Землепользования

Первоначально в нашей стране было предложено оценивать земельные участки в соответствии с затратами на освоение и поддержание объектов природопользования в состоянии, пригодном к эксплуатации, т.е. была реализована «затратная» концепция. В результате бедные, малопригодные для земледелия территории, которые потребовали много затрат для орошения, внесения удобрений, оказывались более ценными, чем знаменитые черноземы. Для устранения этого очевидного несоответствия была выдвинута результатная концепция оценки природных ресурсов, в соответствии с которой оценка участка земли рассматривалась как денежное выражение продукции, получаемой с участка. Позже делались попытки соединения затратной и результатной концепций.

Наиболее правильным признан подход, основанный на рентной концепции оценки природных ресурсов. Цена земли — это цена собственности на участок земли. В то же время земельная рента — это цена услуг земли в определенный период, получающая свое выражение в виде арендной платы за используемую землю. Цена земли зависит от земельной ренты и представляет собой сумму дисконтированной земельной ренты за предстоящий срок службы участка земли.

В рыночных условиях цена на землю, как и земельная рента, определяется уровнем спроса на отдельные участки. Цена земли (Ц₃) равна:

где Р — годовая рента (арендная плата), ожидаемая с данного участка земли в t-м году;

t — срок службы участка земли в годах (от 0 до 7);

r — текущая рыночная ставка ссудного процента.

На основании земельной ренты и цены земли устанавливаются земельный налог и нормативная цена земли. Нормативная цена земли используется при передаче земли в собственность, передаче по наследству, дарении, получении банковского кредита под залог земельного участка и в некоторых других случаях. Последовательность расчета нормативов платы за землю и цены земли указана на рис. 1.15.

Рис.1.15. Алгоритм расчета норматива платы за землю и цены земли

При установлении порядка определения нормативной цены земли в правительственных документах процентная ставка принята на уровне 2% (то есть r₀ = 0,02). В связи с этим нормативная цена земли определяется в размере 50-кратной ставки земельного налога, а размер земельного налога — преимуществами местоположения, качества земель, инженерно-транспортной инфраструктуры, т.е. факторами, определяющими конъюнктуру рынка земли. Никакие льготы при расчете нормативной цены не учитываются.

Взимание земельных налогов базируется на четком определении состава и классификации земель. Земельный фонд России в соответствии с Земельным кодексом подразделяется с учетом целевого назначения земель: сельскохозяйственного назначения; населенных пунктов (городов, поселков, сельских населенных пунктов); промышленности, транспорта, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения; природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения; лесного фонда; водного фонда; запаса. Право землепользования предоставляется местными органами власти, которые выдают разрешение на землепользование либо заключают договор на аренду. Отнесение земель к той или иной категории и перевод из одной категории в другую в связи с изменением целевого назначения производятся также местными органами власти в соответствии с их компетенцией.

Существуют две формы включения юридических лиц и граждан в землепользование — бессрочное (постоянное) пользование земельными участками и временное пользование земельными участками. Право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком удостоверяется государственным актом, который выдается и регистрируется соответствующими местными органами власти. В соответствии с Земельным кодексом предельный срок временного пользования землей в России устанавливается не более трех лет. Право аренды и временного пользования земельными участками удостоверяется договорами. К договору прилагается план земель, предоставленных во временное пользование, аренду.

По решению местной администрации земельные участки собственников земли, землевладельцев и землепользователей могут по согласованию с ними предоставляться во временное пользование для государственных и общественных нужд в порядке, установленном Земельным кодексом. Основанием для установления и взимания платы за землю является документ, удостоверяющий право собственности, владения или пользования (аренды) земельным участком.

Формами платы за землю являются: арендная плата, нормативная цена земли, земельный налог. Размер арендной платы за землю устанавливается договором. Нормативная цена земли определяется в размере 50-кратной ставки земельного налога. Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год. При формировании бюджетной системы Российской Федерации производится регулярный пересчет земельного налога с учетом индексации ставок. Ставки земельного налога определяются отдельно по категориям земель основного целевого назначения, видам и подвидам угодий, природным зонам, группам почв, городам, поселкам, зонам крупных населенных пунктов.

