Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости
Расчет полной восстановительной стоимости производится в ценах по состоянию на IV квартал 2016 г. по следующей формуле:
ПВС = УС84*И1*И2,
где УС84 – стоимость строительства на единицу строительного объема в ценах 1984г. (базисный стоимостной показатель);
И1 – индекс перевода стоимости строительства из цен 1984г. в цены на 01.01.1991г.;
И2 – индекс перевода стоимости строительства из цен на 01.01.1991г в цены IV квартал 2016 г.
Расчет полной восстановительной стоимости объектов недвижимости представлен в таблице 2.5.
Таблица 2.5 – Расчет полной восстановительной стоимости объектов недвижимости
| Наименование | Полная восстановительная стоимость в ценах 1984г., руб. | Индекс перехода к ценам на 01.01.1991г. (И1) | Индекс перехода к ценам IV квартал 2016 г. (И2) | Полная восстановительная стоимость в ценах IV квартал 2016 г., руб. |
| Элеватор | 1,6 | 61,47 | 22 129 200 | |
| Корпус готовой продукции | 1,6 | 61,47 | 95 458 091 | |
| Завод | 1,6 | 61,47 | 116 263 866 | |
| Итого | 233 851 157 |
Таким образом, общая восстановительная стоимость производственных зданий по состоянию на IV квартал 2016 г.. составляет:
Элеватор – 20129200руб.;
Корпус готовой продукции – 95458091руб.;
Завод – 116263866руб.
2.1.3Оценка износа
Износ – это уменьшение стоимости оцениваемых объектов обусловленное различными причинами. Выделяют три вида износа физический, внешний и функциональный.
Физический износ связан с физическим устареванием объектов под воздействием эксплуатационных естественных и природных факторов. Срок службы зданий, сооружений и передаточных устройств зависит от долговечности его составляющих. Физический износ здания определяется экспертным путем. Расчет физического износа объектов недвижимости приводится в таблице 2.6.
Таблица 2.6 – Расчет физического износа объектов недвижимости
| № п/п | Наименование конструктивного элемента здания | Удельный вес конструктивного элемента здания, % | % износа конструктивного элемента | Доля износа конструктивного элемента здания d (гр.3*гр.4/100%), % |
| Элеватор | ||||
| 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. | Фундамент Стены Перекрытие Кровля Полы Проемы Отделочные работы Внутренние сантехнические, электрические и слаботочные устройства и прочее | 2,43 17,28 3,51 0,41 0,46 1,96 2,3 5,07 | ||
| Итого износ по объекту, % | 33,42 | |||
| Итого износ по объекту, руб. | 7 395 579 | |||
| Корпус готовой продукции | ||||
| 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. | Фундамент Стены Перекрытие Кровля Полы Проемы Отделочные работы Внутренние сантехнические, электрические и слаботочные устройства и прочее | 2,08 6,93 3,68 1,5 3,15 3,04 0,4 2,24 | ||
| Итого износ по объекту, % | 23,02 | |||
| Итого износ по объекту, руб. | 21 974 453 | |||
| Завод | ||||
| 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. | Фундамент Стены Перекрытие Кровля Полы Проемы Отделочные работы Внутренние сантехнические, электрические и слаботочные устройства и прочее | 2,87 24,84 9,02 2,2 0,6 2,52 2,4 2,04 | ||
| Итого износ по объекту, % | 46,49 | |||
| Итого износ по объекту, руб. | 54 051 071 |
Из данных таблицы следует, что физический износ объектов недвижимости в стоимостном выражении составляет:
Элеватор – 7395579руб.;
Корпус готовой продукции – 21974453руб.;
Завод – 54051071руб.
Определяется устранимый физический износ данных объектов. К устранимому физическому износу относятся полы, отделочные работы, проемы, кровля и 50% внутренних сантехнических, электротехнических и слаботочных устройств. С учетом изложенного, неустранимый физический износ составит:
Ифнеус = (dфунд + dстен + dперекрыт + dпроч*0,5)*ПВС/100%
Элеватор – 5699375руб.;
Корпус готовой продукции – 13182762руб.;
Завод – 43889609руб.
Определяется внешний (экономический) износ объектов недвижимости.
Внешний износ – это снижение стоимости здании вследствие негативного изменения внешней среды, обусловленное либо экономическими, политическими или другими факторами. Внешний износ в основном неустраним. Рассмотрим некоторые факторы влияющие на величину внешнего износа. Существенными факторами влияющими на величину внешнего износа являются: действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования, занятости, отдыха, образования, наличие «малопривлекательных» природных и искусственных объектов.
В данном случае общего упадка района нет, действий правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования, занятости, отдыха, образования – нет. Поэтому, условно принимается величина внешнего износа в размере 3% с учетом других негативных факторов.
Величина внешнего износа оцениваемых объектов с учетом вышеизложенного составит:
Ивнеш = ПВС*0,03
Элеватор = 22129200*0,03 = 663876руб;
Корпус готовой продукции = 95458091*0,03 = 2863743руб;
Завод = 116263866*0,03 = 3487916руб.
Функциональный износ объекта заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Такой вид износа проявляется в устаревшей архитектуре здания, в неудобствах его планировки, инженерном обеспечении, т.е. отсталостью в области научно технического прогресса архитектуры строительства и процесса технологии получения готовой продукции.
Следовательно, функциональный износ - это моральный износ, также может быть устранимым и неустранимым. Поэтому, для расчета функционального износа объектов необходимо определить поправочный коэффициент к восстановительной стоимости зданий, сооружений и передаточных устройств, который представляет собой отношение архитектурного, конструктивного и эксплуатационного параметров оцениваемого объекта к современному аналогу.
Поправочный коэффициент определяется исходя из срока жизни объектов по формуле:
У = (ВС*ЭВ)/Тс,
где У – износ функциональный;
ВС – восстановительная стоимость, руб.;
ЭВ – эффективный возраст, годы;
Тс – типичный срок экономической жизни, годы.
ЭВ1 элеватора –27 лет, ЭВ2 корпуса готовой продукции – 16 лет, ЭВ3 завода – 45 лет. Типичный срок экономической жизни (Тс) для зданий принят на уровне 150 лет.
Уэлеватор = (22129200*27)/150 = 3983256руб;
Укорп.гот.продук. = (95458091*16)/150 = 10182196руб;
Узавод = (116263866*45)/150 = 34879160руб.
На основании вышеизложенного, полученная затратным подходом стоимость объектов недвижимости без износа составит:
Сэлеватор = 22129200 – 5699375 – 663876 – 3983256 = 11 782 693руб;
Скорп.гот.продук. = 95458091 – 13182762 – 2863743 – 10182196 = 69 229 390руб;
Сзавод = 116263866 – 43889609 – 3487916 – 34879160 = 34 007 181руб.
Итого стоимость без износа – 115 019 264руб.
Процент прибыли инвестора равен 10% от стоимости объектов недвижимости:
%приб = (Сдол.арен. + Сонi)*0,1
%прибэлев. = (11782693 + 323127)*0,1 = 1210582руб.;
%прибк.г.п. = (69229390 + 381657)*0,1 = 6961105руб.;
%прибзавод = (34007181 + 842331)*0,1 = 3484951руб.
На последнем этапе затратного подхода определяется искомая общая стоимость объектов недвижимости путем суммирования стоимости права долгосрочной аренды земли, стоимости объектов недвижимости без износа и процента прибыли инвестора.
Стоимость объектов недвижимости, определенная затратным подходом составит:
Элеватор = 11782693 + 323127 + 1210582 = 13 316 402руб.;
Корпус готовой продукции = 69229390 + 381657 + 6961105 =76 572 152руб.;
Завод = 34007181 + 842331 + 3484951 = 38 334 463руб.
Общая стоимость объектов недвижимости, определенная затратным подходом составит – склад – 89 888 554руб.; завод – 38 334 463руб.