Задачи, рекомендуемые для решения. 2.1. Имеются следующие данные о затратах на строительство коттеджа (100м2):

2.1. Имеются следующие данные о затратах на строительство коттеджа (100м²):

- основная заработная плата строительных рабочих – 10 д.е.;

- стоимость материалов, полуфабрикатов, деталей – 300 д.е.;

- затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов – 50 д.е.;

- накладные расходы – 35%;

- рентабельность подрядчика – 45%;

- стоимость инженерного оборудования – 150 д.е;

- прочие затраты застройщика – 200 д.е;

- рентабельность застройщика – 50%.

Определите стоимость объекта (восстановительную) с учетом износа, если нормативный срок эксплуатации 80 лет, фактический срок эксплуатации – 3 года.

2.2. Имеются данные о сметной стоимости строительства здания:

- прямые затраты – 500 д.е.;

- накладные расходы – 40%;

- рентабельность подрядных работ – 50%;

- затраты на инженерное оборудование – 200 д.е.;

- прочие затраты застройщика – 20%;

- рентабельность застройщика – 50%.

Здание эксплуатируется 5 лет, норма амортизации 1%. Установите стоимость восстановления объекта с учетом износа.

2.3. Восстановительная стоимость строительно-монтажных работ составляет 1,1 млн. руб. Затраты на приобретение инженерного оборудования составили 350 д.е., прочие затраты застройщика составляют 20% от общих затрат застройщика, рентабельность – 55%. Норма амортизации объекта 1%, фактический срок эксплуатации 10 лет. Поправочный коэффициент функционального износа по конструктивно-эксплутационным параметрам – 0,75.

Установите восстановительную стоимость объекта недвижимости с учетом износа.

2.4. Восстановительная стоимость объекта недвижимости 25 млн. р. Норма амортизации объекта 1,5%, фактический срок эксплуатации 10 лет. Поправочный коэффициент по архитектурным параметрам 0,95; по конструктивно-эксплутационным – 0,85.

Определите восстановительную стоимость объекта недвижимости с учетом износа.

2.5. Имеются данные о сметной стоимости строительства объекта недвижимости:

- основная заработная плата рабочих – 900 д.е.;

- стоимость материалов, полуфабрикатов, деталей – 1800 д.е.;

- затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов – 250 д.е.;

- накладные расходы – 40% от прямых;

- рентабельность подрядчика – 50%;

- затраты на инженерное оборудование – 300 д.е.;

- прочие затраты застройщика – 25%.;

- рентабельность застройщика – 50%.

Срок эксплуатации объекта 10 лет, норма амортизации 1%.

Определите восстановительную стоимость объекта за вычетом износа.

2.6. Затраты застройщика на объект недвижимости составили 4000 д.е. Рентабельность застройщика 50%. Объект эксплуатируется 5 лет, норма амортизации 1,2%. Поправочный коэффициент по архитектурным параметрам объекта 0,98; по конструктивно-эксплуатационным 0,89.

Определите восстановительную стоимость объекта за вычетом износа.

2.7. Прямые затраты подрядчика на строительство объекта недвижимости – 2500 д.е., накладные – 45%, рентабельность подрядчика – 45%. Затраты на инженерное оборудование - 15%. Прочие затраты застройщика 20% от общих затрат; рентабельность застройщика – 50%.

Определите стоимость восстановления объекта недвижимости.

2.8. Себестоимость реконструкции 1 м² в доме сталинской застройки по оценкам специалистов, работающих в сфере строительства, $200. Определите восстановительную стоимость квартиры общей площадью в 120 кв.м.

2.9. Восстановительная стоимость объекта недвижимости составила 5000 д.е. Срок эксплуатации объекта 20 лет, норма амортизации равна 1,5%. Поправочный коэффициент по архитектурным параметрам объекта равен 0,8; по конструктивно-эксплуатационным – 0,75.

Определите восстановительную стоимость объекта недвижимости за вычетом износа.

