Нормативно-правовое регулирование проведения оценки стоимости объектов недвижимости в Российской Федерации

В соответствии с Земельным кодексом РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Если иное не установлено федеральным законодательством, права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с вышеуказанным Законом.

В отношении земельных участков могут быть оформлены следующие права:

- собственности;

- постоянного (бессрочного) пользования;

- пожизненного наследуемого владения;

- ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут);

- аренды;

- безвозмездного срочного пользования.

Земельные участки могут находиться в государственной, муниципальной и частной собственности. При этом государственная собственность подразделяется на федеральную собственность и собственность субъектов РФ. Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

К государственной собственности относятся земельные участки, не находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, а также в собственности муниципальных образований.

Особое внимание следует обратить на то, что в настоящее время порядка 90% земель Российской Федерации находится в государственной неразграниченной собственности, и в ближайшие годы по ним будет проводиться процедура разграничения государственной собственности на землю по основаниям Земельного кодекса.

В процессе такого разграничения земельные участки из государственной неразграниченной собственности будут переходить в федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность. Данный момент имеет очень важное значение в связи с тем, что изменение формы собственности влечет за собой изменение собственника, и соответственно переход полномочий по управлению и распоряжению землей.

После принятия нового Земельного кодекса РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Все иные юридические лица, за которыми на данном праве закреплены земельные участки, в соответствии с Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 1 января 2010 г. обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или право собственности (т.е. обязаны оформить аренду или выкупить земельный участок).

Анализ эффективности земельных правоотношений должен характеризовать степень соответствия оформления прав на земельный участок законодательству Российской Федерации.

Данный анализ целесообразно разделить на два этапа:

1) анализ формы собственности на земельный участок;

2) анализ права пользования земельным участком.

Основными источниками аналитической информации по форме собственности на земельный участок могут быть свидетельства о регистрации права собственности на земельный участок, выданные учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, распоряжения Правительства РФ по утверждению перечней земельных участков соответствующей формы собственности при разграничении собственности на землю, а также иные действующие нормативные правовые акты Российской Федерации, правоудостоверяющие и правоустанавливающие документы.

В процессе анализа информации необходимо определить не только фактическую форму собственности на земельный участок (государственная неразграниченная, федеральная, субфедеральная муниципальная или частная), но и прогнозируемую собственность (для случаев, если по данному земельному участку еще не проведено разграничение государственной собственности на землю).

Кроме того, необходимо установить уполномоченные органы государственной и муниципальной власти, в компетенцию которых в соответствии с законодательством Российской Федерации входит управление и распоряжение данным земельным участком как до разграничения государственной собственности на землю, так и после нее.

Анализ земельных правоотношений должен отражать соответствие зарегистрированного права собственности на земельный участок правоустанавливающим документам и определять процедуру по оформлению и регистрации права собственности за земельный участок в случае отсутствия такого зарегистрированного права.

Одновременно с правом собственности на землю необходимо проанализировать и права пользования земельными участками (постоянное бессрочное пользование, аренда, и др.), срок их предоставления, сроки переоформления предоставленного права на иной вид прав, в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В выводах и рекомендациях анализа земельных правоотношений должны быть выявлены все нарушения или несоответствия предоставленных прав на земельный участок действующему законодательству, а также предложены меры по устранению таких нарушений и оформлению прав.

Анализ действующей федеральной и региональной нормативной базы, регулирующей выкуп земли собственниками предприятий показывают, что основными проблемами, с которыми предприятиям приходилось сталкиваться в процессе выкупа земельных участков в период становления рынка земли, были следующие:

1. Противоречивость и несовершенство федерального законодательства в данной области.

2. Высокий уровень выкупных цен, которые оказывались непосильными для значительной части предприятий. Причем на «льготную» цену выкупа участка могли рассчитывать только приватизированные предприятия; вновь же созданным частным компаниям чаще всего приходилось выкупать земельные участки по нормативной цене.

3. Позиция местных органов власти и бюрократические проволочки. Изменения в составе руководящих органов администраций регионов или городов приводят к замедлению и сворачиванию процесса выкупа земли.

4. Сроки оформления выкупа и регистрации прав на землю - это одна из наиболее острых проблем. Зачастую вся процедура занимает 2,5-3 года, причем свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю предприятие получает через полгода, а то и год после заключения договора купли-продажи земельного участка.

5. Несогласованность действий отвечающих за приватизацию земли комитетов и департаментов администраций. «Особая позиция», занятая хотя бы одним из многочисленных звеньев (например, управлением по архитектуре и градостроительству), может послужить непреодолимым препятствием.

6. Произвольная трактовка федеральных актов на местах и применение региональными органами приватизации произвольных коэффициентов к выкупной цене практически во всех городах, представители администраций признавали, что действующие в этих городах коэффициенты «зон градостроительной ценности» неоправданные и требуют корректировки и дифференцированному подходу к каждому предприятию, желающему выкупить землю.

