Оценка стоимости зданий и сооружений

На основе сравнительного подхода

Оценка стоимости зданий и сооружений основана на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Оценка стоимости может осуществляться также на основе сравнения отдельных конструктивных элементов зданий сооружений (фундаменты, стены, кровля) и укрупненного расчета.

1. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Поскольку выбрать объект для сравнения близкий по параметрам к оцениваемому зданию или сооружению достаточно сложно, как правило, поэтому вносятся корректирующие коэффициенты сравнения.

Метод оценки стоимости зданий и сооружений включает в себя следующие этапы:

· анализ стоимости аналогичных объектов с контрактной ценой и введенных в эксплуатацию;

· определение норматива удельных затрат путем деления стоимости всего объема работ по конструктивным элементам на общую площадь здания или сооружения;

· внесение поправок или корректирующих коэффициентов.

Полная стоимость оцениваемого здания определяется по формуле:

ПСОЗ= В ^х V_стр ^х k, (3.2)

где ПСОЗ - полная стоимость оцениваемого здания;

В – восстановительная стоимости единицы измерения (1м³) данного типа здания; V_стр - строительный объем здания; k - поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструктивного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса.

Таким образом, разделив общую величину затрат получаем стоимость 1 м³ здания, которую можно использовать для оценки

сопоставимого при расчете здания.

Оценка стоимости зданий и сооружений на основе сравнения отдельных конструктивных элементов выполняется в следующей последовательности:

· условно разбивается здание на отдельные элементы (фундаменты, стены, каркас, перекрытия, крыша и т.д.);

· определяется расход материалов и комплектующих изделий, идущих на строительство здания;

· суммируются затраты по отдельным элементам.

Исходную информацию для применения указанных методов можно найти в периодически издаваемых межрегиональных и информационно-аналитических бюллетенях фирмы КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве».

Для определения износа зданий и сооружений из полученной величины стоимости, связанной с типичным сроком жизни вычитается оставшийся срок экономической жизни, который останется при всех прочих условиях, связанных с изменением вкусов потребителей и других, останется неизменным. Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью зданий их возрастом и типичным сроком экономической жизни зданий выражается следующей формулой [1,с.179]:

И/ВС = ЭВ/ЭЖ. (3.3)

где И – износ; ВС - восстановительная стоимость; ЭВ – эффективный возраст; ЭЖ – срок экономической жизни.

Метод срока жизни может найти применение либо для расчета суммарного износа, включающего физический, функциональный и внешний износ, либо для расчета только одного износа. Поэтому использование этого метода приводит к тому, что здания одного и того же физического возраста в зависимости от их состояния, ухода за ними, выполнения ремонтных работ могут иметь различный износ.

Наряду с указанным методом, представляет интерес метод разбиения на виды износа, который заключается в учете всех видов износа: устранимого физического, неустранимого физического, устранимого функционального, неустранимого функционального и внешнего износа здания: СИ = И_физ + И_фун + И_вн (3.4)

Физический износ или физическое ухудшение объекта, которое включает в себя физическое изнашивание суммарного устранимого и неустранимого износа:

И_физ = И_{уст физ} + И_{неуст физ} (3.5)

Расчет неустранимого износа определяется по формуле: И_{неустр физ} = Эффективный возраст здания/

экономический срок жизни (3.6)

Любой недостаток и его влияние можно снизить или же полностью ликвидировать путем замены конструктивного элемента или конструкции здания. Однако, если при этом затраты будут превышать выгоды от замены, то этот недостаток считается неустранимым.

Физический износ может быть определен путем визуального обследования элементов здания. Значения величины износа определяются на основе опыта и знаний оценщика или группы специалистов.

Функциональный износ - это износ, как правило, связанный с тем, что морально устарела технология производства предприятия. В тоже время для обновления технологии на основе внедрения, к примеру, прогрессивного станочного парка необходимо изменение объемно-планировочного решения зданий отдельных цехов и производств. Если износ устраним, то он должен подтверждаться эффектом, получаемым как разница между результатами, получаемыми от выпускаемой продукции и затратами разрешение сложившейся ситуации.

Внешний (экономический) износ – есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Он может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические или внутриотраслевые изменения, в том числе сокращение спроса на определенный вид продукции и сокращение предложения или ухудшение качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем и др.