Понятие и виды рынка недвижимости. Функции и роли оценщика и риэлтора на рынке недвижимости

Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Рынок недвижимости — это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а и движение капитала, т. е. стоимости, приносящей доход. Так, купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене иди сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия.

Рынок недвижимости представляет собой два главных направления, и агенты по недвижимости, которых привычно называют риелторами, специализируются, чаще всего, лишь на одном из них: либо на жилой, либо на нежилой недвижимости.

Рынок коммерческой недвижимости

Этот сегмент рынка специализируется на сделках с коммерческой недвижимостью (здания, помещения, которые не предназначены для жилья). Объекты коммерческой недвижимости: офисные, складские и торговые помещения, земельные участки для их строительства, участки недр и зеленых насаждений, водные объекты и т. п. – все то, что предназначено для эксплуатации физическими или юридическими лицами с целью извлечения выгоды.

К коммерческой недвижимости также относятся заводы, фабрики как действующие, так и разукомплектованные.

Рынок жилой недвижимости

Рынок жилой недвижимости характеризуется сделками по купле-продаже, аренде квартир и домов. Квартиры являются основным объектом этого сегмента рынка недвижимости, так как они составляют основную долю по сделкам с жилой недвижимостью. Все тенденции рынка рассматриваются на примере квартир. Цены и спрос на жилые дома немного отличаются от цен и спроса на квартиры, но в целом изменяются по одному и тому же закону.

Отдельную часть рынка жилой недвижимости составляют загородные дома, коттеджи, дачи, а также земельные участки в черте и за пределами города,

Первичное и вторичное жилье

В первичный рынок недвижимости (новостройки) входит только новое жилье в построенных домах, а также иногда и в строящихся (так называемое долевое строительство). Такие квартиры стоят дороже, чем вторичное жилье.

К вторичному рынку недвижимости относят квартиры, которые уже были в эксплуатации, оно, как правило, дешевле. На вторичном рынке продавцами выступают граждане, которые его когда-то приобрели и в нем живут. Первичное жилье реализуют компании-застройщики.

В обоих случаях жилье продают и покупают самостоятельно, хотя также можно прибегнуть к услугам специальных агентств. Они возьмут часть забот на себя, в частности оформление бумаг, поиск подходящего жилья, за что клиент платит им определенной процент от суммы сделки.

Особняком стоит элитное жилье, которое может быть как первичным, так и вторичным. Его главной особенностью является персональная планировка и значительная цена отделки. Жилье этого класса самое дорогое.

Функции и роли оценщика на рынке недвижимости.

Оценщик недвижимости – юр. лицо, которое имеет лицензию на право осуществления оценки недвижимости на определенной территории, для целей передачи заключений об оценке заказчику или иным потребителям услуг оценщика.

Роль оценщика на рынке недвижимости постоянно растет, ибо никакая сделка (кредитование под залог недвижимости, страхование, переоценка основных средств, раздел имущества, внесение его в уставный фонд, купля-продажа) на рынке недвижимости не может осуществиться без предварительной оценки стоимости объектов недвижимости.

На оценщика недвижимости возлагаются следующие функции:

1. осуществление оценочной деятельности;

2. выявление потребности в услугах по оценке объектов, осуществление деловых контактов;

3. страхование гражданской ответственности, обеспечивающее защиту прав потребителей услуг оценщиков;

4. консультирование клиентов о действующем законодательстве, регулирующем оценочную деятельность;

5. обеспечение сохранности документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки.

Риэлтор - это агент по операциям с жильем или другой недвижимостью. Работа риэлтора заключается в сопровождении клиента от начала и до конца сделки. Обычно риэлтор работает "от покупателя" или "от продавца" в зависимости от того, чьи интересы он защищает.

В сопровождение клиента может входить:

• поиск и предоставление клиенту информации об объекте/покупателе;
• организация показа объектов клиенту;
• проверка юридической чистоты объекта;
• уравновешивание интересов сторон;
• организация процесса проведения сделки;
• сбор и подача документов на регистрацию;
• организация взаиморасчетов между сторонами;
• организация передачи собственности.

Основные функции риэлтора - психологическая поддержка и профессиональное отстаивание интересов клиента, обеспечение выполнения обязательств сторонами и, наконец, снижение рисков клиента. В идеале риэлтор должен быть хорошим психологом, а также иметь обширные знания в области юриспруденции, владеть ситуацией на рынке недвижимости.