Анализ и оценка рынка ипотечного кредитования в Рф
Основным недостатком ипотеки является «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более. Следующий недостаток ипотеки это большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, положительная кредитная история, возможность представить поручителей по кредиту и так далее.
Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в январе - ноябре 2012 года было достаточно противоречивым - объемы выдачи ипотечных кредитов росли высокими темпами в условиях роста ставок по ипотечным кредитам.
За одиннадцать месяцев 2012 года было выдано 611 487 ипотечных кредитов на общую сумму 904,6 млрд рублей, что в 1,4 раза превышает уровень десяти месяцев 2011 года в количественном и в 1,5 - в денежном выражении. По сравнению с 2008 годом, за 11 месяцев 2012 г. было выдано в 1,7 раза больше ипотечных кредитов, а количество кредитных организаций, занимающихся ипотекой, выросло на 10%. Это свидетельствует о том, что рынок ипотечного кредитования полностью восстановился после кризиса.
Анализ месячной динамики предоставления ипотечных кредитов показывает, что темпы роста рынка снова замедлились - в ноябре в годовом выражении они составили 136% по сравнению со 147% в октябре (напомним, что минимальные темпы роста в 2012 году наблюдались в сентябре - 125%).
В ноябре 2012 года продолжился рост ставок по ипотечным программам банков, активизировавшийся в августе 2012 года. Так, за этот период, ставки по ипотечным программам подняли 8 активных игроков рынка, включая Газпромбанк, УралСиб, Возрождение и Ханты - Мансийский. Одновременно с этим у отдельных игроков рынка наблюдалось смягчение требований к заемщикам в части минимального размера первоначального взноса, необходимого для получения кредита по двум документам (ДельтаКредит).
В тоже время в ноябре 2012 года было отмечено снижение ставок рядом банков, такими активными игроками рынка как Абсолют банк, БЖФ, ДельтаКредит, Запсибкомбанк и УралСиб.
Данное снижение ставок некоторыми игроками рынка, по оценкам АИЖК, вызвано необходимостью повышения конкурентоспособности ипотечных программ этих банков, ставки по которым до снижения превышали среднерыночный уровень. У ряда других игроков рынка снижение ставок было проведено в рамках сезонных акций и действовало до конца 2012 года.
Еще раз отметим, что в целом рост ипотечного кредитования происходил в условиях повышения ставок по ипотечным кредитам, поскольку потенциальные заемщики спешили приобрести жилье на более комфортных для них ценовых условиях.
Среди других значимых тенденций развития ипотечного рынка следует отметить рост ипотечного портфеля на балансах банков. На 01.12.2012 он составил 1,92 млрд рублей, что на 35% превышает уровень соответствующего периода 2011 года. Абсолютный прирост портфеля составил 497 млрд рублей.
При этом качество ипотечного портфеля улучшилось: доля ипотечных ссуд, не имеющих просроченной задолженности, на 01.12.2012 составила 94,9% от всего объема ипотечного
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) портфеля, а доля дефолтной задолженности с просроченными платежами от 90 дней и более составила 2,7% по сравнению с 4,3% годом ранее.
Важно, что снижение уровня просроченной задолженности «30+» происходит не только в относительном, но и абсолютном выражении. С начала 2012 года он сократился с 88,1 до 61,4 млрд рублей, в то время как совокупный ипотечный портфель банков вырос с 1,1 до 1,92 трлн рублей.
Итоги развития рынка ипотечного кредитования в январе - ноябре 2013 года свидетельствуют о динамичном развитии рынка ипотеки в России, несмотря на общее замедление экономического роста в стране.
В ноябре 2013 года выдано 79 972 ипотечных кредитов на общую сумму 132,8 млрд руб., что в 1,17 раза превышает объемы выдачи ноября 2012 года в количественном и в 1,27 раза в денежном выражении. Всего, накопленным итогом с начала 2013 года, выдано 718 983 ипотечных кредита на общую сумму 1 175 млрд рублей, что в 1,17 раза превышает уровень января - ноября 2012 года в количественном и в 1,3 раза в денежном выражении.
