Аспекты организационного управления

5.1.История развития концепции управления – сервейинг

Общая закономерность функционирования недвижимости во времени очевидна: последовательно утрачиваемые с тече­нием времени потребительские свойства (а не утрачиваться они не могут, поскольку не существует вечных вещей) приводят к снижению полезности недвижимости, т.е. к уменьшению ее потребительной стоимости. Аналогич­ные по характеру динамики изменения происходят и со стоимостным эк­вивалентом, поскольку потребительная стоимость и стоимость — две неотъем­лемые характеристики любого продукта труда. Уменьшение стоимости, в свою очередь, приводит к изменению стоимостного эквивалента конкретного вида использования (его называют «стоимость в использовании»). Таким образом, все звенья единой причинно-следственной связи потребительная стоимость —общая стоимость — стоимость в использовании подчиняет­ся общей закономерности изменения во времени от max_t=0 до 0_t=tж.ц.

Нетрудно, однако, заметить, что содержательная характеристика этих изменений различна. Потребительские характеристики объекта недвижи­мости воплощены в его «физическом теле». Следовательно, реальная по­требительная стоимость может быть определена лишь с помощью обсле­дования, экспертизы фактического состояния этого «физического тела». Не следует также забывать, что полезность конкретной вещи никогда не является до конца объективной категорией. Она в обязательном порядке формируется с участием представлений потенциального потребителя, т.е. испытывает на себе влияние потребительских предпочтений.

Если обратиться к содержательной стороне изменения стоимости, то необходимо сразу же отметить, что она испытывает на себе непосредствен­ное влияние условий воспроизводства, — в различные периоды времени создание аналогичных по потребительским свойствам объектов недвижи­мости требует все меньших затрат труда. Отличительной особенностью недвижимости в этом отношении является то, что объемы живого труда остаются значительными, замещение живого труда (т.е. замены физичес­ких затрат человека работой машин и механизмов) происходит более медленными темпами по сравнению с другими отраслями. Однако общая закономерность остается неизменной — стоимость готового объекта недви­жимости последовательно снижается с течением времени. Естественно, актуальное значение стоимости может быть определено лишь при прове­дении детального анализа условий воспроизводства.

Большим своеобразием, спецификой обладает и процесс изменения стоимости в использовании. Если для недвижимости-блага он фактически совпадает с динамикой стоимости, то для недвижимости-товара и недви­жимости-источника дохода это не так. Причина очевидна: товар и источ­ник дохода существуют в своей самостоятельной среде, а именно — на соответствующем рынке. Определение параметров для нахождения сто­имости в использовании также предполагает проведение соответствующих экспертиз.

Свою особую динамику имеет и местоположение. Хотя для конкретно­го объекта оно неизменно, это не означает, что столь же неизменным является его влияние на стоимость. Объект всегда существует в простран­ственном окружении, которое с течением времени развивается, утрачивая одни характеристики и приобретая другие. Содержание и степень этих изменений имеют свою значительную специфику, связанную с рассмотре­нием города в целом. Соответственно, свое содержание должны иметь и проводимые экспертизы.

Существует еще один аспект динамики — возможность изменения вида использования объекта недвижимости на различных этапах жизненного цикла. Это означает, что прежние факторы влияния прекращают свое действие и появляются новые. Можно сказать, что в этом случае сто­имость в использовании переходит на другую «динамическую траекто­рию» с изменившимися параметрами. Можно сделать следующий вывод: характер изменений (общая дина­мика) потребительной стоимости, общей стоимости и стоимости в исполь­зовании на протяжении жизненного цикла является единой, однако темпы изменения этих показателей различны. Объясняется это тем, что сами изменения складываются под воздействием различных факторов влияния, что и делает конкретные процессы изменений разнохарактерными. Этот вывод можно сформулировать и по-другому: и потребительная стоимость, и общая стоимость, и стоимость в использовании изменяются под воздей­ствием одного и того же фактора — времени, однако проявляется это воздействие для каждого из видов стоимости по-разному.

В каждый конкретный момент жизненного цикла влияние факторов будет весьма сложным, неоднозначным, что существенно затрудняет опре­деление стоимостного эквивалента. Понятно, что наиболее спокойной бу­дет динамика потребительной стоимости. Более активной будет динамика дохода, а наибольшей изменчивостью характеризуются стоимостные экви­валенты объектов — товаров (то есть, рыночные цены). Еще раз подчерк­нем, что любой вид стоимости является многоаспектным, определить его количественно можно лишь на основе определения большого количества разноплановых экспертиз.

