Формирование рынка доступного жилья»

Проект Программы социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2005-2008 годы) определил стратегию формирование рынка доступного жилья.

Это направление законодательно обеспечено пакетом соответствующих законов, в том числе нового Жилищного кодекса России (вступает в действие с 1 марта 2005 года). В указанный пакет также вошли законодательные акты об участии в долевом строительстве, о жилищных накопительных кооперативах, о регулировании тарифов организаций коммунального комплекса, внесении изменений в Гражданский кодекс, в закон об ипотеке и другие законодательные акты, в целом 27 документов.

С принятием пакета законов по доступному жилью, собственники получают реальную ответственность за свое жилище. Расширяются возможности людей улучшать свои жилищные условия, опираясь на собственные ресурсы, за счет интенсивного развития системы кредитования. Граждане получают непосредственный доступ к управлению жильем, смогут активно влиять на улучшение качества жилья и коммунальных услуг.

Должно быть обеспечено финансовое оздоровление жилищно-коммунального комплекса посредством установления правил привлечения частного капитала в сферу жилищного строительства, предоставления услуг населению, снижения за счет частных инвестиций нагрузки на бюджеты органов местного самоуправления и субъектов Российской Федерации.

В целях сбалансирования работы всей системы власти и ее более полного соответствия принципам федеративного государства в последнее время приняты ключевые законы по разграничению предметов ведения и полномочий между различными уровнями публичной власти в Российской Федерации.

Теперь это отражено и в жилищном законодательстве. В нем определены виды жилищного фонда, полномочия всех собственников и их ответственность за эксплуатацию и сохранность жилья. Это крайне важно для финансового оздоровления отрасли, поддержания жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства в нормальном состоянии. Четко очерчиваются границы и правила, в соответствии с которыми собственник может распоряжаться жильем: использовать его в качестве залога, при получении кредита; совершать переустройство и перепланировку; осуществлять перевод жилого помещения в нежилое и наоборот. Определяются механизмы управления жильем. Большое внимание в пакете законов уделено вопросам обращения взыскания на жилое помещение. Урегулированы процедуры регистрации прав на недвижимость и защиты прав собственников.

Завершается процесс бесплатной приватизации жилья, что необходимо для сохранения фонда социального жилья, которое становится важным элементом поддержки уязвимых групп населения и малоимущих граждан. Упрощается система предоставления жилья по договору социального найма, становится более прозрачной для населения. Установлена жесткая ответственность за своевременную оплату жилья и коммунальных услуг для собственников и нанимателей.

В то же время за адресными жилищными субсидиями закрепляется функция поддержки нуждающихся в ней граждан при оплате жилья и коммунальных услуг, что сокращает возможности неэффективного и не целевого расходования средств, необходимых для обеспечения работы жилищно-коммунального хозяйства.

Принятые законы устанавливают ответственность руководителей всех уровней за формирование тарифной политики, соответствующей потребностям бесперебойной работы коммунального хозяйства. Это должно способствовать финансовому оздоровлению жилищно-коммунального комплекса.

В соответствии с принятыми законами основной задачей, заявленной в рассматриваемом проекте Программы, является развитие институтов инфраструктуры рынка жилья и стимулирование жилищного строительства.

В качестве индикаторов достижения поставленных целей в проекте Плана действий даны: конкретные объемы жилищного строительства; жилищных кредитов, выданных населению; обеспеченность жильем.

В качестве индикатора предполагается использовать также и размер ветхого и аварийного жилищного фонда. Но конкретных параметров по этому показателю, выраженных в цифрах, в проектах Программы и Плана по не приводится, что может негативно сказаться на решении этой проблемы.

Необходимо подчеркнуть, что в настоящее время ясно обозначились серьезные проблемы в жилищно-коммунальной сфере.

Первая – это рост тарифов на жилищно-коммунальные услуги. Цены в ЖКХ в последние годы росли ускоренными темпами. По данным Федеральной службы государственной статистики России за январь 2004 года индекс цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги в январе 2004 года составил 109,6% по отношению к декабрю 2003 года и 131,6% по отношению к январю 2003 года (для сравнения - аналогичный показатель в январе 2003 г. по отношению к декабрю 2002 г. составлял 107,2%).

Существенный рост тарифов отмечался на большинство видов жилищно-коммунальных услуг. Так, плата за отдельные виды жилищных услуг увеличилась на 8,6-11,4%. Коммунальные услуги в среднем стали дороже на 9,7%, в том числе плата за водоснабжение и канализацию выросла на 13,1%, газ сетевой - на 11,3%, услуги электроснабжения - на 11,0%. В ряде территорий жилищно-коммунальные услуги подорожали почти на 30%.

В 2005 году уже возникла социальная напряженность в ряде регионов из-за повышения цен на жилье и коммунальные услуги.

Вторая проблема – это несоответствие доходов большей части населения требованиям, которые предъявляет рынок жилья и коммунальных услуг.

В соответствии с новым Жилищным кодексом и другими законами тарифы на жилищно-коммунальные услуги могут существенно различаться не только в пределах страны, но и в пределах субъекта Российской Федерации. Это будет способствовать ускорению процесса дифференциации поселений по уровню доходов проживающих в них граждан, что является отрицательным социальным явлением, как показывает опыт стран, где это произошло.

Требует совершенствования система предоставления адресной социальной помощи населению, в том числе в части упрощения процедуры предоставления гражданам субсидий.

Недостаточно стабильная ситуация на рынке труда и невысокая заработная плата ставит под вопрос возвратность кредитов, а значит возможен рост числа граждан, которые будут лишаться жилья, отданного в залог под получение кредитов на строительство жилья.

Третья проблема – это узкие места в организации и финансировании отрасли.

Очевидно недостаточное финансирование технического обновления отрасли. Имеется острая нехватка высококвалифицированных кадров и менеджеров в жилищно-коммунальном хозяйстве. Низкая заработная плата работников жилищно-коммунального комплекса препятствует обеспечению качества услуг.

Многие из этих проблем подробно проанализированы в аналитическом докладе, подготовленном в 2004 году Советом Федерации Федерального Собрания Российской Федерации на тему «Экономические проблемы реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства регионов».

Необходимо дополнить проекты Программы и Плана мерами, направленными на решение указанных проблем, особенно по совершенствованию и развитию социальной поддержки населения в сфере жилищно-коммунального хозяйства.