Предмет и задачи курса экономики недвижимости

ЛЕКЦИЯ 1

ПРЕДМЕТ ЭКОНОМИКИ НЕДВИЖИМОСТИ

1. Предмет и задачи курса экономики недвижимости

2. Понятие недвижимости и ее виды

3. Правовая характеристика недвижимости

4. Классификация и особенности недвижимости

5. Экономическое понятие недвижимости

ЛИТЕРАТУРА

1. Экономика недвижимости: учеб. для вузов / В.А. Горемыкин.– М.: Высшее образование, 2008.–806с.

2. 338/М568 Мжельская И.В. Оценка доходной недвижимости / уч. пособие - Новосибирск: Изд-во СГУПСа, 2002 – 133 с.

3. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости / уч. пособие – Ростов-на Дону: Феникс, 2002 – 302 с.

4. Экономика и управление недвижимостью / Учебное пособие под общей редакцией проф. П.Г. Грабового// М, 2000 –357с.

5. Гранова И.В. Оценка недвижимости: тесты, задачи, практические ситуаций: Учеб. пособие - СПб: Питер, 2001. - 208 с.

6. Асаул А.А. Экономика недвижимости: Уч. для вузов по спец. «Экономика и управление недвижимостью».- 2004 – 383 с.

7. Холомеева Н.В. оценка недвижимости: метод. указ. к выполнению курсовой работы для студентов специальности «Экспертиза и управление недвижимостью».– Новосибирск: Изд-во СГУПСа, 2009.–32 с.

Предмет и задачи курса экономики недвижимости

С недвижимым имуществом тесно связана жизнедеятельность любого общества.

Недвижимость используется человечеством с незапамятных времен, точнее с момента перехода к оседлому образу жизни, повлекшему необходимость создания построек, способных оградить людей от неблагоприятных воздействий внешней среды.

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвуют операциях с недвижимостью.

Опыт становления российского рынка недвижимости стал убедитель­ным подтверждением, что:

1. недвижимость составляет основу национального богатства. Именно
в объектах недвижимости — зданиях, строениях, сооружениях, – последовательно и неуклонно аккумулируется труд предшествующих поколений. По различным оценкам, недвижимость во всех ее формах составляет около половины всего накопленного мирового богатства;

2. рынок недвижимости является своеобразным генератором экономи­ческого роста страны. Именно в объекты недвижимости осуществляется первоначальное инвестирование значительной части средств;

3. недвижимостьпредставляет собой особый объект рыночного оборота,
собственности и управления. Это обстоятельство общепризнанно и учиты­вается государством через создание системы контроля за эффективным
использованием недвижимости на всех этапах ее жизненного цикла.

4. недвижимость имеет огромную социальную роль. Нормальное функционирование рынка недвижимости всегда вызывает положительный социальный эффект,— прежде всего, за счет жилья, которое имеет первостепенный потребительский приоритет. С другой стороны, отсутствие эффективной государственной системы, включающей нормативно-правовые, финансово-экономические и управленческие механизмы, способно резко снизить рыночный потенциал недвижимости, привести к нежелательным социальным последствиям.

Экономика недвижимости представляет собой самостоятельную предметную область экономической науки.

1. Экономи­ка недвижимости –это совокупность работ и услуг по пр-ву, использованию, обмену и изменению полезных свойств объектов недвижимости.

2. Экономи­ка недвижимости –это совокупность производственных отношений, возникающих в процессе операций с недвижимым имуществом.

3. Экономи­ка недвижимости –это рациональное использование недвижимости как финансового актива.

Предметом ЭН как научной дисциплины является изучение теории и практики проведения операций с недвижимостью, а также организации и функционирования хозяйственного механизма в этой области деятельности.

Важнейшими целями экономики недвижимо­сти являются:

· стоимостные (денежные) цели — ожидаемые в будущем финансовые результаты (прибыль, ценность капитала, доходность, поток денежных поступлений, наличие оборотных средств и др.);

· потребительские цели — достижение определенных материальных це­лей посредством реализации производственных задач (жилищное строи­тельство, реконструкция зданий и сооружений, коммерческая недвижимость для временного проживания, сооружения смешанного назначения и др.);

· социальные цели — социальная обязанность субъекта предпринима­тельской деятельности перед обществом (разработка проекта и его реали­зация в соответствии с социальной и исторической установкой общества, задачи по защите окружающей среды, ландшафтно-композиционные осо­бенности территории, использование материалов и конструкций с учетом запросов местных заказчиков, оплата налогов и др.)