По данным Банка России, по состоянию на 01.12.2013 года уровень ставок выдачи по рублевым ипотечным кредитам, предоставленным в течение ноября, снизился на 0,4 п.п. и составил 11,9%.
Это ровно на 1 процентный пункт (п.п) ниже, чем зафиксированный максимум в марте 2013 года, и на 0,7 п.п. ниже уровня ноября 2012 года. Достигнутый уровень ставок близок к минимальным значениям, зафиксированным в конце 2011 года. Еще ниже ставка была лишь во второй половине 2011 года, когда месячные ставки колебались в пределах 11,4 - 11,9%, причем минимальное значение было достигнуто в декабре 2011 года, когда большинство заемщиков, так же как и сейчас, получило возможность воспользоваться сезонными специальными предложениями банков.
По данным Банка России, в январе 2015 года выдано 43 025 ипотечных кредитов на общую сумму 70,5 млрд рублей, что составляет порядка 90% от уровня января 2014 года как в количественном, так и в денежном выражении. Средняя сумма рублевого кредита составила 1,63 млн рублей по сравнению с 1,73 млн рублей по итогам 2014 года.
Рисунок 1. Динамика объёма выдачи ипотечных кредитов (млрд руб.) и годовые темпы роста[7]
Средневзвешенная ставка выдачи в январе 2015 года составила 14,2% годовых, что является максимальным значением с 2010 года.
Следует отметить, что приведенная статистика включает в себя кредиты, выданные в январе 2015 года, но одобрение по которым было получено в конце прошлого года.
В январе-феврале 2015 года минимальные ставки по ипотечным программам банков составляли 14,5 - 16% (за исключением отдельных совместных акций с застройщиками на приобретение жилья в конкретных жилых комплексах), что, вероятно, повлияет на дальнейший рост ставок выдачи в статистике Банка России. Ряд банков, ранее повысивших ставки по ипотеке до запретительных значений, в начале 2015 года снизили ставки до уровня основных участников рынка (15 - 17%).
Утвержденная в середине марта 2015 года программа субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на приобретение строящегося жилья или жилья в новостройке позволит поддержать как рынок ипотеки, так и отрасль жилищного строительства. В рамках программы для заемщика, приобретающего жилье на этапе строительства или в новостройке, ставка по ипотечному кредиту не будет превышать 12% годовых в рублях.
Рисунок 2. Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течение месяца в 2012 – 2015 гг., % годовых [5]
В целом, ипотека остается самым благополучным сегментом кредитования населения. Так, объемы выдачи потребительских (не ипотечных) кредитов в январе 2015 года снизились на 42,4% по сравнению с январем 2014 года, в то время как объемы выдачи ипотечных кредитов снизились только на 11,1%. Доля выдачи ипотечных кредитов в общем объеме кредитования физических лиц по итогам января 2015 года выросла на 6,4 п.п. (по сравнению с аналогичным периодом 2014 г.) и достигла рекордного значения в 21,2%.
Качество ипотечного портфеля начало снижаться, как предупреждало АИЖК ранее: общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа снизился за месяц на 1,1 п.п. до уровня 94,4%, а доля потенциально проблемных кредитов (кредиты с просроченными платежами на срок от 1 до 90 дней) выросла в январе с 2,4% до 3,3%. Доля кредитов с просроченными платежами свыше 90 дней за месяц увеличилась на 0,2 п.п. и составила 2,3%. В денежном выражении такая просроченная задолженность выросла на 8,3 млрд рублей (+49% к январю 2014 года), что больше темпов прироста ипотечного портфеля (+32,7%). Эта тенденция сохранится и в дальнейшем.
