Образование земельных участков.

В новой главе 1.1 ЗК РФ предусмотрены четыре способа обра­зования земельных участков, к которым относятся:

• раздел;

• объединение;

• перераспределение;

• выдел.

Раздел земельных участков - способ образования, при котором из одного участка образуются несколько, при этом разделенный участок прекращает существование в качестве объекта права.

Исключение составляют случаи раздела земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дач­ному объединению граждан, в результате которого образуются участки, предназначенные для граждан, а также участки (участок), относящиеся к имуществу общего пользования. После раз­дела прежний участок в указанном случае сохраняется в измененных размерах. Кроме того, в Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса" Российской Федерации» включена норма о том, что до 1 января 2015 г. возможен раздел земельного участка, предоставленного из публичной собственности гражданину или юридическому лицу, при этом прежний участок сохраняется в измененных границах.

Образующиеся при разделе садовые, огородные или дачные земельные участки не могут быть меньше минимального размера земельного участка, установленного нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. Не подлежат разделу земельные участки с расположенным на них прудом или обводненным карьером в случае, если в результате такого раздела требуется раздел пруда, обводненного карьера

Выдел земельного участка предусмотрен только в виде выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. После выдела прежний участок сохраняется в измененных границах. Участник общей долевой собственности, по требованию которого произведен выдел, приобретая право собственности на вновь образованный участок, одновременно утрачивает право общей долевой собственности на измененный участок. Остальные участники общей долевой собственности сохраняют свое право с учетом изменившегося размера долей. Следует отметить, что выдел участка из общей долевой собственности не всегда возможен.

Земельный участок, на котором находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие нескольким собственникам, всегда признается неделимым в соответствии со статьями 22 ЗК РФ, статьями 128,133, 244, 261, 607 ГК РФ, рассматриваемыми в нормативном единстве.

Невозможно выделить участок из участка под многоквартирным домом, поскольку доля в праве собственности на него, принадлежащая каждому собственнику в доме, не существует отдельно от права этого собственника на помещение в доме.

При объединении смежных участков в один их существование прекращается. Здесь действуют правила перехода прав, аналогичные тем, что предусмотрены при разделе. Если у объединяемых земельных участков один собственник, он же становится собственником образованного участка. Если объединяемые участки в общей долевой собственности, вновь образованный участок также поступает в их общую долевую собственность. Если же несколько собственников объединяют свои участки, то новый участок становится общей собственностью. Закон предусматривает возможность объединения разных участков, обремененных правами постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного владения или безвозмездного срочного пользования, только если все они предоставлены на этих правах одному лицу. Наличие обременения в виде залога не препятствует объединению участков, при этом залог будет распространен на весь образованный вновь участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Перераспределением является образование нескольких смежных участков из прежних смежных участков. Б основном закон допускает перераспределение лишь частных земельных участков по соглашению их собственников. Перераспределение участков, находящихся в публичной собственности, возможно лишь в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также при образовании участков для размещения объектов, предусмотренных частью 1 статьи 49 ЗК РФ, то есть тех объектов, для размещения которых могут быть изъяты земельные участки для государственных и муниципальных нужд.

При осуществлении указанных способов образования новых участков должны соблюдаться следующие правила.

Границы участков не должны пересекать границ муниципальных образований и населенных пунктов. Образование новых участков не должно приводить к невозможности разрешенного использования самих участков или расположенных на них объектов недвижимости, а также к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим, препятствующим ис­пользованию и охране земель, недостаткам. Например, нельзя разделить земельный участок сельскохозяйственного назначения на два участка, один из которых предполагается сохранить в статусе земель сельскохозяйственного назначения, а другой выделить для строительства дома. Дома не могут возводиться на землях сельскохозяйственного назначения, следователь­но, участок не может быть разделен, так как требуется перевод из одной категории в другую.

На вновь образуемых участках сохраняют действие сервитуты, установленные на прежних участках (в прежних границах). Так­же сохраняют свое действие в прежних границах имеющиеся обременения (ограничения), при этом в отношении тех из них, что установлены по договорам, действуют правила договоров. Вторичные права на участки (постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или безвозмездного срочного пользования) переходят на вновь образованные участки, при этом принятие дополнительных решений о представлении участков на этих правах не требуется. Обременение в виде аренды также переходит на вновь образованные участки, если иное не предусмотрено договором аренды.

При образовании участков должны соблюдаться требования градостроительных регламентов как в отношении сохранения разрешенного использования участков и объектов на них, так и в отношении установленных такими регламентами пре­дельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков. Если в отношении конкретных земельных участков градостроительные регламенты не распространяются или не действуют в силу статьи 36 ГСК РФ, предельные размеры образуемых участков определяются в соответствии с земельным законодательством и соответствующими специальными законами. Нарушение этих правил влечет отказ в кадастровом учете образуемых земельных участков и, соответственно, невозможность регистрации прав на них.

Образованные вновь участки имеют то же разрешенное использование и целевое назначение, что и прежние. Для образования участков (кроме образования их из публичных земель, предоставленных унитарным предприятиям и публичным учреждениям) необходимо письменное согласие всех правообладателей прежних участков (кроме владельцев сервитута).