По своему содержанию эти экспертизы могут быть разделены на три группы:

Технические экспертизы. В эту группу входят все виды экспертиз «физического тела» объектов недвижимости. Они являются исходными для определения любых стоимостных показателей и поэтому их следует считать строго обязательными. Без определения реальной полезности объекта недвижимости никакой другой вид стоимости определен быть не может. К техническим относятся и те экспертизы, которые связаны с анализом технических параметров воспроизводства объектов недвижимо­сти (состав и производительность используемых машин и механизмов, пропорции живого и овеществленного труда и т.п.).

Экономические экспертизы. К ним относятся все виды анализа, связан­ные со стоимостной (денежной) оценкой факторов влияния. Это и коле­бания рыночной конъюнктуры, и определение величины затрат по видам воспроизводственных мероприятий, и параметры финансовой системы, и уровень налогообложения, и все классы, виды, типы рисков и т.д.

Экспертизы местоположения. Их особенностью можно считать суще­ственный удельный вес экспертных методов. Город невозможно точно «измерить», а потребность в таком «измерении» существует, поскольку ни один объект недвижимости не существует вне своего пространственного окружения. К экспертизе местоположения относятся: инфраструктура, экология, государственное регулирование, зонирование, топография, описа­ние границ и т. д.

Если вкратце определить сущность всех экспертиз, то они представля­ют собой ту или иную оценку объекта недвижимости в конкретный мо­мент его жизненного цикла. Необходимо особо подчеркнуть, что в данном случае термин «оценка» имеет принципиальное отличие от широко рас­пространенной трактовки, согласно которой под оценкой понимается опре­деление рыночной стоимости. С позиций экономики недвижимости оцен­ку следует понимать как определение уровня потребительной стоимости, общей стоимости или стоимости в использовании по сравнению с максимальным значением. V_max имеет место в начале жизненного цикла, далее происходит его неуклонное снижение. В общем случае экспертиза объекта недвижимости проводится в после­дующий момент времени по отношению к началу жизненного цикла, а значит, назначением экспертиз является определение степени утраты V_max, оценка ее реального уровня.

С учетом вышеизложенного задачу экономики недвижимости можно сформулировать как экономическую интерпретацию влияния всех суще­ственных факторов на объект недвижимости в конкретный момент жиз­ненного цикла[11].

Этап постановки проблемы в концепции сервейинга. Все вышеизложенное заставляет констатировать, что объект недвижи­мости и, тем более, их совокупность представляют собой сложную систему, испытывающую влияние разнохарактерных факторов в течение жизнен­ного цикла. Определение стоимостного эквивалента в этом случае стано­вится возможным лишь в результате применения системного подхода к анализу недвижимости. Концепция такого подхода в западной практике получила название сервейинга (от англ. survey — межевание, обследова­ние, инспектирование).

Сервейинг представляет собой реализацию системного подхода к развитию и управлению недвижимостью. Он включает все виды плани­рования (генеральное, стратегическое и оперативное) в целях эффектив­ного функционирования недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального эф­фекта.

Исторически сервейинг впервые получил распространение в Англии в XV—XVI вв. и на начальном этапе включал в себя функции специально уполномоченных государственных чиновников по межеванию земельных участков, регистрации объектов земельной собственности и прав на них. Это вполне объяснимо, поскольку земля рассматривалась как главное богатство, основа жизнедеятельности и главный источник получения дохо­дов. Один из основоположников экономической науки У.Петти выразил это замечательными словами: «Труд — отец и активное начало богатства, а земля — его мать». Основой развития английской экономической школы и практики являлись вопросы, связанные с недвижимостью. Понимание недвижимости как фундамента национального богатства прослеживается на протяжении многих веков. По мере развития рыночной экономической системы насущные потребности в решении проблем, связанных с недвижи­мостью, потребовали масштабной подготовки специалистов. Закономерным следствием стало основание в Лондоне в 1868 году Института по подго­товке сервейеров. В 1881 году ему было присвоено звание королевского и с тех пор он называется Королевский институт уполномоченных (пол­номочных) сервейеров — Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Сервейеры выполняют функции по сбору, предоставлению и обработке информации об объектах недвижимости, городскому планированию, подго­товке и внедрению проектов по застройке, оценке и управлению недвижимостью, ремонту, реконструкции и модернизации зданий, строительной инспекции, принимают участие в продаже и аренде коммерческой недви­жимости. Таким образом, деятельность сервейеров охватывает все этапы и формы проявления жизненного цикла недвижимости, обеспечивает вза­имосвязанное решение всех практических вопросов.