Рисунок 3. Доля просроченной задолженности (90+ дней) по кредитам, предоставленным физическим лицам, в общем объеме накопленной задолженности в 2013 – 2015 гг., % [3]
Следует отметить, что нестабильность на финансовом рынке пока не отразилась на вводе жилья. Так, в целом по России в январе 2015 года было введено 6 189,7 млн кв. м (+34,0% по отношению к январю 2014 года). При этом ввод индустриального жилья составил 3 481,8 млн кв. м (+27,7% по отношению к январю 2014 года), а населением было построено за счет собственных и заемных средств 2 707,9 млн кв. м (+43,0% по отношению к январю 2014 года). Очевидно, что в первом полугодии 2015 года будут достраиваться объекты, профинансированные ранее. Поскольку в 2014 году в продажах новостроек ипотека составляла 40 - 80%, наблюдаемое падение ипотеки сильно отразится на застройщиках. По данным некоторых представителей отрасли, доля ипотечных сделок в продажах в январе упала на 30 - 50%. Запуск программы субсидирования ставок по ипотечным кредитам стал стимулом для роста числа заявок на кредиты до уровня прошлого года. Пока лимит в рамках программы субсидирования не будет выбран, доля ипотеки в продаже новостроек будет, как минимум, на уровне прошлого года и даже выше, поскольку ставка для заемщика в 12% (а по отдельным совместным с застройщиками программам – от 9 - 10%) ниже уровня ставок прошлого года (12,5%).
2.2 Анализ ипотечного кредитования на примере филиала №8619 «Сбербанк России»
Рассмотрим процентные доходы Сбербанка за последние четыре года, из чего они складываются и кто из них приносит больший доход кредитной организации. Согласно неконсолидированным данным отчетности по РСБУ за 1 полугодие 2016 года Сбербанк увеличил чистую прибыль по сравнению с аналогичным периодом 2015 года на 7%.
Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.
Очевидно, что Сбербанк - самый крупный Российский банк. Именно Сбербанк имеет наибольшую филиальную сеть по стране. Сбербанк одним из первых начал выдавать ипотечные кредиты. Ипотека в Сбербанке возможна по самым различным программам. Ипотечные кредиты Сбербанк также начал выдавать одним из первых, и даже во время кризиса, Сбербанк не прекращал их выдачу.
| Программа кредитования | Краткое описание | Первоначальный взнос | Ставка в рублях, % | Срок кредита |
| Ипотека с государственной поддержкой | Кредит на приобретение строящегося или построенного жилого помещения у юридического лица под залог кредитуемого или иного жилого помещения. | От 20%. От 0% в случае оформления в залог иного жилого помещения | 11% | До 30 лет |
| Жилищный кредит на рефинансирование | Кредит на погашение кредита, полученного в другом банке на приобретение или строительство жилого помещения. | 0% | от 13,25% | До 30 лет |
| Военная ипотека | Кредит на приобретение готового жилья под залог кредитуемого жилого помещения. | От 10% | 9,50% | До 20 лет |
| Загородная недвижимость | Кредит на приобретение загородной недвижимости (за исключением жилого дома) под различное обеспечение, одобренное Банком. | От 15% | от 13% | До 30 лет |
| Гараж | Кредит на приобретение или строительство гаража или машино-места под различное обеспечение, одобренное Банком. | От 10% | от 13,5% | До 30 лет |
| Ипотека плюс материнский капитал | Кредит на приобретение готового жилья под залог кредитуемого помещения | От 10% | от 9,5% | До 30 лет |
Таблица 1. Ипотечные программы Сбербанка [13]
Рассмотрим процентные доходы Сбербанка за последние четыре года, из чего они складываются и кто из них приносит больший доход кредитной организации. Согласно неконсолидированным данным отчетности по РСБУ за 1 полугодие 2016 года Сбербанк увеличил чистую прибыль по сравнению с аналогичным периодом 2015 года на 7%.