Основные задачи экономики недвижимости:

· Эффективное использование недвижимости;

· Экономически обоснованное и эффективное управление всеми видами и формами недвижимого имущества;

· Современная организация строительного производства, ухода и текущего ремонта недвижимости.

Основные задачи курса:

· Получить представление об ЭН;

· Уметь анализировать влияние стратегических направлений в развитии экономики страны на рынок недвижимости;

· Научиться в практической деят-ти применять различные технологии и методы оценки недвижимости;

· Научиться оформлять результаты оценки недвижимости.

2. Понятие недвижимости и ее виды

Понятие «недвижимость» в российском законодательстве появилось впервые в указе Петра I от 23 марта 1714 года «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Затем оно было закреплено в Своде Законов Российской Империи в следующей формулировке: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Так, например, к принадлежностям земель относились «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие мест сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые».

Российский исторический опыт оценки объектов недвижимости включает следующие основные периоды:

- дореволюционный – до 1917 г.;

- советский – с 1917 по 1991 г.;

- современный – с 1991 г. по настоящее время.

В дореволюционный период в России успешно функционировал рыночный механизм хозяйствования, сложился стабильный рынок операций с различными объектами недвижимости. Действовали крестьянские банки, широко использовался залог земли, работали независимые оценочные комиссии. Еще в прошлом веке был издан указ императора об оценочной деятельности. Россия накопила богатый опыт по оценке рыночной стоимости объектов оценки.

С октября 1917 до 1 января 1995 года юридическое понятие недвижимости в советском и российском законодательстве отсутствовало. Связано это было с тем, что прежние российские законы после октября 1917 года прекратили свое действие, а принятый и введенный в действие с 1 января 1923 г. Гражданский кодекс РСФСР понятие недвижимого имущества вообще не включал. Период с конца 1991 г. характеризовался переходом экономики России на рыночные отношения и подготовкой соответ­ствующего законодательства. Новый Гражданский кодекс (ГК) РФ (I часть) вступил в действие с 1 января 1995 года. Именно в нем вновь после почти 80-летнего перерыва появилось правовое понятие недвижимости (так называемая «дефиниция»). Ст. 130 ГК РФ определяет недвижимость следующим образом:

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) отно­сятся предметы материального мира, которые действительно находятся в относительно неподвижном состоянии: земельные участки (часть земной поверхности в определенных границах, включая почву), участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, кос­мические объекты (хотя их способность к движению как раз и образует полезные свойства). Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (квартира, предприятие)». В соответствии со ст. 132 ГК РФ к недвижимости отнесены предприятия как имущественные комплексы. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенного для его деятельности, это – земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги и др. исключительные права.

Среди конкретных перечисленных в статье 130 ГК РФ объектов недвижи­мости отсутствуют железные и автомобильные дороги, которые играют важнейшую роль в экономике страны. Вряд ли можно признать значение дорог меньшим, чем у многолетних насаждений, которые прямо названы как объекты — представители недвижимости. Возможное объяснение заключается в том, что ГК предназначен для правового регулирования гражданского оборота, то есть, отношений «меж­ду лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность или с их участием». Как известно, дороги в РФ в настоящее время в частной собственности не находятся, чем может объясняться отсутствие этих объектов недвижимости в ст. 130 ГК РФ. Признать подобное объяснение удовлетворительным нельзя хотя бы по той причине, что леса в РФ также являются исключительной собственностью государства, однако они входят в перечень, содержащийся в ст. 130 ГК РФ.

Т.е. в Российском законодательстве понятие недвижимое имущество включает как бы две составляющие: недвижимость по природе – земельные участки, здания, сооружения и т.д. и недвижимость по закону – приравненные к ней движимые вещи (возд. и морские суда).

С юридической точки зрения недвижимостью является только то, что определено как недвижимость по закону. Все вещи, не отнесенные законом к недвижимому имуществу, относятся к движимым вещам.

С точки зрения права разобранный дом на составные части не является недвижимым имуществом. Выкорчеванные многолетние деревья превращаются в саженцы, топливо и т.д.