Возврат имущества арендодателю

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить имущество арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. То есть, если во время аренды были произведены неотделимые улучшения, они передаются вместе с объектом аренды, отделимые улучшения также могут быть переданы арендодателю, если это предусмотрено договором аренды.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения

Глава 2. Расходы при аренде и выкуп имущества

Коммунальные расходы при аренде

Порядок бухгалтерского и налогового учета коммунальных расходов арендатора зависит от того, как именно производится оплата за эти услуги. На практике арендатор может заплатить за «коммуналку» разными способами:

§ напрямую, заключив договор с поставщиком коммунальных услуг;

§ через посредника (в роли посредника между производителем коммунальных услуг и их потребителем выступает арендодатель);

§ компенсируя затраты арендодателя на коммунальные расходы;

§ в составе арендной платы.

Выкуп арендованного имущества.

Выкуп может быть предусмотрен как непосредственного договором аренды, так и дополнительным соглашением сторон. Как правило, в договоре аренды стороны предусматривают переход права собственности на объект аренды к арендатору после уплаты им выкупной стоимости имущества, согласованной сторонами договора. Стороны имеют право произвести зачет ранее выплаченной арендной платы в выкупную стоимость имущества. Выкупная стоимость может быть перечислена арендатором по окончании срока договора аренды одним платежом, а также в течение всего срока договора аренды, например, одновременно с перечислением платежей за аренду имущества. При выкупе арендованных основных средств имеет место приобретение в собственность частично изношенных основных средств, поскольку даже если арендодатель сам не использовал основное средство до передачи его в аренду, с момента такой передачи его использовал арендатор, основное средство продолжало оставаться собственностью арендодателя. Согласно пункту 8 ПБУ 6/01 первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов.

2.2.1. Учет имущества у арендодателя

В учёте арендодателя операции по реализации имущества арендатору отражаются на счёте 90 «Продажи» или 91 «Прочие доходы и расходы». Данные операции должны быть отражены на дату перехода права собственности на имущество от арендодателя к арендатору.

Рассмотрим порядок бухгалтерского учёта при перечислении арендатором выкупной цены имущества единовременно по окончании срока действия договора аренды.

Пример 1

Предприятие арендодатель передает в аренду имущество, первоначальная стоимость которого составляет 36000 руб. Ежемесячная сумма арендной платы 1770 руб. (в том числе НДС – 270 руб.). Срок договора аренды – 2 года, срок полезного использования имущества – 4 года, ежемесячная сумма амортизации – 750 руб. Договором предусмотрено выкуп имущества арендатором по остаточной стоимости по окончанию срока договора аренды. Предположим, что до момента сдачи имущества в аренду оно находилось в эксплуатации 1 год, остаточная стоимость к моменту выкупа составила 9000 руб. Для арендатора предоставление имущества в аренду не является предметом основной деятельности.

Для отражений операций в бухгалтерском учёте будем использовать:

01-2 – Выбытие ОС; 01-3 – ОС переданные в аренду;

76-1 – Расчеты по арендной плате; 76-2 – Расчеты по выкупной стоимости;

Корреспонденция счетов	Сумма руб.	Содержание операций
Дебит	Кредит
Ежемесячно в течение срока договора
76-1	91-1		Начислена арендная плата за отчетный месяц;
91-2			Начислен НДС с арендной платы;
91-2			Начислена амортизация за месяц по арендованным основным средствам;
	76-1		Поступила сумма арендной платы;
По окончанию срока действия договора аренды
76-2	91-1		Отражена выручка с продажи ОС;
91-2			Начислен НДС с продажи ОС;
	76-2		Отражено поступление выкупной цены за ОС;
01-2	01-3		Отражено выбытие ОС;
	01-2		Списана сумма начисленной амортизации:
91-2	01-2		Списана остаточная стоимость ОС;

Книга регистрации хозяйственных операций «Выкуп арендованного имущества»

Рассмотрим порядок бухгалтерского учёта при перечислении арендатором выкупной цены одновременно с арендными платежами на том же примере. При данном способе расчетов за имущество выкупная цена регулярно перечисляется арендатором в течении срока действия договора аренды. По окончании срока договора никаких дополнительных платежей арендатор не осуществляет. Необходимо обратить внимание на то, что ежемесячные платежи, поступающие от арендатора в счет выкупной стоимости, следует рассматривать как авансовые платежи.

