Согласование результатов оценки объекта

В результате проведения оценки для Здания главного дома получены данные, приведенные в нижеследующей Таблице.

Таблица 25. Значения рыночной стоимости, полученные тремя подходами для здания главного дома

Наименование подходов	Значение, руб.
Сравнительный	35 779 328,00
Доходный	35 281 609,00
Затратный	35 535 335,00

Рыночная стоимость остальных объектов: Флигелей и Конного двора определялась одним затратным подходом.

Таблица 26. Значения рыночной стоимости объектов, определенные затратным подходом

Объект оценки	Значение стоимости с учетом НДС по ставке 18%, руб.
Флигель правый общей площадью 419,0 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Краснополянск, ул. Парковая, д. 2	6 898 017 (Шесть миллионов восемьсот девяносто восемь тысяч семнадцать рублей)
Флигель правый общей площадью 523,5 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Краснополянск, ул. Парковая, д.3	10 996 947 (Десять миллионов девятьсот девяносто шесть тысяч девятьсот сорок семь рублей)
Флигель левый общей площадью 457,9 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Краснополянск, ул. Парковая, д.4	7 189 115 (Семь миллионов сто восемьдесят девять тысяч сто пятнадцать рублей)
Конный двор общей площадью 356 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. г. Краснополянск, ул. Парковая, д.5	6 687 945 (Шесть миллионов шестьсот восемьдесят семь тысяч девятьсот сорок пять рублей)

Величины, полученные тремя подходами для Здания главного дома, различаются. Для получения итогового значения рыночной стоимости Объекта оценки каждой из полученных величин необходимо придать удельный вес.

Согласование результатов производится с использованием Метода Анализа Иерархий (МАИ).

Метод анализа иерархии - систематическая процедура для иерархического представления элементов определяющих суть любой проблемы. Он состоит в расчленении (декомпозиции) задачи на более простые составные части и дальнейшей обработке последовательных суждений Оценщика по парным сравнениям.

Для целей согласования используются следующие критерии согласования:

А. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;

Б. Тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;

В. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;

Г. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

После декомпозиции проблемы согласования результатов и ее представления в виде иерархии выполняется следующая последовательность действий:

1. Выявляются приоритеты в критериях, путем их попарного сравнения. Для этого строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения используется шкала отношений. Парные сравнения проводятся в терминах доминирования одного элемента над другим. Эти суждения затем выражаются в целых числах, и для этого используется следующая шкала:

Таблица 27. Шкала отношений для парного сравнения

Важность параметра оценки	Численное значение[12]
Одинаковая важность
Умеренное превосходство
Значительное превосходство
Явное превосходство
Абсолютное превосходство

2. Далее для каждого критерия определяется вес по формуле:

W ij =(Пaij)1/n. где aij- важность критерия (индекса)

3. Полученные веса нормируются:

W ij = W ij / W

Полученные таким образом величины и представляют собой итоговое значение весов каждого из критериев.

4. Проводится реализация описанной процедуры выявления приоритетов для каждой альтернативы по каждому критерию. Таким образом, определяются значения весов каждой альтернативы.

5. Производится расчет итоговых весов каждой альтернативы, которые равны сумме произведений весов ценообразующих факторов и соответствующих им весов альтернатив по каждому фактору.

Результаты расчета весовых коэффициентов для определения стоимости Объекта приведены в нижеследующей таблице.

Таблица 28. Определение весовых коэффициентов при применении подходов

В результате взвешиваем данные, полученные используемыми подходами для получения итоговой стоимости Здания главного дома.

Таблица 29. Определение итогового значения рыночной стоимости здания Главного дома

Наименование подходов	Значение, руб.	Весомость, в долях	Удельное значение стоимости, руб.
Сравнительный	35 779 328,00	0,5	17 889 664,00
Доходный	35 281 609,00	0,4	14 112 644,00
Затратный	35 535 335,00	0,1	3 553 534,00
Итоговое значение стоимости объекта	35 555 842

В результате проведенных расчетов рыночная стоимость Здания главного дома общей площадью 962,3, расположенного по адресу: Московская область, г. Краснополянск, ул. Парковая, д.1, с учетом НДС по ставке 18% составляет: 35 555 842 (Тридцать пять миллионов пятьсот пятьдесят пять тысяч восемьсот сорок два рубля).

Рыночная стоимость флигеля левого общей площадью 457,9 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Краснополянск, ул. Парковая, д.2, с учетом НДС по ставке 18% составляет: 7 189 115 (Семь миллионов сто восемьдесят девять тысяч сто пятнадцать рублей).

Рыночная стоимость флигеля правого общей площадью 419,0 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Краснополянск, ул. Парковая, д. 3, с учетом НДС по ставке 18% составляет: 6 898 017 (Шесть миллионов восемьсот девяносто восемь тысяч семнадцать рублей).

Рыночная стоимость флигеля правого общей площадью 523,5 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Краснополянск, ул. Парковая, д. 4, с учетом НДС по ставке 18% составляет: 10 996 947 (Десять миллионов девятьсот девяносто шесть тысяч девятьсот сорок семь рублей).

Рыночная стоимость объекта Конный двор общей площадью 356 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Краснополянск, ул. Парковая, д. 5, с учетом НДС по ставке 18% составляет: 6 687 945 (Шесть миллионов шестьсот восемьдесят семь тысяч девятьсот сорок пять рублей).