Расчет стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом
Таблица 11
| № | Показатель | Порядок расчета поправок | Оцениваемый объект | Сопоставимые объекты | ||
| А0 | А1 | А2 | А3 | |||
| Цена продажи, руб. | 4 900 000,00р. | 6 500 000,00р. | 400 000,00р. | |||
| Площадь здания, кв.м. | 102,0 | 425,5 | 360,0 | 52,9 | ||
| Передаваемые имущественные права | собственность | собст-ть | собст-ть | собст-ть | ||
| Площадь земельного участка, кв.м. | 618,6 | |||||
| Условия продажи | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | ||
| Условия финансирования | типичные | типичные | типичные | типичные | ||
| Местоположение | п.г.т. Балтаси | п.г.т. Балтаси | п.г.т. Балтаси | д. Шубан,Балтасинский район | ||
| Кадастровая стоимость земельного участка, руб. | ||||||
| Год постройки | ||||||
| Группа капитальности | I гр. | I гр. | I гр. | I гр. | ||
| Поправка на торг | предложение | предложение | предложение | |||
| Поправка | (-10% на уторг.) | 490 000,00р. | 650 000,00р. | 40 000,00р. | ||
| Цена с поправкой на торг, руб. | 4 410 000,00р. | 5 850 000,00р. | 360 000,00р. | |||
| Поправка на местоположение | 0,00р. | 0,00р. | 16,80р. | |||
| Стоимость земельного участка 1м2, руб. | 265,00р. | 265,00р. | 265,00р. | 265,00р. | ||
| Стоимость земельного участка 1 кв. м. с корректировкой,руб | 265,00р. | 265,00р. | 220,48р. | |||
| Стоимость земельного участка, с корректировкой, руб. | 95 400,00р. | 163 929,00р. | 238 500,00р. | 22 048,00р. | ||
| Стоимость недвижимости, руб. | 4 246 071,00р. | 5 611 500,00р. | 337 952,00р. | |||
| Стоимость недвижимости 1м2, руб. | 9 979,02р. | 15 587,50р. | 6388,51 | |||
| Поправка на площадь помещений | Ко-коэф., отношение Sоб. к Sан. | 0,24 | 0,28 | 1,93 | ||
| Коэффициент | данные КО-Инвест | 1,25 | 1,20 | 0,93 | ||
| Цена 1м2 недвижимости с поправкой, руб. | 12 473,77р. | 18 705,00р. | 5 941,31р. | |||
| Корректировка на износ | ||||||
| Поправка | 1,03 | 1,01 | 1,01 | |||
| Цена с поправкой на износ, руб. | 12 847,98р. | 18 892,05р. | 6 000,72р. | |||
| Рейтинговая оценка | ||||||
| Вес при соглосовании, % | 18,75 | 31,25 | 37,5 | |||
| Вклад в итоговую стоимость, руб. | 2 409,00р. | 5 903,77р. | 2 250,27р. | |||
| Откорректированная стоимость 1м2 недвижимости, руб. | Взвешанная | 10 563,03р. | ||||
| Стоимость объекта оценки, руб. | 1 172 829,46р. |
Пояснение к вычислению корректировок
1. Нами выбранные объекты аналоги находятся в собственности. Различие по данному элементу не имеется, поэтому корректировка не вносится.
2. Корректировка по условиям продажи не вносится, так как оцениваемый и сравниваемый объекты имеют одинаковые характеристики по данному фактору.
3. Корректировка на условие финансирования не вносится, так как все объекты схожи по этому элементу сравнения.
4. Корректировка на группу капитальности не вводится.
5. Вводится поправка на торг 10%.
1) 4900000-(4900000*0,1)=4410 000
2) 6500000-(6500000*0,1)=5850 000
3) 400000-(400000*0,1)=360 000
6.Вводится корректировка на местоположение
382/382*100-100=0
382/382*100-100=0
382/327*100-100=16.8
265-265*0/100=265
265-265*0/100=265
265-265*16.8/100=220.48
7.Стоимость земельного участка с корректировкой
265*618.6=163929
265*900=238500
220.48*100=22 048
8.Стоимость недвижимости
4410000-163929=4 246 071
5 850 000-238500=5 611 500
360 000-22 048=337 952
9.Стоимость недвижимости 1кв.м.
4 246 071/425.5=9 979,02
5 611 500/360=15 587,50
337 952/52.9=6388,51
10.Поправка на площадь помещения
102/425.5=0.24
102/360=0.28
102/52.9=1.93
Таблица 12
| Отношение площади объекта оценки к площади аналога |  |
| Менее 0,25 0,49-0,25 0,86-0,5 0,85-1,15 1,16-1,5 Более 1,5 | 1,25 1,2 1,1 0,95 0,93 |
Коэффициент поправки определяем по таблице12
Ко1=1,25
Ко2=1,2
Ко3=0,93
11.Цена 1 кв.м. недвижимости с поправкой
9 979,02*1,25=12 473,77
15 587,50*1,2=18 705
6 388,51*0,93=5 941,31
12. Вводится поправка на износ.
; %
Пизн1=(100-2)/(100-5)=1,03
Пизн2=(100-2)/(100-3)=1,01
Пизн3-(100-2)/(100-3)=1,01
Цена 1кв.м с поправкой на износ
12 473,77*1,03=12 847,98
18 705*1,01=18 890,05
5 941,31*1,01=6 000,72
13.Вес при согласовании
3/14=0,21
5/14=0,35
6/14=0,42
14.Вклад в итоговую стоимость
12 847,98*0.21=2 409
18 890,05*0,35=5 903,77
6 000,72*0,42=2 250,27
15.Откорректированная стоимость 1 кв.м. недвижимости
2 409,00р+5 903,77р.+2 250,27р=.10 563,03р.
16.Стоимость объекта
10 563,03р.* 102,0+95 400,00р.= 1 172 829,46р.
Доходный подход
Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объекта недвижимости. Применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, а также связанные с объектом оценки расходы.
Доходный подход разделяется на метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков.
В работе применяется метод прямой капитализации. Он используется в случае оценки имущества при сохранении стабильных условий использования имущества к постоянной величине дохода в течение длительного периода времени.
Таблица 13
Расчет премии за риск вложений в объект недвижимости
| Факторы риска/премии | ||||||||||
| Систематические риски | ||||||||||
| Текущая экономическая ситуация в регионе | ||||||||||
| Перспективы развития экономики в регионе | ||||||||||
| Текущее состояние отрасли | ||||||||||
| Перспективы развития отрасли | ||||||||||
| Несистематические риски | ||||||||||
| Величина общего износа | ||||||||||
| Месторасположение | ||||||||||
| Транспортная доступность | ||||||||||
| Потенциал доходополучения | ||||||||||
| Количество наблюдений | ||||||||||
| Взвешенный итог | ||||||||||
| Сумма | ||||||||||
| Количество факторов | ||||||||||
| Средневзвешенное значение риска | 2,75 |
Таблица 14