62-2 – Расчеты по авансам полученным; 76-3 – расчёты с арендатором;

Книга регистрации хозяйственных операций «Выкуп арендованного имущества»

Корреспонденция счетов	Сумма руб.	Содержание операций
Дебит	Кредит
Ежемесячно в течение срока договора
76-1	91-1		Начислена арендная плата за отчетный месяц;
91-2			Начислен НДС с арендной платы;
91-2			Начислена амортизация за месяц по арендованным основным средствам;
	76-3	2212,5	Отражен платеж, поступивший от арендатора (10620 руб.÷24 мес.)+1770 руб. = 2212,50руб.
76-3	76-1		Выделена сумма арендной платы;
71-3	62-2	442,50	Выделена сумма выкупной стоимости;
62-2		67,50	Начислен НДС с суммы полученного аванса;
В момент перехода права собственности на имущество к арендатору
76-2	91-1		Отражена выручка с продажи ОС;
91-2			Начислена сумма НДС со стоимости продажи ОС;
62-2	76-2		Произведен зачет сумм аванса:
01-2	01-3		Отражено выбытие ОС;
	01-2		Списана сумма начисленной амортизации:
91-2	01-2		Списана остаточная стоимость ОС;

Учёт у арендатора

Затраты по приобретению объектов основных средств в соответствии с Планом счетов и инструкцией по его применению отражаются по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» на отдельном субсчете 08-4 «Приобретение объектов основных средств». Сформированная первоначальная стоимость списывается затем в дебет счета 01 «Основные средства».

Согласно пункту 20 ПБУ 6/01 срок полезного использования объекта основных средств определяется организацией при принятии объекта к бухгалтерскому учету. Новый собственник объекта основных средств на основании пункта 12 статьи 259 НК РФ срок полезного использования вправе уменьшить на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущими собственниками и, исходя из этого срока, определить норму амортизации.

Пример 2

Организация-арендатор в мае выкупила объект основных средств, выплатив арендатору по окончании срока договора аренды выкупную стоимость 59 000 рублей, в том числе НДС 9 000 рублей. Выкупленный объект основных средств в этом же месяце введен в эксплуатацию. Срок полезного использования для целей бухгалтерского и налогового учета установлен организацией в 5 лет. Фактический срок эксплуатации объекта предыдущим собственником согласно форме №ОС-1 составляет 2 года.

В приведенном примере организацией установлен срок полезного использования 5 лет. Срок фактической эксплуатации объекта предыдущими собственниками составил 2 года. Затраты по приобретению данного основного средства будут погашаться путем начисления амортизации в течение оставшегося срока эксплуатации объекта, который будет равен 3 годам.

Книга регистрации хозяйственных операций «Выкуп арендованного имущества»

Корреспонденция счетов	Сумма, рублей	Содержание операций
Дебет	Кредит
			Объект основных средств списан с забалансового счета в оценке, определенной сторонами
08-4		50 000	Отражена стоимость выкупаемого объекта основных средств
		9 000	Отражена сумма НДС по выкупленному основному средству
		59 000	Стоимость основного средства перечислена арендодателю
	08-4	50 000	Основное средство принято к учету в составе основных средств
		9 000	Принята к вычету сумма НДС

В целях исчисления налога на прибыль объект основных средств принимается к учету по первоначальной стоимости, которая определяется согласно пункту 1 статьи 257 НК РФ как сумма расходов на его приобретение, сооружение, доставку и доведения до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением сумм налогов, подлежащих вычету или учитываемых в составе расходов в соответствии с НК РФ.

Если договором аренды будет предусмотрено, что выкупная стоимость имущества будет перечисляться в течение срока действия договора аренды равными долями одновременно с внесением сумм арендной платы, в бухгалтерском учете арендатора расчеты с арендодателем по выкупу имущества будут отражаться следующими записями:

Книга регистрации хозяйственных операций «Выкуп арендованного имущества»