные основания, предусмотренные законодательством Республики Беларусь
Основаниями для государственной регистрации прекращения существования недвижимого имущества являются:
принятие в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь государственным органом, осуществляющим государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, решения, предусматривающего прекращение существования земельного участка;
гибель или уничтожение (снос) капитального строения (здания, сооружения), незавершенного законсервированного капитального строения, изолированного помещения, машино-места;
раздел недвижимого имущества;
слияние недвижимого имущества;
иные основания, предусмотренные законодательством Республики Беларусь.
Документы, являющиеся основанием для государственной регистрации создания, изменения недвижимого имущества, должны включать подтверждения: соответственно создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества; соблюдение противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных требований к недвижимому имуществу, установленных законодательством Республики Беларусь. Эти документы не требуются при государственной регистрации прекращения существования недвижимого имущества.
Документы, подтверждающие создание вновь образованного земельного участка: землеустроительное дело; документ, определяющий целевое назначение (использование) земельного участка в соответствии с законодательством Республики Беларусь.
Подтверждают создание вновь образованного капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения: документ о вводе в эксплуатацию капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения в соответствии с законодательством Республики Беларусь; решение местного исполнительного и распорядительного органа, определяющее назначение капитального строения (здания. сооружения), изолированного помещения.
Создание незавершенного законсервированного капитального строения подтверждают: разрешения на строительство, выданное уполномоченным государственным органом; документы о консервации незавершенного капитального строения; документы о том что строительство производилось без существенных отступлений от проекта и нарушений строительных норм и правил.
В силу п.3 ст.9 Закона подлежат договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, подлежащих государственной регистрации в соответствии с п.2 ст.8 Закона. Перечень видов договоров, подлежащих регистрации и приведенных в ст.9 Закона, не является исчерпывающим. В связи с этим для всех остальных видов договоров, не указанных в Законе, но так или иначе связанных с недвижимым имуществом, вопрос о необходимости их государственной регистрации является актуальным.): 1) отчуждение недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение, рента и др.); 2) об ипотеке; 3) доверительного управления недвижимым имуществом; 4) аренды и субаренды земельного участка; 5) аренды, субаренды и безвозмездного пользования капитальным строением (зданием, сооружением), изолированным помещением на срок не менее одного года; 6) раздела недвижимого имущества, являющегося общей собственностью, на два или более объекта недвижимого имущества; 7) слияния двух или более объектов недвижимого имущества в один с образованием общей собственности.
Основаниями для государственной регистрации возникновения, перехода, прекращения прав и ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество являются:
договоры и иные сделки, предусмотренные законодательством Республики Беларусь, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законодательством Республики Беларусь, но не противоречащие ему;
акты государственных органов и органов местного управления и самоуправления, которые предусмотрены законодательством Республики Беларусь в качестве основания возникновения, перехода, прекращения прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество;
судебные постановления, устанавливающие или прекращающие права, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество;
копии актов судебного исполнителя о состоявшихся торгах (о приобретении на торгах имущества), а также акты судебного исполнителя о передаче имущества взыскателю;
протоколы о результатах публичных торгов (аукционов) в отношении недвижимого имущества, обращенного в доход государства и реализованного согласно законодательству Республики Беларусь на публичных торгах (аукционах);
иные действия граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, с которыми законодательство Республики Беларусь связывает возникновение, переход, прекращение прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество;
события, с которыми законодательство Республики Беларусь связывает возникновение прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество
Документом, являющимся основанием для государственной регистрации возникновения права собственности на недвижимое имущество по приобретательской давности, считается решение местного исполнительного и распорядительного органа, подтверждающее приобретательскую давность, либо решение суда об установлении факта приобретательской давности.
Документами, являющимися основанием для государственной регистрации возникновения сервитута, являются:
1)договор, предусматривающий установление сервитута на недвижимое имущество;
2) решение суда.
Документ – это основание для государственной регистрации возникновения сервитута должен содержать описание его сущности, границ, а также срок действия и размер платы, если они установлены. Государственная регистрация возникновения права общей совместной собственности осуществляется на основании заявления одного из кандидатов в правообладатели, если законодательством Республики Беларусь не предусмотрено иное.
Государственная регистрация перехода и прекращения права общей совместной собственности осуществляется на основании заявления всех сособственников, если законодательством Республики Беларусь или соглашением между правообладателями не предусмотрено иное.
Если в соответствии с законодательством Республики Беларусь права, ограничения (обременения) прав являются связанными между собой (право на помещение в совместном домовладении и неразрывно связанное с ним право на общее имущество совместного домовладения, право собственности и право хозяйственного ведения или оперативного управления, прекращение права аренды и неразрывно связанного с ним права субаренды, переход права собственности по договору продажи недвижимости в рассрочку и ипотека, иные связанные права, ограничения (обременения) прав), то их государственная регистрация осуществляется одновременно в порядке, установленном республиканской организацией по государственной регистрации.
При государственной регистрации ипотеки в регистрационную книгу заносятся стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и условиях ее определения, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь об ипотеке.
При государственной регистрации ренты в регистрационную книгу заносятся ее размер или данные о порядке и условиях ее определения.
При государственной регистрации доверительного управления в регистрационную книгу заносится информация о полномочиях доверительного управляющего по распоряжению недвижимым имуществом
Арест, налагаемый на недвижимое имущество судом, другими уполномоченными органами в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь, и его отмена подлежат государственной регистрации незамедлительно при поступлении соответствующих заявлений.
Арест отменяется по представлению органа, наложившего его, а также в случае признания ареста незаконным в соответствии с законодательством Республики Беларусь.
Государственная регистрация возникновения ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество, установленных в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь по решению уполномоченных государственных органов, осуществляется с обязательным незамедлительным уведомлением заказным письмом соответствующих правообладателей, кандидатов в правообладатели.
Отметки о заявлениях вносятся регистратором в регистрационную книгу незамедлительно при поступлении соответствующих заявлений. Они имеют правовые последствия только в случаях, указанных в законодательных актах Республики Беларусь.
Недвижимость является важнейшим видом имущества, находящегося в собственности граждан. Деление вещей на движимые и недвижимые известно всем правовым системам других государств. В законодательстве Республики Беларусь длительное время большая часть недвижимого имущества находилась в собственности государства. Собственностью граждан являлся ограниченный перечень таких объектов (жилые дома, дачи, садовые летние дома, гаражи и некоторые другие объекты). Причем законодатель ограничивал не только их количество, но и размеры.
Закон Республики Беларусь от 3 марта 1994 г. «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Республики Беларусь», который вступил в силу с 1 мая 1994 г., отменил некоторые ограничения права собственности граждан. В ст. 100 Гражданского кодекса 1964 г. было закреплено, что в собственности граждан могут находиться жилые дома, садовые дома, земельные участки, транспортные средства, денежные средства, акции и другие ценные бумаги. Наряду с предметами домашнего хозяйства и личного потребления граждане получили право иметь в собственности средства производства для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства огородничества, индивидуальной и иной хозяйственной деятельность.
Объектом недвижимого имущества является, в первую очередь, земельный участок и все, что прочно с ним соединено. Основным признаком иной недвижимости считалась неразрывная связь имущества с конкретным земельным участком, на котором это имущество расположено. В юридической литературе высказано положение о двуединой роли земельного участка в определении недвижимости.
В соответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам также приравнивается предприятие в целом как имущественный комплекс. Гражданский кодекс относит к недвижимости и некоторые объекты, которые по своей физической природе являются движимыми (например, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда внутреннего плавания «река-море», космические объекты).
Перечень объектов недвижимости в силу прямого указания Гражданский кодекс не является исчерпывающим. Иное имущество, не обладающее вышеуказанными признаками, может быть отнесено к недвижимым вещам законодательными актами. Так, к недвижимому имуществу относятся помещения в здании. Это может быть квартира или иное жилое помещение, а так же нежилые помещения.
Особым объектом недвижимости является предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 Гражданского кодекса). В его состав входят все виды имущества, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательством или договором).
В литературе многими авторами отмечается, что недвижимые вещи находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками. А движимые вещи наоборот – заменимы однородными вещами. А состав объекта недвижимости подразделяется:
1) по происхождению (естественное/ неприродное);
2) по характеру использования места расположения (земельные участки, жилищный фонд, нежилой фонд);
3) по кругу собственников (государственная/ частная собственность);
4) по функциональному назначению (жилые – для постоянного проживания граждан/нежилые – здания или их части, которые зарегистрированы в установленном порядке).
