Расчет премии, учитывающий риск инвестиционного менеджмента

Факторы риска/премии
Систематические риски
Потери при сборе арендной платы
Потери от недозагруженности объекта оценки
Качество управления
Количество наблюдений
Взвешенный итог
Сумма
Количество факторов
Средневзвешенное значение риска

Таблица 15

Расчет коэффициента капитализации

№ п/п	Показатель	Ед. изм.	Значение	Порядок расчета
	Безрисковая ставка	%	6,6	Ставка по рублевому депозиту
	Вероятный срок экспонирования объекта на рынке	мес.		Экспертно
	Поправка на неликвидность	%	3,3	6,6/12*6
	Поправка на риск инвестирования средств в недвижимость	%	5,75	Средневзвешенное значение риска вложений в объект недвижимости + риск инвестиционного менеджмента
	Ставка дисконтирования (ставка капит. для земли)	%	15,65	п.1+п.3+п.4
	Общий срок экономической жизни улучшений	лет		Исходя из констр. исполнения объекта
	Фактический возраст улучшений	лет		Техпаспорт
	Эффективный возраст улучшений	лет		Экспертно
	Оставшийся срок экономической жизни улучшений	лет		п.6-п.8
	Ставка возврата капитала	%	1,01	100/п.9
	Общая ставка капитализации для улучшений (зданий)	%	16,66	п.5+п.10
	Коэффициент капитализации для здания		0,16	п.11/100

Таблица 16

Расчет резерва на замещение улучшений земельного участка (здания)

№	Наименование конструктивного элемента здания	Нормативный срок службы, лет	Восстановительная стоимость, руб.	Резерв на замещение конструктивного элемента, руб.
2.	Двери		32 839,22р.	820,98р.
4.	Окна		49 258,84р.	1 231,47р.
5.	Отделочные работы		23 456,59р.	670,19р.
6.	Отопление		14 073,95р.	351,85р.
7.	Водопровод		9 382,64р.	625,51р.
8.	Канализация		5 864,15р.	146,60р.
10.	Электричество		12 901,12р.	368,60р.
11.	Итого:		147 776,51р.	4 215,20р.

Таблица 17

Расчет операционных расходов

№ п/п	Показатель	Ед. изм.	Значение	Порядок расчета
	Налог на землю	руб.	137.52	п.2*п.3
	Площадь земельного участка	м2		Кадастровый план
	Ставка земельного налога	руб. за м2	0.382	0,1% * кадастровая стоимость 1 м2 земли
	Налог на имущество	руб.	11365.5	2.2% от остаточной стоимости объекта п.5
	Остаточная стоимость объекта без НДС	руб.	516616.5	Затратный подход
	Расходы на страхование	руб.	2583.08	0,5% * п.5
	Резерв на замещение	руб.	4 215.20	Табл. 16
	Расходы на управление	руб.	1509.19	1% * ДВД (п.5 табл.18)
	Расходы по оплате коммунальных услуг и обслуживанию здания	руб.		25руб/м2 в мес.*12мес.*Sпом
	Расходы по охране здания и уборке помещения	руб.		1 уборщица З/П = 4500 5000*1*12*1.34
	Итого:	руб.

Таблица 18

Расчет стоимости объекта доходным подходом

№	Наименование	Ед. изм.	Показатель	Примечания
	Полезная площадь объекта	м2	102.0	Техпаспорт
	Арендная ставка	руб/м2		По рынку аренды
	Потенциальный валовый доход в год	руб.		п.1*п.2*12 – доход при максимальной загрузке помещений
	Прогнозируемая недогрузка и потери от неуплаты	руб.	16768.8	10% от ПВД – определяется экспертно, исходя из ситуации на рынке
	Действительный валовый доход	руб.	150919.2	п.3-п.4
	Операционные расходы	руб.	.	Итого из табл. 17
	Чистый операционный доход до налога на прибыль	руб.	47959.2	п.5-п.6
	Чистый операционный доход для ЕОН	руб.	47959.2
	Коэффициент капитализации	%	0,16	Табл.15, п.12
	Стоимость единого ОН	руб.		п.8/п.9
	Стоимость 1 кв. м	руб.	2938.7	п.10 / п.1
	Стоимость воспроизводства улучшений земельного участка	руб.	516616.5	Стоимость недвижимости по затратному подходу без учета земельного участка
	Чистый операционный доход, приходящийся на улучшение	руб.	826.58	п.12 * п.9
	ЧОД для земли	руб.	47132.62	п.7-п.13
	Коэффициент капитализации для земли	от %	15.65%	Табл.15. п.5
	Стоимость земли, полученная методом остатка	руб.	301166.9	п.14/п.15
	Стоимость кв. м земли	руб.	436.5	п.16 / п.2.табл. 17

1. Аренда помещения под магазин в Балтасинском районе, с Ст.Салаусь, ул. Тукая 80 кв.м. (330руб.).

2. Аренда помещения под магазин в п.г.т. Балтаси, ул Гагарина 60 кв.м. (247 руб.).

3. Аренда помещения под магазин в г. Арск, ул. центральная 49 кв.м.(355 руб.).

4. Аренда помещений под магазин в Арском районе, с. Мюндеш, ул. М. Джалиля 90 кв.м. (405руб.).

5. Аренда помещения под магазин в Арском районе , с. Сиза, 25 кв.м. (320 руб.).

6. Аренда помещений под магазин в п.г.т. Кукмор, ул. Космонавтов 56 кв. м.(250 руб.).

Среднее арифметическое значение арендной ставки равен 317,83 руб.

Таким образом, стоимость объекта по методу прямой капитализации составит:

Сдох.= 299745руб.

СОГЛОСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ПО ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ТРЕМЯ ПОДХОДОМ

Таблица 19

Согласование результатов объекта оценки

№	Критерии	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
	Достоверность информации
	Полнота информации
	Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца
	Способность учитывать конъюнктуру рынка
	Способность учитывать местоположение
	Допущения, принятые в расчетах
	Сумма баллов (п.1-п.6)
	Удельные весовые показатели, %		57,5

Таким образом, итоговая стоимость объекта оценки на 16.06.2011 будет равна:

С_{итоговая} = 175339.1 руб.* 0,19 + 1 172 829,46 р.* 0,575 +299745руб.* 0,23= 776632.7 руб.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В данной курсовой работе мы рассчитали стоимость объекта оценки 3 основными подходами (затратным, сравнительным, доходным):

С_зат. = 175339.1руб.

С_сравн. = 1 172 829,46руб.

С_дох. =299745руб.

За конечную стоимость мы принимаем значение, полученное в результате традиционного обобщения использовав среднюю арифметическую взвешенную величину С_{итоговая} = 776632.7 руб.