Землеустройство и особенности кадастрового учета
Проведение работ по землеустройству является основой формирования земельного участка как объекта недвижимости с его точными границами, геодезическими координатами, природными, техническими, градостроительными и иными характеристиками. От качества и профессионализма проведения таких работ зависят условия оборота данных объектов на рынке, защита прав собственности, установление ограничений и обременений при использовании земельных участков.
В настоящее время формирование земельных участков проводится в соответствии с Федеральным законом от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве» и принятыми в его развитие постановлениями Правительства РФ.
Анализ норм Федерального закона «О землеустройстве» показал, что его положения в целом носят декларативный характер и содержат отсылки к другим нормативным правовым актам. Так, согласно Земельному кодексу РФ Федеральный закон «О землеустройстве» должен устанавливать порядок проведения землеустройства в Российской Федерации, однако Закон содержит отсылочную норму, по которой порядок проведения территориального землеустройства устанавливается Правительством РФ.
Кроме того, само определение землеустройства, данное в указанном законе, очень сложное и крайне запутанное. Землеустройство рассматривается как «мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство), организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации и лицами, относящимися к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, для обеспечения их традиционного образа жизни». Такое определение приводит к смешению целей, понятий и видов работ по землеустройству.
В последнее время, особенно с введением в действие Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», резко возрос объем землеустроительных работ. При этом цена таких работ зачастую является значительным финансовым бременем для предприятий и граждан. По оценкам, общее количество земельных участков в Российской Федерации, по которым по состоянию на 1 января 2003 г. были проведены землеустроительные работы в полном объеме, составляет всего около 30%. На практике это является одной из главных причин низкого уровня оборота земли в Российской Федерации.
Значительный объем землеустроительных работ все еще выполняется государственными и муниципальными землеустроительными предприятиями. Однако проведение таких работ в безусловном порядке должно стать частным сегментом рынка, самостоятельным видом предпринимательской деятельности, так как государственная монополизация этих работ препятствует созданию конкурентного рынка таких услуг, снижает качество и приводит к их необоснованно высокой стоимости.
С целью разгосударствления данной сферы деятельности в 2002-2003 гг. на уровне Российской Федерации Минимуществом России совместно с Росземкадастром была разработана и реализована программа реорганизации землеустроительных федеральных государственных унитарных предприятий, в результате которой в целях обеспечения выполнения государственных задач из 104 предприятий Росземкадастра в федеральной собственности было сохранено только два. Остальные предприятия были приватизированы (58), реорганизованы (32) или ликвидированы (12).
Следует также обратить внимание на то, что в последнее время большое внимание уделяется организации саморегулируемости рынка землеустройства, число профессиональных участников которого исчисляется тысячами. В связи с этим в ближайшие годы землеустроительные предприятия будут объединяться в саморегулируемые организации с целью разработки единых правил и стандартов профессиональной деятельности, защиты профессиональных интересов, организации коллективной ответственности за выполняемые работы. В 2007 году принят Федеральный закон № 221-ФЗ «О Государственном кадастре недвижимости», предусматривающий создание саморегулирующих организаций кадастровых инженеров. Так же в настоящее время в Министерстве экономического развития ведется работа по внесению поправок в действующее законодательство, согласно которым для ведения профессиональной деятельности кадастровые инженеры обязаны быть членами некоммерческой саморегулирующейся организации кадастровых инженеров.
Как показывает международный опыт, данный механизм регулирования рынка профессиональной деятельности является наиболее эффективным, так как позволяет при минимальном государственном вмешательстве оптимизировать и разделить полномочия и ответственность между всеми участниками рынка: от государства до конечного потребителя работ (услуг).
Решение указанных выше проблем приведет к совершенствованию технологий землеустройства, позволит устранить административные барьеры при проведении данных работ, усилить гарантии прав собственников, создать условия для развития конкуренции, что в целом будет способствовать повышению качества и снижению стоимости землеустроительных работ.
До марта 2008 г. государственный кадастровый учет земельных участков проводился в системе государственного земельного кадастра путем внесения сведений о земельном участке в Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ). Ведение такого учета в стране осуществлялось в соответствии с Федеральным законом от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре». С 24.07.2007 введен в действие Федеральный закон № 221-ФЗ «О Государственном кадастре недвижимости» и ведется единый кадастр недвижимости, а Федеральный закон №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» утратил силу.
В соответствии с Федеральным законом № 221-ФЗ «О Государственном кадастре недвижимости» осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.
Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер. Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.
В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров орган кадастрового учета осуществляет кадастровое деление территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы. При установлении или изменении единиц кадастрового деления территории Российской Федерации соответствующие сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости на основании правовых актов органа кадастрового учета.
Обязательными для отражения в государственном кадастре недвижимости сведениями о земельном участке являются:
- вид объекта недвижимости (земельный участок);
- кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;
- описание местоположения границ объекта недвижимости;
- площадь, определенная с учетом установленных требований федерального законодательства;
- ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер), если такой номер был присвоен до вступления в силу № 221-ФЗ «О Государственном кадастре недвижимости»;
- кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства;
- адрес объекта недвижимости или при отсутствии такого адреса описание местоположения объекта недвижимости (субъект Российской Федерации, муниципальное образование, населенный пункт и т.п.);
- сведения о вещных правах на объект недвижимости и об обладателях этих прав;
- сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости и о лицах, в пользу которых установлены такие ограничения (обременения);
- сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости;
- сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости;
- сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка;
- категория земель, к которой отнесен земельный участок;
- разрешенное использование;
- почтовый адрес и (или) адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с собственником объекта недвижимости или с лицом, обладающим земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования;
- сведения о кадастровом инженере, выполнявшем кадастровые работы в отношении объекта недвижимости;
- сведения о прекращении существования объекта недвижимости, если объект недвижимости прекратил существование.
Общедоступные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются органом кадастрового учета по запросам любых лиц в виде:
1) копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости;
2) кадастровой выписки об объекте недвижимости;
3) кадастрового паспорта объекта недвижимости;
4) кадастрового плана территории;
5) кадастровой справки.
Кадастровая выписка об объекте недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую запрашиваемые сведения об объекте недвижимости. Если в соответствии с кадастровыми сведениями объект недвижимости, сведения о котором запрашиваются, прекратил существование, любая кадастровая выписка о таком объекте, наряду с запрашиваемыми сведениями, должна содержать кадастровые сведения о прекращении существования такого объекта.
Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости.
Кадастровый план территории представляет собой тематический план кадастрового квартала или иной, указанный в соответствующем запросе территории в пределах кадастрового квартала, который составлен на картографической основе и на котором в графической и текстовой формах воспроизведены запрашиваемые сведения.
Кадастровая справка представляет собой систематизированный свод кадастровых сведений об объектах недвижимости, расположенных на указанной в соответствующем запросе территории, или их отдельных видах.
Срок предоставления запрашиваемых сведений в виде кадастровых планов территорий или кадастровых справок не может превышать пятнадцать или тридцать рабочих дней, в виде иных документов – десять рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего запроса.