Формирование недвижимости означает обособление объекта недвижимости, т.е. выделение его в установленном порядке от других объектов недвижимости, измерение его индивидуальных характеристик (границы, площадью объем, технические характеристики и многое другое), составление по определенным правилам его индивидуального описания. Формирование недвижимости всегда завершается регистрацией недвижимости в кадастре.
Регистрация недвижимости в кадастре состоит в том, что на основе документов, подготовленных на предыдущем этапе, специально уполномоченный государством кадастровый орган вносит в кадастр запись, после чего недвижимость становится структурной единицей кадастра. Часто зарегистрированную в кадастре недвижимость называют единицей недвижимости. В Республике Беларусь государственный земельный кадастр – совокупность систематизированных сведений и документов о правовом режиме, состоянии, качестве, распределении, хозяйственном и ином использовании земель, земельных участков (ст.1 Кодекс о земле Республики Беларусь).
Информация о вновь образованной единице недвижимости передается из кадастра в орган, осуществляющий регистрацию прав и ведение регистра прав на недвижимость. Если недвижимость и право на нее регистрирует единый орган, то необходимость в данной процедуре отсутствует.
Субъект регистрации предоставляет в орган регистрации прав заявление и документы, являющиеся основанием регистрации прав на недвижимость, либо такие документы формируются специальной процедурой.
Орган регистрации прав, точнее специально уполномоченное лицо – регистратор, осуществляет правовую экспертизу документов, проверку законности сделки и выполняет одно из трех действий: отказывает в регистрации; регистрирует право и (или) сделку; откладывает регистрацию.
Регистратором может быть назначен гражданин Республики Беларусь, прошедший аттестацию на регистратора. Регистратор должен иметь высшее юридическое образование, или высшее образование по специальности «Земельный кадастр», или высшее образование и опыт осуществления регистрационных действий не менее трех лет на день официального опубликования настоящего Закона [14, с. 35].
Регистратор должен быть дееспособен, у него должна отсутствовать судимость, перед назначением на должность или после трехлетнего перерыва в работе он должен пройти стажировку. Регистратор обязан проходить внеочередную аттестацию в случае выявления систематических и (или) грубых ошибок, выявленных в рамках осуществления контроля за деятельностью регистраторов. Такой контроль осуществляет республиканская организация по государственной регистрации. Регистратор имеет определенные ограничения на профессию. Он не вправе совершать регистрационные действия, результаты которых представляют для него имущественный или иной личный интерес, на свое имя и от своего имени, на имя и от имени своего супруга (супруги), его и своих родственников (родителей, детей, внуков, деда, бабки, родных братьев и сестер). Регистратор не имеет права заниматься предпринимательской деятельностью лично или через посредников, а также быть поверенным у третьих лиц по вопросам, связанным с государственной регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Регистратору запрещено принимать вознаграждения, пользоваться услугами и льготами в личных целях за оказание физическим и юридическим лицам любого содействия с использованием своего служебного положения, самостоятельно или через посредника принимать участие в управлении юридическими лицами, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь и др. Регистратор имеет собственную гербовую печать, штампы и бланки.[44, с.260 ].
Ст. 21 Закона о регистрации устанавливается презумпция достоверности информации, которая вносится регистратором в Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее – ЕГРНИ). Информация в ЕГРНИ считается достоверной, если судом не установлено иное.
Регистратор принимает решение и носит регистрационную запись. При необходимости, предыдущая запись аннулируется.
Орган регистрации прав удостоверяет факт произведенной регистрации и выдает заинтересованным лицам документы, удостоверяющие регистрацию права и сделки.
Система организаций по государственной регистрации недвижимого имущества прав на него и сделок с ним состоит из:
| Специально уполномоченного органа государственного управления | Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь. |
| Республиканской организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним | ГУП «Национальное кадастровое агентство» |
| Территориальные организации по государственной регистрации недвижимого имущества прав на него и сделок с ним | РУП «Брестское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» РУП «Витебское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» РУП «Гомельское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» РУП «Гродненское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» РУП «Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» РУП «Могилевская агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» |