Договор аренды (гл. 34 ГК РФ)

Понятие и виды обязательств по передаче имущества в пользование.

К обязательствам по передаче имущества в пользование относятся следующие гражданско-правовые договоры:

· договор аренды;

· договор безвозмездного пользования (ссуда);

· договор найма жилого помещения.

Договор аренды (гл. 34 ГК РФ),

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Договор аренды является:

· консенсуальным;

· возмездным:;

· двухстороннеобязывающим.

Стороны договора:

· арендатор;

· арендодатель. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Форма договора аренды:

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Условия договора.

· предмет договора.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

· арендная плата.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

· срок договора аренды.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на сро к, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Права и обязанности сторон:

Арендодатель:

Права	Обязанности
· предоставит арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества в срок, указанный в договоре либо в разумный срок; · предупредить о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество; · производить за свой счет капитальный ремонт имущества, если иное не установлено законом или договором;	· требовать досрочного расторжения договора, в случае существенного нарушения арендатором условий договора;

Арендатор:

Права

обязанности

· требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования имуществом существенно ухудшились; · арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законом; · преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок; · после прекращения договора аренды имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества; · требовать досрочного расторжения договора аренды в случае существенного нарушения условий договора арендатором.

· своевременно вносить арендную плату; · пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества; · поддерживать имущества в исправном состоянии, производить текущий ремонт имущества и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом; · при прекращении договора аренды вернуть имущество в том состоянии, в котором его получил с учетом нормального износа или в состоянии обусловленном договором.

Ответственность сторон:

Арендодатель несет ответственность:

Основания ответственности	Ответственность арендодателя (права арендатора)
за не предоставление имущества в срок, указанный в договоре, а при его отсутствии в разумный срок	арендатор имеет право либо на возмещение убытков, причиненных задержкой исполнения либо возмещения убытков, причиненный задержкой исполнения и расторжение договора;
за недостатки сданного в аренду имущества	арендатор имеет право либо потребовать соразмерного уменьшения арендной платы, либо безвозмездного устранения недостатков имущества либо возмещения арендатору расходов на устранение недостатков имущества, либо досрочного расторжения договора;
за не производство капитального ремонта	арендатор имеет право либо на возмещение расходов, на производство капитального ремонта, либо уменьшения арендной платы, либорасторжения договора и возмещения убытков;

Арендатор несет ответственность: