Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Экономика недвижимости
Контрольная работа
Вариант№47
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
| Общие сведения | ||
| Наименование предмета оценки | Помещение склада | |
| Местоположение | Отдаленный район города. Здание расположено на территории промышленной базы. Окружающая застройка - индивидуальные жилые дома. Хорошая транспортная доступность. Имеется подъезд непосредственно к зданию. | |
| Площадь объекта кв.м. | ||
| Материал стен | Панель | |
| Состояние помещения | Хорошее | |
| Износ.физич.% | ||
| Ставка капитализации | ||
| Цель оценки | Внесение в уставной капитал предмета оценки при реорганизации бизнеса | |
| Вид определяемой стоимости | Рыночная | |
| Прочие сведения об объекте оценки | Отдельно стоящее здание,1- этажное | |
| Фактическое использование предмета оценки | Здание не эксплуатируется. Имеется специальное смонтированное оборудования для производства. | |
| Дата оценки | 15.12.2014 | |
| Дата осмотра | 15.12.2014 | |
| Период составления отчета | 15.12.2014-16.12.2014 | |
| Сведения об имеющихся коммуникациях | ||
| Наличие подвода электроэнергии | Имеется, в необходимом объёме. | |
| Сведения о подводе воды | Имеется централизованный подвод холодной воды. Система подвода воды в рабочем состоянии. Котловой подогрев воды для бытовых нужд | |
| Сведения о подводе канализации | Местная канализация, в рабочем состоянии. | |
| Наличие подвода газопровода | Имеется, в рабочем состоянии. | |
| Сведения о системе отопления | Имеется, местная, котловая, в рабочем состоянии, Все помещения цеха отапливаются | |
| Сведения о занимаемом земельном участке | ||
| Площаль участка | 1000 кв.м. | |
| Описание | Участок ровный, огороженный | |
| Категория земель | Земли промышлености | |
| Назначение использования | Для размещения производственных помещений | |
Вывод: Предмет оценки- оценки отдельно стоящее здание на территории производственной базы вносится в уставной капитал общества с ограниченной ответственностью для, чего подлежит обязательной оценки- определение рыночной стоимости на дату оценки.
Наличие коммуникаций, их состояние , материал стен ,здание, степень износа соответствует назначению здания.
АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Анализ на наиболее эффективное использование позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.
Использование объекта недвижимости должно отвечать четырем критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль.
Юридическая правомочность - рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическим законодательствам.
Физическая осуществимость - рассмотрение технологически реальных для данного участка способов использования.
Финансовая оправданность - рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу участка.
Максимальная эффективность - рассмотрение того варианта использования, который из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или формировать максимальную текущую стоимость
1) В отношении вакантного земельного участка. Т.к. часть окружения предмета оценки представляет собой застройка индивидуальными жилыми домами. Можно предположить что максимальную эффективность принесло бы использование под застройку жилыми домами или застройку объектами торговли, но это невозможно вследствие отсутствия разрешения на такую застройку т.е. нарушается критерий юридической правомочности
2) В отношении земельного с имеющимися улучшениями .В этом случае какое- либо существенно изменение функций помещения- наиболее вероятной – использование под склад- повлечет за собой существенный затраты на демонтаж оборудования
Поэтому максимально соответствующее всем указанным критериям использование – под размещение помещение производственного цеха.
3) В отношении объекта оценки – помещения цеха. Оценщик считает, что учитывая особенности объекта оценки, а именно - размеры помещений, их оснащенность, его фактическое использование, материал стен, факт вхождение в комплекс зданий производственной базы, наилучшим и наиболее эффективным использованием является текущее использование- как производственное помещение.
Выводы:1.Разрешенное использование земельного участка – ограничивает возможность использования земельного участка занимаемого предметом оценки и наиболее соответствующее четырем указанным критериям является – текущее использование- под размещение здание цеха.
2. Возможность использования предмета оценки существенно ограниченно вышеперечисленными (в п.3) критериями и ограничениями на разрешенное использование земельного участка. Поэтому наиболее соответствующее указанным критериям использование предмета оценки- как помещение для размещения производства.