Обеспечение системного подхода к недвижимости, ее детальный анализ, выработка эффективных стратегий по управлению являются актуальней­шей задачей и для России, формирующей рыночную экономическую систему. Именно поэтому рассмотрение вопросов экономики недвижимо­сти в данном учебном пособии осуществляется в соответствии с концеп­цией сервейинга.

Поскольку главным в сервейинге является системный подход, то преж­де всего необходимо охарактеризовать сервейинг в понятиях и категориях систем.

Под системой (от др.-греч. systema — целое, составленное из частей, соединений) здесь и далее понимается упорядоченная совокупность эле­ментов, находящихся в отношениях и связях друг с другом, которые образуют определенную целостность, единство. Наиболее существенной характеристикой системы является ее эмерджентностъ, под которой пони­мается несводимость свойств системы к свойствам входящих в ее состав элементов (показатели отдельных элементов объекта, как правило, не от­ражают свойств, которые присущи рассматриваемому объекту в целом). Виды элементов и связей могут быть самые разные, а их выбор для анализа зависит от постановки конкретной проблемы. Система может состоять из различных субсистем, подсистем, а также сама являться под­системой другой системы. Состав элементов и порядок связей между ними называется структурой системы (от лат. structura — строение). Элементы воздействуют на объекты при помощи ресурсов (потенциала). С точки зрения сложности (вид, число элементов и связей) различают простые, сложные и сверхсложные системы. В зависимости от степени предска­зуемости поведения системы делятся на: детерминированные (функцио­нальные), все результаты, действия которых могут быть точно определе­ны, ивероятностные (стохастические), для которых эти результаты могут быть лишь спрогнозированы в пределах какого-то диапазона возможных значений. В соответствии с этим делением существуют два вида связей — функциональные (каждому значению факторного признака соответствует вполне определенное неслучайное значение результативного признака) и стахостические (каждому значению факторного признака соответствует множество значений результативного признака).

Различают абстрактные и конкретные системы. Абстрактная система представляет собой систему без входных и выходных потоков (например, система целей предприятия, математическая система уравнений и др.). Конкретная система построена на связях между элементами посредством процесса (действий) на входных и выходных потоках.

Состояние системы определяется совокупностью состояний всех ее элементов и связей, а оценивается система в зависимости от целевого назначения надежностью. Так, например, для оценки технических систем (машины, механизмы и т. п.) используется понятие технической надежно­сти. Все субъекты предпринимательской деятельности по своему целевому назначению являются экономическими системами и, соответственно, оцени­ваются по экономической надежности. Под экономической надежностью конкретной системы подразумевается ее способность с помощью производ­ственных, организационных, финансовых и других решений с заданной вероятностью обеспечивать достижение необходимого результата в усло­виях риска и некоторой неопределенности в заданных границах области эффективного сочетания основных параметров системы — ее доходности и устойчивости.

Если рассматривать систему как целеориентированную целостную струк­туру, то получение выхода (результата функционирования) системы воз­можно только при согласованном по времени и в пространстве взаимодей­ствии различных ресурсов, необходимых для решения поставленных за­дач. Обеспечение эффективного взаимодействия ресурсов осуществляется посредством управления этим процессом.

Целью управления производственной системой является обеспечение такого состояния системы, при котором будет получен максимально воз­можный выход с требуемыми качественными параметрами и необходимой экономической надежностью. Основа управления — планирование, в про­цессе которого создается модель состояния системы на предстоящий вре­менной период или на весь период ее жизненного цикла.

Методология (от др.-греч. «methodos» — способ действия и «logos» — учение, наука) — учение о структуре, логической организации, способах и средствах деятельности. Наиболее важными точками приложения, практи­ческими проявлениями методологии являются:

· постановка проблемы;

· построение объекта и предмета исследования; построение научной теории;

· проверка полученного результата с точки зрения его истинности, т. е. соответствия объекту исследования.

Теория (от др.-греч. theoria — рассматриваю, исследую) сервейинга представляет собой форму организации научного знания, дающая цело­стное представление о закономерностях и существующих связях по созда­нию, использованию и эксплуатации объекта недвижимости на всех этапах его жизненного цикла.

Сама разработка концепции сервейинга как системы является предме­том метапланирования, включающего генеральное целевое планирование и планирование функциональных стратегий по становлению и развитию объектов недвижимости. Такой подход позволяет определять иерархию элементов системы, вид и число подсистем, их содержание, постоянные и временные взаимосвязи. При этом должны учитываться специфические особенности и возможности каждого объекта недвижимости в отдель­ности.