| Год Заемщика | 2012 р. | 2013 р. | 2014 р. | 2015 р. | 2016 р. |
| Финансовые органы и внебюджетные организации субъекта РФ | 2 098 976 | 7 455 566 | 7 698 495 | 7 902 794 | 14 422 214 |
| Коммерческие и не коммерческие организации, находящиеся в федеральной собственности государства | 7 826 418 | 9 880 687 | 7 684 708 | 5 466 133 | 9 157 755 |
| Негосударственные финансовые организации | 237 028 215 | 364 310 | 310 386 | 283 276 | 357 836 |
| ИП | 10 200 060 | 11 340 | 11 718 | 11 950 | 17 638 967 |
| Граждане ( физические лица) | 115 529 250 | 125 319 | 127 838 | 154 660 | 230 681 |
Таблица 2 Процентные доходы Сбербанка по предоставленным кредитам на 1 октября в период с 2012-2016 года [13]
Значительные темпы развития банковских операций позволили «Сбербанку» на 1 октября 2016 получить доход в сумме 212,4 млрд руб. Из таблицы мы видим, что наибольший доход по процентам от выдаваемых кредитов Сбербанк получает от физических лиц.
Сбербанк почти всегда занимает первые места в различных рейтингах, проводимых, как в нашей стране, так и за рубежом. Например, Сбербанк занимает первое место по объему активов и капитала, по количеству выданных кредитов (рублевых и валютных) юридическим и физическим лицам, по объему вкладов физических лиц и выпущенных ценных бумаг, по оборотам средств в банкоматах и т.д. Можно очень долго перечислять, где Сбербанк занимает первое место. Почему это так? Рассмотрим несколько конкурентных преимуществ этой кредитной организации. Одним из главных конкурентных преимуществ Сбербанка России является обширная, диверсифицированная клиентская база. Сотрудничество Банка со всеми группами клиентов позволяет ему успешно управлять ресурсами и минимизировать финансовые риски. Привлекая средства населения, Банк формирует стабильный источник кредитования предприятий различных секторов экономики.
Сбербанк России имеет обширный опыт массового обслуживания клиентов, что позволяет ему оставаться безусловным лидером на розничном рынке банковских услуг и создавать стандарты работы на нем. Наличие отработанных технологий предоставления банковских продуктов позволяет Банку осуществлять большое количество операций и обслуживать значительные финансовые потоки.
Уникальным конкурентным преимуществом Сбербанка России является крупномасштабная сбытовая сеть, включающая операционные подразделения и устройства самообслуживания, которая обеспечивает доступность услуг Банка на всей территории России. Кроме того, разветвленная сеть подразделений обеспечивает Банку возможность комплексного обслуживания по единым стандартам многофилиальных корпоративных клиентов, создает уникальные условия для тиражирования и широкого внедрения современных организационных решений и технологий, а также быстрого продвижения новых банковских продуктов и услуг на всей территории страны.
Значительным конкурентным преимуществом Сбербанка России является его расчетная система, охватывающая территорию всей страны, позволяющая проводить существенные объёмы и количество платежей внутри и между регионами в режиме
реального времени. Эта технология дает Банку преимущества в развитии уникальных услуг клиентам, ведущим свой бизнес в различных регионах России.
Ключевым фактором успеха в конкурентной борьбе является слаженная работа профессионального коллектива сотрудников Банка. Созданная внутри Банка система обучения сотрудников обеспечивает поддержание квалификации персонала на конкурентоспособном уровне.
Кредитный рейтинг инвестиционного уровня, присвоенный Сбербанку России ведущими мировыми рейтинговыми агентствами, позволяет привлекать дополнительные долгосрочные ресурсы с международного рынка капиталов на наиболее выгодных условиях. Наличие значительного капитала позволяет Банку осуществлять крупные инвестиции в развитие собственной инфраструктуры и внедрять современные информационные технологии.