7. Передача участка в в размерах периметра расположенного нем здания, , сооружения, т.. продажа без территории, необходимой его обслуживания нормального функционирования. в таких можно говорить профанации самой приватизации земли.

более детально из основных , сдерживающих процесс земельных участков объектов недвижимости, именно проблему выкупной цены.

выхода Указа Российской Федерации №631 вплоть до Указа Президента Федерации №1535, т.. до июля 1994 ., действовала норма, которой земля по цене, нормативной. На этапе нормативная земли устанавливалась Правительства Российской от 25.02.1992 г. №112 размере 50-кратной земельного налога. период с 1991 по 1997 г., был издан Президента Российской №485, нормативная цена устанавливалась в земельного налога, на 50, 200 или 10. земельного налога как фиксированное , среднее для региона. Органы самоуправления имели дифференцировать это значение в муниципального образования учетом «экономического» . Ежегодно средние земельного налога (посредством увеличивающих ) специальным законом Законом «О Российской Федерации» соответствующего года.

Президента Российской от 22 июня 1999 . утверждены положения программы приватизации и муниципальных в Российской (далее основные ). Основными положениями цены земельных был изменен. соответствии с . 4.10. указанных положений, земельные участки городах и пунктах должны продаваться по не меньше цены за и не ее трехкратной . При этом орган исполнительной (орган местного ) в месячный с момента Основных положений обязан принять о цене застроенные земельные (в установленных пределах) в административно-территориального или существующих его территории зон. При такого решения должна была по цене, нормативной цене участка.

В по отдельным выкупные цены в весьма диапазоне: от 5- ставки земельного до 10, 30 и ставок земельного . Для наглядности установления выкупной нормативной цены динамике их представлены в таблицы.

Подводя , можно сказать, различия в успешности развития земли по регионам/городам этот период от следующих факторов:

- политики органов власти этом вопросе _ они или приватизации земли предприятий и недвижимости;

- уровня в том ином регионе цены земельных ;

- соотношения ставок налога и платежей, манипулирования соотношением со местных органов ;

- степенью зрелости отдельных регионах условий, позволяющих использовать те и выгоды предприятий, которые с собой собственности на участки.

В время было большое количество -правовых актов, либо косвенно отношений на недвижимости, в числе покупки продажи земельных :

1) Налоговый кодекс дополнили главами, порядок взимания пошлин и налога. В с новыми налоговая база как кадастровая земельного участка. этом налоговые установлены нормативными актами представительных муниципальных образований ( городов федерального Москвы и -Петербурга) и могут превышать 0,3 1,5 % в зависимости категории земельных . Закон допускает дифференцированных налоговых в зависимости категорий земель (или) разрешенного земельного участка. следует упомянуть нововведениях, касающихся залога (ипотеки) имущества. В с изменениями законодательства максимально нотариальная пошлина удостоверение договоров . И если она составляла 1,5 % суммы сделки, зачастую являлось препятствием для крупных сделок, теперь указанная снижена до 200 . (в отношении жилых помещений) 0,3 % от суммы , но не 3000 руб. (в залога иной ). В законодательство ипотеке внесено о снятии на залог () земель сельскохозяйственного . При этом отличие от обычной прямой указанных участков их реализации качестве заложенного государство не приоритетного права их приобретение.

2) линию либерализации жилищного и с ним , законодатель с 2005 . отменил обложение операции по земельных участков, домов и , а также в них. нововведение, безусловно, повлияет на продавцов и земельных участков. решение по налогообложения недвижимости Высший арбитражный Российской Федерации, установил, что , выкупившие земельные под своими , не должны уплачивать НДС, подобные сделки к отношениям приватизации государственного . Таким образом, , уплатившие ранее при выкупе , получили право его возврат. о налоговых в законодательстве, упомянуть о особого внимания Минфина Российской . В ближайшее он приступит разработке документа, будут прописаны отнесения налогоплательщика добросовестному или .

3) Нововведения в государственной регистрации на недвижимое и сделок ним.

Министерство Российской Федерации инструкции, устанавливающие четкие правила регистрации права по продаже участков и . Инструкция о государственной регистрации несовершеннолетних на имущество и с ним особенности проведения регистрации прав на недвижимое и сделок ним, в числе порядок документов на регистрацию, проведения правовой экспертизы проверки законности , внесения записей Единый государственный прав на имущество и с ним.

Инструкции о выдачи правообладателям их заявлениям письменной форме договоров и документов, выражающих односторонних сделок, в простой форме, были правила предоставления юстиции по регистрации прав недвижимое имущество сделок с копий договоров, также иных , выражающих содержание сделок, совершенных простой письменной . Определен порядок заявления о (изготовлении) копии , а также отказа в предоставлении. Указанная призвана унифицировать порядок работы органов, который, правило, различен каждом районе регионе.

Наконец, Российской Федерации инструкцию о государственной регистрации аренды недвижимого (в том сделок по -продаже земельных ). В ней структурированы все этапы, связанные государственной регистрацией договоров. Это, , облегчит задачу и арендодателей, не имеют государственной регистрации .