Дифференциация средних размеров земельного налога за сельскохозяйственные угодья осуществляется на основе материалов кадастровой оценки земель по группам почв, а также многолетних насаждений, сенокосов и пастбищ. При этом местные органы власти имеют право повышать ставки, но не более чем в два раза за земли в границах сельских населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения, расположенные в сельской местности.

Если земли предприятий находятся внутри городов, рабочих и курортных поселков, то с них взымается плата по ставкам, установленным для городских земель в соответствии с Законом «О плате за землю». Средние ставки дифференцируются по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории. Дифференциация средних ставок производится по зонам различной градостроительной ценности на основе проект-но-планировочной документации или на основе коэффициентов относительной ценности территории, определяемых экспертным путем. Границы зон определяются в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города. Налог на земельные участки, превышающие по площади установленные нормы отвода, взымается в двухкратном размере. Важно отметить, что сумма земельного налога за облагаемую территорию в целом по городу, поселку, рассчитанная по его зонам, должна быть равна сумме налога по средней ставке данного города.

Конкретная ставка земельного налога в городах и поселках городского типа устанавливается городскими, поселковыми органами власти, а не региональными (республиканскими, краевыми, областными). Земельный налог исчисляется исходя из площади земельного участка и утвержденных ставок налога. Если землепользование ведется на земельных участках, облагаемых налогами по различным ставкам, то общий размер определяется суммированием налога по этим земельным участкам.

За земли, находящиеся в бессрочном пользовании внутри населенных пунктов под промышленными застройками, сооружениями и другими строениями, занятые автотранспортными подразделениями, санитарно-защитной зоной и т.п., устанавливается налог для городских земель:

Н = k_i - k₂- k₃ - С,

где С — средняя ставка земельного налога в городах и других населенных пунктах (руб./кв. м на год);

k_i — коэффициент увеличения средней ставки земельного налога в курортных зонах (варьируется от 1,5 до 8,0);

k₂ — коэффициент увеличения средней ставки земельного налога в городах и районах с исторической застройкой (лежит в пределах от 2,5 до 4,0);

k₃— коэффициент увеличения средней ставки земельного налога за счет статуса города, развития социально-культурного потенциала (варьируется от 2,2 до 3,0).

Размер коэффициентов устанавливается по каждому земельному участку.

За земли, находящиеся в бессрочном пользовании вне населенных пунктов под промышленными застройками, сооружениями и другими строениями, налоги устанавливаются в 3-кратном размере средних ставок административного района на земли сельскохозяйственного назначения. Местным органам власти предоставляется право повышать ставки земельного налога, но не более чем в два раза.

За земли (в том числе в составе лесного фонда), выделенные предприятию при ведении подсобного хозяйства для сенокошения, выпаса скота, устанавливается налог в соответствии с кадастровой оценкой занимаемых сельскохозяйственных земель в данном административном районе. Местная Дума может повышать ставки налога, но не более чем в два раза.

За земли, занятые лесами, используемые предприятиями в рекреационных целях, налог определяется в размере 5% от таксовой стоимости древесины на этой площади с учетом увеличения ставок для курортных зон. В этих целях используются нормативы расчетов платежей за древесину, отпускаемую на корню.

За земли водного фонда (водоемы), используемые для хозяйственных или рекреационных целей, находящиеся вне населенных пунктов, налог устанавливается местными властями по средним ставкам земель сельскохозяйственного назначения.

За земли, занятые под жилые застройки, размер налога исчисляется в размере 3% ставки земельного налога, установленного в городах и поселках городского типа. Налог на жилые застройки взимается с предприятий и организаций, на балансе которых находится государственный жилой фонд.

За земли сельскохозяйственного использования и личного подсобного хозяйства в границах городской (поселковой) черты налог также устанавливается в размере 3% ставки земельного налога, установленного в городах и поселках городского типа.

В ряде случаев региональными властями принимаются поправочные коэффициенты к базовым ставкам земельного налога. Например, в Московской области в целях повышения эффективности использования территории при строительстве подземных сооружений плата за землю назначается с учетом понижающего коэффициента.