Корректировка значения единицы сравнения для объектов-аналогов

1. Права собственности. Юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости, а, следовательно, и цены продажи. Можно утверждать, что при прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютной собственности: полном праве собственности на здание и сооружение и на земельный участок. Тогда при сделке купли-продажи объекта недвижимости покупателю передаются права собственности в полном объеме: владеть, пользоваться и распоряжаться не только зданием и сооружениями, но и земельным участком, на котором они находятся. Введение тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи.

2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки. По данному параметру корректировка не применялась.

3. Условия продажи и время продажи. Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.

При проведении корректировок на условия продажи принимается во внимание тот факт, что продавец может уступать в цене продажи. По данным риэлтерских компаний величина торга составляет от 3 до 5%%. В настоящем отчете корректировка по данному элементу сравнения (корректировка на торг) принята в размере - 4%.

5. Местоположение. Пространственно-территориальные координаты размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости. Размещение объекта недвижимости описывается целым рядом характеристик. Для объектов недвижимости селитебных территорий (городов, поселков) это - транспортная доступность, состояние окружающей природно-антропогенной среды, развитость социально-бытовой инфраструктуры, престижность проживания в том или ином районе и т.д. Таким образом, при корректировке по данному элементу сравнения определяется рентный доход от местоположения объектов недвижимости как разница их цен продаж в различных местах размещения. Объекты -аналоги находятся в районе расположения объекта оценки, поэтому по данному элементу сравнения корректировка не вводилась.

6. Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта, и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

Корректировка на этаж. Отобранный для расчета объект-аналог №4 расположен на первом этаже. Объекты-аналоги №1, №2, №3, как и объект оценки, расположены на средних этажах. По данным риэлторов стоимость одного квадратного метра двухкомнатной квартиры, расположенной на первом и последнем этаже, ниже на 3% стоимости одного квадратного метра аналогичной квартиры, расположенной на среднем этаже. Поэтому для аналога №4 принимается повышающаяся поправка равная 3%.

Корректировка на техническое состояние. Расчет данной корректировки определен по следующему типу: различают четыре вида технического состояния объекта - отличное, хорошее, удовлетворительное и неудовлетворительное, в совокупности это 100%, а разница между состояниями равна 100% : 4 = 25%. То есть. различие помещений по текущему состоянию, например, между хорошим и удовлетворительном не должно превышать 25%. Дата последнего капитального ремонта по объектам – аналогам не установлена. Величина корректировки принята в размере +10% для аналога №4, так как его состояние определено, как удовлетворительное, в отличие от остальных объектов – аналогов, состояние которых соответствует объекту оценки.

Согласование результатов корректировки. Заключительным этапом является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта.Для этого необходимо провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины.

Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводилось меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом. В нашем случае, это аналоги №1,2,3, они получили равный удельный вес по 30%, аналог №4, который был скорректирован трижды, а общая величина его поправок составила 8%, получил удельный вес в 10%.

С учетом перечисленных в предыдущем параграфе поправок, средневзвешенная стоимость 1 кв.м. оцениваемых помещений, определенная методом сравнительного анализа, составила 55 204 руб. Отсюда, стоимость оцениваемого объекта составляет:

С = 55 204 руб. х 44,4 м²= 2 451 058 руб.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью сравнительного подхода, на дау оценки составляет 2 451 058 (Два миллиона четыреста пятьдесят одна тысяча пятьдесят восемь) рублей.

2.4 Определение стоимости объекта доходным подходом

Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в процессе оставшейся экономической жизни в стоимость. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Доходный подход к оценке недвижимости основан на определении текущей стоимости будущих доходов от сдачи недвижимости в аренду. Для определения потенциального валового дохода необходимо было установить реальную рыночную арендную ставку на жилье подобного типа в рассматриваемом районе. Стоимость сдачи двухкомнатной квартиры в аренду в г. Хабаровске по ул. Рокоссовского, 29 на дату оценки составит порядка 16 000 руб. в месяц.

Нами, практически, были рассчитаны все необходимые показатели для определения стоимости, а также сама стоимость объекта оценки доходным подходом, в разделе 2.2., при расчете стоимости земельного участка. Все полученные показатели сведены в таблице 4.

Таблица 4