Материалы по обоснованию расчетных показателей интенсивности использования жилых территорий в населенных пунктах и плотности населения на жилых территориях
Для описания математических зависимостей показателей интенсивности использования жилых территорий в населенных пунктах и плотности населения на жилых территориях от параметров объектов капитального строительства используются следующие обозначения.
- площадь территории объекта, в том числе земельного участка ( ), квартала ( ), жилого района ( ).
- площадь застройки многоквартирного жилого дома (далее - дом, жилой дом).
- этажность жилого дома.
- площадь j-го этажа дома в габаритах наружных стен, j = 1, 2, ..., N.
- поэтажная площадь дома, в случае одинаковых площадей всех этажей дома .
- количество жителей в доме.
коэффициент застройки территории домами, если на территории размещен один дом , если несколько домов.
, где , i = 1, 2, ..., m.
- плотность застройки территории домами, если на территории размещен один дом , если несколько домов.
, где ; i = 1, 2, ..., m.
При размещения на территории одного дома, в котором площади всех этажей одинаковы, плотность застройки , коэффициент застройки и этажность дома N связаны зависимостью .
- количество жителей, проживающих на территории.
- плотность жителей на территории, .
При известной средней обеспеченности жителя площадью дома плотность жителей на территории определяется по плотности застройки .
- средняя этажность нескольких жилых домов.
; i = 1, 2, ..., m.
В случае одинаковых площадей всех этажей в каждом i-ом доме, формула расчета средней этажности принимает вид:
; i = 1, 2, ..., m.
Плотность застройки территории является не только технической характеристикой застройки, но и социальным показателем, отражающим в расчете на одного жителя связь обеспеченностей площадью дома и площадью территории в виде формулы:
,
где и .
Плотность застройки обратно пропорциональна территориальной обеспеченности . При фиксация в качестве расчетного значения некоторого сложившегося или планируемого уровня средней обеспеченности жителя площадью многоквартирного дома максимально допустимая плотностью застройки достигается при минимальной площади территории (для размещения дома с земельным участком и размещения иных объектов обслуживания населения, определяющих благоприятные условия жизнедеятельности человека):
.
Исследование и обоснование принимаемых математических зависимостей для , и проводится поэтапно для земельного участка, квартала и жилого района с учетом дополнительно возникающих факторов.
Сначала выводятся зависимости для земельного участка, на котором размещается жилой дом с одинаковой площадью всех этажей. Коэффициент застройки и плотность застройки участка определяются по формулам:
| ; | (1) |
| ; | (2) |
| ; | (3) |
На участке кроме дома с площадью застройки размещаются элементы придомовой территории рекреационного назначения (озеленение, площадки для отдыха, игр, физической культуры) площадью , автостоянки площадью , проезды и дорожки (далее - проезды) площадью .
| . | (4) |
Расчетное количество жителей дома пропорционально поэтажной площади дома . Поэтому минимально необходимая площадь элементов рекреации пропорциональна площади дома:
| . | (5) |
Для площади стоянок автомобильного транспорта линейная зависимость допускается как первое приближение:
| . | (6) |
Здесь и - коэффициенты минимальной обеспеченности квадратного метра дома территорией для размещения рекреационных элементов и автостоянок соответственно.
Площадь минимально необходимых проездов в первом приближении линейно зависит от площади застройки и площади придомовых территорий, т.е. площадей рекреационных элементов и стоянок .
| , | (7) |
где и - коэффициенты минимальной обеспеченности дома, элементов рекреации и автостоянок территорией для организации проездов.
После подстановки (5), (6), (7) в (4) получается формула связи поэтажной площади дома и минимально допустимой площади участка:
| , | (8) | ||
| где | ; | (9) | |
| . | (10) | ||
После подстановки (8) в (1), (2) и (3) получается формулы зависимости максимально допустимого коэффициента застройки и максимально допустимой плотности застройки участка от этажности дома:
| ; | (11) | |
| ; | (12) | |
| . | (13) |
Графики функций и приведены на рисунке 1.
Рис. 1. Графики максимального коэффициента застройки (нижний) и максимальной плотности застройки (верхний)
Из графика видно, что плотность застройки с увеличением этажности растет нелинейно, приращение каждого очередного этажа приводит к все меньшему приращению плотности застройки.
Для жилого квартала, состоящего из группы участков (i = 1, 2, ..., m) с домами разной этажности, максимальный коэффициент и максимальная плотность застройки квартала определяется по формулам:
| ; | (14) |
| ; | (15) |
| где . |
Таким образом, формулы расчета максимальной интенсивности застройки жилого квартала сохраняют структурный вид, а различная этажность домов в квартале учитывается средней этажностью.
Показатели интенсивности застройки зависят не только от этажности домов, но и от численности населения в городе и от принадлежности города к разным типам устойчивых систем расселения Московской области. Для учета влияния эти факторов в формулы дополнены поправочным коэффициентом к при коэффициенте а:
| ; | (16) |
| . | (17) |
В городах с большей численностью населения из-за дефицита территории сокращаются площади придомовых участков в расчете на одного жителя, коэффициент к понижен и допускается более плотная застройка. Очевидно для города, расположенного в устойчивой системе расселения городского типа коэффициент к ниже, чем для города с такой же численностью населения, расположенном в устойчивой системе расселения рекреационно-городского типа.
В жилом районе кроме территорий, застраиваемых жилыми домами, должны отводиться территории под объекты здравоохранения, образования, общественного питания, и иных видов, перечисленных в приложении N 5 к Нормативам. Для размещения объектов каждого вида (v = 1, 2, ..., w) в жилом районе отводится минимально необходимые территории из расчета количества жителей района, которое пропорционально суммарной поэтажной площади жилых домов в жилом районе. Обобщенная формула для аппроксимации площади имеет вид:
| . | (18) |
Дополнительная компонента введена в формулу для учета диапазона изменений этажности объектов v-го вида, как правило, более низкого чем средняя этажность жилых домов. Если объектами являются парки или скверы, то и . Если объектами являются нежилые здания с этажностью близкой к этажности жилых многоквартирных домов, то . Если объектами является дошкольные образовательные организации или общеобразовательные организации, максимальная этажность которых существенно ограничена, то . Применительно к участку жилого дома ведение компоненты в формулу (8):
позволяет дополнительно учесть нелинейность зависимости площади проездов и площади автостоянок от площади дома.
Площадь района в целом складывается из площадей территорий объектов разных видов, включая жилые дома (с индексом v = 0):
| ; v = 0, 2, ..., w | (19) |
Формулы для максимального коэффициента и максимальной плотности застройки жилого района:
| ; | (20) |
| . | (21) |
Общий вид формул (20) и (21) применим и для описания показателей кварталов, т.к. жилой район состоит из кварталов, включающих наряду с участками жилых домов, участки всех иных видов объектов обеспечения жителей. Отличие в том, что максимально допустимая интенсивность застройки отдельно взятого квартала в составе жилого района достигается в случае наиболее сокращенного состава объектов обслуживания жителей и требуемой площади территории для их размещения. Таким образом, исходными данными для определения расчетных показателей интенсивности застройки кварталов и жилых районов являются наборы коэффициентов , , по видам объектов и набор коэффициентов k для групп населенных пунктов Московской области (3 вида устойчивых систем расселения и 6 диапазонов численности населения в населенных пунктах).
Максимальная плотность населения жилого района получается делением максимальной плотности застройки на расчетную обеспеченность жителя площадью дома :
| . | (22) |
Структура формул расчета максимального коэффициента и максимальной плотности застройки блокированными жилыми домами аналогична описанной для многоквартирных домов.
Максимальный коэффициента застройки земельного участка индивидуальными жилыми домами (раздел I, подраздел 1, пункта 1.17) ограничивается рамочно 40 процентов, оставляя возможную дифференциацию по этажности, размеру земельного участка и особенностям населенных пунктов для местных нормативов градостроительного проектирования.
Рекомендованный минимальный размер земельных участка (таблица N 3), вновь предоставляемых для застройки индивидуальными жилыми домами в населенных пунктах устанавливается дифференцировано и косвенно отражает градостроительную ценность земли. Минимальный размер участка площадью 200 кв. м в городских населенных пунктах с населением более 3 тыс. человек логически объясним: на одного члена средней семьи из 2,7 человек приходится 74 кв. м, что в три и более раза превышает обеспеченность жителя в многоквартирном трехэтажном доме. На земельном участке размером 16 х 12,5 = 200 кв. м при минимальных отступах от стен дома до границ участка 3 м, площадь застройки дома (16 - 6) х (12,5 - 6) = 65 кв. м, коэффициент застройки (65 / 200) х 100% = 32,5 процента, При этом поэтажная площадь двухэтажного дома 130 кв. м, а трехэтажного 195 кв. м. При увеличении площади земельного участка до 260 кв. м и отступах 3 м коэффициент застройки достигает нормативного значения 40 процентов. При более 260 кв. м появляется дополнительная площадь для строительства отдельно стоящего гаража, бани и других хозяйственных построек.
Использованная в таблице N 1 дифференциация предельно допустимой этажности жилых и нежилых зданий в населенных пунктах Московской области в зависимости от численности населения, видов населенных пунктов и устойчивых систем расселения, в которых они располагаются, отражает многообразие существующей и планируемой застройки в Московской области и направлена на недопущение негативных тенденций по локальному переуплотнению населения в отдельных городских и сельских населенных пунктах из-за необоснованно высокой этажности строящихся жилых домов. Для сохранения облика и своеобразия застройки в исторических поселениях Московской области регионального значения, перечисленных в Перечне исторических поселений областного значения в Московской области, утверждённым постановлением Правительства Московской области от 27.09.2013 N 771/43 "Об утверждении Перечня исторических поселений областного значения в Московской области", максимально допустимая этажность зданий для каждого из них устанавливается индивидуально.