Сложность экономических, организационных и технических взаимосвя­зей между элементами систем и подсистем предопределяет необходимость учитывать при исследовании процесса функционирования сервейинга как системы специфические особенности недвижимости, а именно:

во-первых, свойства системы не являются простой суммой свойств ее элементов, система обладает и другими свойствами, возникающими именно из-за наличия взаимосвязей между ее элементами (закон эмерджентности);

во-вторых, сложность становления и развития недвижимости, как реально существующего объекта исследования, требует упрощения, отобра­жения лишь важнейших, с точки зрения конкретной задачи исследования, свойств и взаимосвязей элементов и системы в целом;

в-третьих, сервейинг как система не может функционировать вне взаимосвязей с внешней средой, оказывающей на условия и результаты становления и развития недвижимости весьма существенное влияние. Поэтому сервейинг является открытой системой, находящейся в непре­рывном взаимодействии с другими системами, являясь подсистемой более общей (макроэкономической) системы.

Цели, задачи и инструменты системы сервейинга. На систему постоянно воздействуют разнонаправленные силы: с од­ной стороны, имеет место стремление системы к самосохранению, прояв­ляющееся в том, что любая экономическая система (например, предпри­ятие по изготовлению строительных материалов) предпочитает не изме­нять налаженный ритм производства, сохранять как можно дольше сло­жившийся ассортимент товарной строительной продукции и т. п., поскольку при прочих равных условиях это способствует снижению издержек и максимизации прибыли и, кроме того, функционирование такого предпри­ятия становится более предсказуемым и стабильным. Однако, одновре­менно на предприятие воздействуют «возмущающие» факторы, объектив­но побуждающие предприятие к изменениям (изменение конъюнктуры рынка, появление новых технологий и т. д.). Первые из указанных факторов являются внутренними, они направлены на сохранение системы в существующем виде. При этом более высокой способностью к самосох­ранению обладает та система, связи между элементами которой являются более прочными и тесными (например, система массовой застройки жилья).

Вторые факторы, воздействующие на систему, являются внешними. Они вызывают изменения, преодоление которых возможно за счет совершен­ствования структуры, гибкости, замены элементов и изменения связей между ними.

Соотношение между свойствами сохраняемости и изменчивости в каж­дой системе должно быть таким, чтобы обеспечивалось наиболее эффек­тивное и устойчивое ее функционирование с сохранением необходимой экономической надежности.

Управление определяется как процесс волеобразования и реализации воли, то есть это не что иное, как процесс решения проблем по дости­жению поставленных целей. Важнейшими целями экономики недвижимо­сти являются:

стоимостные (денежные) цели — ожидаемые в будущем финансовые результаты (прибыль, ценность капитала, доходность, поток денежных поступлений, наличие оборотных средств и др.);

потребительские цели — достижение определенных материальных це­лей посредством реализации производственных задач (жилищное строи­тельство, реконструкция зданий и сооружений, коммерческая недвижимость, недвижимость для временного проживания, сооружения смешанного назначения и др.);

социальные цели — социальная обязанность субъекта предпринима­тельской деятельности перед обществом (разработка проекта и его реали­зация в соответствии с социальной и исторической установкой общества, задачи по защите окружающей среды, ландшафтно-композиционные осо­бенности территории, использование материалов и конструкций с учетом запросов местных заказчиков, оплата налогов и др.)

Стоимостные и социальные цели реализуются только через потреби­тельские цели.

Управление недвижимостью является постоянным и коммуникацион­ным процессом и в широком смысле может быть представлено как процесс планирования со следующими последовательными этапами:

· анализ и постановка проблемы;

· поиск альтернатив решений;

· оценка и принятие решений (экспертиза решений). В узком смысле управление может быть представлено как процесс реализации проекта, включающий этапы:

· проведение в жизнь выбранной альтернативы; становление и контроль;

· процесс эксплуатации с этапами функционирования и развития объек­та недвижимости.

Планирование в теории сервейинга занимает центральное место и представляет собой регулярно повторяющийся процесс принятия решений, в котором имеют место различные виды управленческой деятельности.

Реализация есть часть процесса планирования, состоящего из этапов разработки детального плана реализации, самой реализации и контроля, включающего комплекс мероприятий по анализу вероятных отклонений от запланированных показателей.

Под управлением как деятельностью понимается процесс решения проблем в ходе достижения целей, выражающийся в получении, перера­ботке и передаче информации[3].