Определение стомости объекта оценки затратным подходом

1)Определим стоимость строительства объекта оценки С нс по формуле

Снс = 7000*600+(7000*600)*0,15+(7000*600+(7000*600)*0,15)*0,2=5796000 руб.

2)Определим площадь земельного участка Пуч по формуле:

Пу.ч.=600 * 1/1*1,5= 900 кв.м.

3)Рассчитаем накопленный строением износ Ин.

Ин= 1-(1-0,25*1,25)(1-0)(1-0,10)=1-0,69*0,9=0,379 или 37,9%

4)Рассчитаем стоимость земельного участка Сз по формуле:

Для этого определим цену земли путем перевода известной стоимости права аренды земельного к стоимости самого земельного участка методом капитализации земельной ренты (согласно п. 4. 3-гораздела Распоряжения Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р (ред. от 31.07.2002 "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" по следующей формуле):

Стоимость права аренды* 1/коофициент капитализации( ставка капитализации в %*1/100)

Тогда 1000*1/ 0,20=5000руб

Соответственно стоимость земельного участка:

5000*900=4500000 руб

Стоимость объекта оценки определим по следующей формуле

См=5796000 +4500000-5796000*0,379=8099316 руб

Выводы:

Стоимость объекта оценки на дату оценки в результате применения затратного подхода составила 8099316 руб

Затратный подход в нашем случае предполагал использование сведений об удельной стоимости строительства 1 квадратного метра объекта оценки. С учетом износа и стоимости земельного участка. При этом была рассчитана занимаемая объектом стоимость земельного участка исходя из метода капитализации рентной платы при допущении что рентная плата равна доходу от сдачи в аренду земельного участка.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

В нашем случае ПВД= 200*600*12=1440000 руб.

В нашем случае ДВД =1440000-0-1440000/100*3=1396800руб

1396800/100*10=139680руб

3599316/100*2=71986,32 руб

5796000/100*0,1=5796 руб

900*200*12 месяцев=2160000руб в год

5796000/100*1,85=107226руб

1396800/100*20=279360руб

№ п/п	Показатели	Ед .изм.	Количество
	Ставка аренды за месяц	р/кв.м.
	Площадь оцениваемого помещения	кв.м..
	ПВД за год(стр.1*стр.2*12 месяцев)	тыс.руб
	Убытки от недозагрузки помещений, смены арендатора, недосбора арендной платы( 3% от ПВД)( стр.3/100*3)	тыс.руб.	43,2
	ДВД(стр.3-стр.4)	тыс.руб.	1396,8
	Расходы арендодателя за 1 год, всего в том числе - по управлению(10% от ДВД), налог на имущество (2,0% от стоимости нового строительства с учетом износа (стоимость в затратном подходе), - на страхование (0,1% от стоимости нового строительства (стоимость в затратном подходе) , -плата за землю (5 руб за кв.м в месяц) -резервы(1,85% от стоимости нового строительства (стоимость в затратном подходе), -на эксплуатацию(20% от ДВД),	тыс.руб. тыс.руб. тыс.руб. тыс.руб. тыс.руб. тыс.руб. тыс.кв.м	139,68 719,9 5,8 10,7 279,4
	ЧОД(стр.5-стр.6)	тыс.руб.	196,62
	Ставка капитализации	%
	Стоимость объекта оценки (стр7*1/стр8*100 )	тыс.руб.	983,1

Выводы

Стоимость объекта оценки на дату оценки в результате применения