2.10. Прямые затраты подрядчика на строительство коттеджа составили 3000 д.е., накладные – 30% от прямых; рентабельность подрядчика – 50%; затраты на инженерное оборудование – 20%; прочие затраты застройщика – 20% от общих затрат. Рентабельность застройщика – 50%.

Определите стоимость восстановления данного объекта.

Доходный метод

Метод капитализации дохода основан на оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, пронесет эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.

Капитализация дохода– процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают: - сумму будущего дохода;

- время получения дохода;

- продолжительность получения дохода.

Основные этапы оценки доходным методом:

1. оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнительных объектов; анализ доходов включает в себя анализ динамики рынка, влияние конкуренции и инфляции, факторов ценообразования (ВПД);

2. оценка потерь от неполной загрузки (сдачи) в аренду и невзысканных арендных платежей (П). Величина потерь вычитается из ВПД и получается действительный валовой доход:

ДВД = ВПД – П, т.р. (17)

3. расчет издержек по эксплуатации (ЭИ) оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по его поддержанию в рабочем состоянии;

4. определение чистого дохода (ЧД) происходит путем исключения из ДВД величины ЭИ:

ЧД = ДВД – ЭИ, т.р. (18)

Полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость объекта недвижимости разными методами:

1) капитализация дохода (метод прямой капитализации);

2) дисконтирование денежных потоков.

тоимость

При методе прямой капитализации стоимость объекта определяется по формуле:

, (19)

где V - стоимость объекта недвижимости;

J - чистый доход;

R - коэффициент капитализации.

Схема применения метода прямой капитализации:

1) определить размер стабилизированного ЧД за 1 год (как правило, путем усреднения дохода за несколько лет);

2) определить величину коэффициента капитализации R;

3) определить V по формуле (19).

Коэффициент капитализации R может быть определен:

1. методом рыночной экстракции;

2. аналитический метод (кумулятивное построение R);

3. методы ипотечно-инвестиционного анализа (при использовании заемного капитала);

4. метод экспертизы (опроса экспертов рынка недвижимости).

Структура коэффициента капитализации:

R = R_ON + R_OF, (20)

где R_ON – ставка дохода на капитал;

R_OF – ставка возврата капитала.

При методе дисконтирования денежных потоковстоимость объекта недвижимости определяется по формуле:

, (21)

где n – порядковый номер получения денежного потока; n = 0, … N;

CF_n – денежный поток в n-ый период;

i – ставка дисконта.

Схема использования метода:

1. Составить прогноз и смоделировать денежные потоки на весь период функционирования оцениваемого объекта недвижимости.

2. Определить реверсионную стоимость – размер выручки от перепродажи в конце периода владения.

3. Определить ставку дисконта.

4. Дисконтировать денежные потоки и реверсионную стоимость в текущую стоимость объекта недвижимости (на момент оценки).

Типовой пример

Определите стоимость 4-х комнатной квартиры в центре г. Санкт-Петербурга, общей площадью 127 кв.м.

Решение

А. Произведем оценку годового валового потенциального дохода на основе текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравниваемых объектов:

Рыночная ставка аренды - $10 за 1 кв.м площади за месяц.

ВПД = 10 * 12 * 127 = $15.240

Б. Оценка потерь от неполной загрузки (сдача в аренду). В нашем примере уровень загрузки равен 100% и потерь от сдачи в аренду нет. Потенциальный валовой доход равен действительному валовому доходу:

Впд = двд.

В. Расчет издержек по эксплуатации объекта недвижимости на основе анализа фактических издержек по его содержанию. Нет, следовательно, ДВД равен чистому доходу:

ЧД = ДВД = $15.240.

Г. Определим рыночную стоимость объекта недвижимости с учетом ставки возвратной капитализации по формуле (19).

Ставка капитализации определяется по методу кумулятивного построения по данным для оценки офисных помещений Центрального района «Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга».

Компонент ставки	Размер ставки, %
Безрисковая ставка Поправка на риск Поправка на низкую ликвидность
Коэффициент капитализации

Таким образом, рыночная стоимость квартиры составит: