Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Специалистов в отношении наилучшего и наиболее эффективного использования Объекта оценки, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном Отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования Объекта обеспечивает максимально высокую текущую стоимость будущих денежных потоков от эксплуатации недвижимости.

Как видно из приведенного выше определения наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

Потенциал местоположения - доступность участка (подъезд к нему), неудобства расположения земельного участка, скрытые опасности расположения.

Рыночный спрос - насколько планируемый вариант использования земельного участка представляет интерес на данном рынке и в данной местности. Анализируется уровень спроса и предложения на все объекты недвижимости различного функционального назначения. Анализируются достоинства недвижимости, обеспечивающие её конкурентно способность и недостатки.

ДОПУСТИМОСТЬ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА (ПРАВОВАЯ ОБОСНОВАННОСТЬ) – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участков, и положениям зонирования.

ФИЗИЧЕСКАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ – возможность возведения зданий с целью наилучшего и наиболее эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке.

Финансовая оправданность - рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход.

Максимальная эффективность (оптимальный вариант использования) - рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования Объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

В соответствии с Земельным кодексом РФ (ст. 7) земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на определенные категории. Земли определенной категории используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Согласно Земельному Кодексу РФ (ст. 42), собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Исходя из вышеуказанных критериев анализа наилучшего использования и с точки зрения разрешенного использования, Оценщики пришли к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка является его существующее использование его для размещения на нем объектов культурного наследия.

Опираясь на анализ наиболее типичного использования нежилых зданий и помещений, расположенных в рассматриваемой части города, а также исходя из технических особенностей Объекта, Специалисты решили рассмотреть в ходе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования Объекта, следующие виды использования:

§ жилое;

§ офисное;

§ торговое;

§ производственное;

§ складское.

При анализе оптимального варианта использования Специалисты провели качественный анализ возможных видов использования объекта, удовлетворяющих вышеописанным критериям.

Жилое назначение

Объекты оценки относятся к объектам нежилого фонда, поэтому использование Объекта оценки в качестве жилого не соответствует критерию допустимости с точки зрения закона.

Производственное и складское назначения

Факторы, отрицательно сказывающиеся на использовании оцениваемых объектов в качестве производственно-складских помещений:

1) Планировка и технические характеристики помещения не соответствуют производственно-складским помещениям;

2) С точки зрения максимальной эффективности, местоположение объектов оценки не позволяет их эффективно использовать в качестве производственно-складских помещений.

Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта в качестве производственно-складских помещений:

1) Оцениваемые помещения представляют собой нежилые помещения.

Офисное назначение

Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта в качестве офисных помещений:

1) Оцениваемые помещения представляют собой нежилые помещения.

2) Технические характеристики и планировка помещений позволяют использовать их в качестве офисных.

Торговое назначение

Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта под торговое помещение:

1) Оцениваемый объект представляет собой нежилые помещения;

Факторы, отрицательно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта под торговое помещение:

1) Отсутствие витрин не позволяют использовать помещения в качестве торговых.

Исходя из вышеуказанных критериев анализа наилучшего использования, месторасположения, физического состояния и ситуации, которая сложилась на рынке нежилой недвижимости, проведенный качественный анализ возможных функций использования оцениваемых объектов, Специалисты пришли к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемых объектов является использование в качестве офисных помещений.