Характеристика исходных данных о рыночной ситуации, по объекту недвижимости и его финансированию
В качестве исходных данных для расчета необходимо использовать информацию, приведенную в таблицах 4.3.1-4.3.3
| Таблица 4.3.1 Исходные данные о рыночной ситуации | ||||||||
| № | ДАННЫЕ О РЫНКЕ | Единица | Год | |||||
| Изменение затрат на обслуживание и текущий ремонт | - | - | 3% | 4% | 5% | 5% | 6% | |
| Рост стоимости недвижимости | - | - | 5% | 6% | 7% | 7% | 8% | |
| Изменение арендных ставок(прогноз) | - | - | 3% | 4% | 5% | 5% | 6% | |
| Степень занятости арендаторами жилых площадей | - | - | 90% | 92% | 95% | 98% | 98% | |
| Степень занятости арендаторами офисной площади | - | - | 90% | 95% | 95% | 95% | 95% | |
| Степень занятости арендаторами коммерческих площадей | - | - | 85% | 95% | 95% | 95% | 95% | |
| Степень занятости арендаторами парковочных площадей | - | - | 80% | 85% | 90% | 90% | 90% | |
| Уровень арендной платы жилых площадей | USD/M2 | |||||||
| Уровень арендной платы коммерческих площадей | USD/M2 | |||||||
| Уровень арендной платы офисной площади | USD/M2 | |||||||
| Уровень арендной платы парковочных площадей | USD/M2 | |||||||
| Цена продажи квартиры | USD/M2 | - | - | - | - | - | ||
| Цена продажи коммерческих помещений | USD/M2 | - | - | - | - | - | ||
| Цена продажи офисных помещений | USD/M2 | - | - | - | - | - | ||
| Цена продажи парковочных мест | USD/ M2 | - | - | - | - | - | ||
| Обслуживание и текущий ремонт жилого дома | USD/M2 | |||||||
| Обслуживание офисно-коммерческого здания | USD/M2 |
| Таблица 4.3.2 Исходные данные для рассматриваемых вариантов | ||||
| ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ПО ОБЬЕКТУ | Единица | Вариант | ||
| А | В | С | ||
| 1. Площадь здания | М2 | |||
| 2. Амортизационные отчисления | %/г | 3% | 3% | 3% |
| 3. Арендная плата за участок | USD/r | |||
| 4. Цена продажи недвижимости перед ремонтом в начале 2009г. | 1000 USD | |||
| 5. Инвестиционные затраты по ремонту на начало 2009г. | 1000 USD | |||
| 6. Бухгалтерская и рыночная стоимость недвижимости после ремонта в конце 2009г. | 1000 USD | |||
| 7. Арендуемые или продаваемые жилые площади | М2 | |||
| 8. Арендуемые или продаваемые коммерческие площади | М2 | |||
| 9. Арендуемые или продаваемые офисные площади | М2 | |||
| 10.Арендуемые или продаваемые парковые места | Шт. |
| Таблица 4.3.3 Исходные данные о финансировании обьекта | ||||
| ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ О ФИНАНСИРОВАНИИ | Единица | Вариант | ||
| А | В | С | ||
| 1.Налог с прибыли | - | 30% | 30% | 30% |
| 2.Затраты на привлеченный капитал | - | 12% | 12% | 12% |
| 3.Доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах | - | 70% | 70% | 70% |
| 4.Время выплаты привлеченного капитала | год | |||
| 5.Погашение долга равными долями по 10% с кон.2009г. | 1000 USD/r | |||
| 6.Затраты на собственный капитал | - | 20% | 20% | 20% |
| 7.Доля собственного капитала в инвестиционных затратах | - | 30% | 30% | 30% |
4.4 Экономический анализа реконструкции объекта недвижимости по вариантам А, В, С
Вариант А
Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости приведен в таблице 4.4.1и 4.4.2
| Таблица 4.4.1 Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений по варианту А | |||||||||
| А. Доходы от аренды | Единица | Год | |||||||
| А1. Жилые помещения | |||||||||
| 1. Площадь, приносящая доход | М2 | ||||||||
| 2. Доходы от аренды за 1 кв.м/год | USD/M2/ r | ||||||||
| 3. Доходы от аренды всех жилых помещений | 1000 USD/r | ||||||||
| А2. Коммерческие помещения | |||||||||
| 1. Площадь, приносящая доход | М2 | ||||||||
| 2. Доходы от аренды за 1 кв.м/год | USD/M2/ r | ||||||||
| 3. Доходы от аренды всех коммерч.помещений | 1000 USD/r | ||||||||
| А3. Парковочные места | |||||||||
| 1. Парковочные места, приносящие доход | Шт | ||||||||
| 2. Доходы от аренды за 1 кв.м/год | USD/M2/ r | ||||||||
| 3. Доходы от аренды парковочных мест | 1000 USD/r | ||||||||
| А4. Доходы от аренды, всего | 1000 USD/r | ||||||||
| Б. Расчет финансовых результатов | Единица | Год | |||||||
| 1. Доход от аренды | 1000 USD/r | ||||||||
| 2. Арендная плата за участок | 1000 USD/r | -30 | -31 | -32 | -34 | -35 | -38 | ||
| 3. Техническое обслуживание | 1000 USD/r | -383 | -403 | -414 | -445 | -466 | |||
| 4. Процент за привлеченный капитал | 1000 USD/r | -672 | -672 | -605 | -538 | -470 | -403 | ||
| 5. Операционный чистый доход | 1000 USD/r | -702 | |||||||
| 6. Амортизация 5% от рыночной стоимости | 1000 USD/r | -800 | -800 | -800 | -800 | -800 | |||
| 7. Финансовый результат перед уплатой налога | 1000 USD/r | -702 | |||||||
| 8. Налог 30% от финансового результата | 1000 USD/r | -10 | -72 | -139 | -198 | -255 | |||
| 9. Финансовый результат после уплаты налога | 1000 USD/r | -702 | |||||||
| В. Обслуживание долга | Единица | Год | |||||||
| 1. Заемный капитал в начале года | 1000 USD | ||||||||
| 2. Погашение долга в конце года | 1000 USD | ||||||||
| 3. Заемный капитал в конце года | 1000 USD | ||||||||
| 4. Процент (12%) от стоимости в начале года | 1000 USD | ||||||||
| Г. Стоимость недвижимости | 2014 г. | ||||||||
| 1. Цена продажи недвижимости в конце 2009г. | (8000+8000) ۰1.05۰1.06۰1.07۰1.07۰1.08 | ||||||||
| 2. Бухгалтерская стоимость | 16000-(5۰800) | -12000 | |||||||
| 3. Налогооблагаемая часть от цены продажи | 22019-12000 | ||||||||
| 4. Налог с прибыли от продаж 30% | 10019۰0.3 | -3006 | |||||||
| 5. Выплата долга за привлеченный капитал | 5600-2800 | -2800 | |||||||
| 6. Чистые кассовые поступления от продажи недвижимости | 22019-3006-2800 | ||||||||
| Д. Обслуживание долга | Начало 2009 | Год | |||||||
| 1. Начальная стоимость недвижимости | -8000 | ||||||||
| 2. Инвестиции в строительство | -8000 | ||||||||
| 3. Заемный капитал | |||||||||
| 4. Погашение займа | -560 | -560 | -560 | -560 | -560 | ||||
| 5. Годовые финансовые результаты после уплаты налога | -702 | ||||||||
| 6. Амортизационные отчисления, 3 % | |||||||||
| 7. Цена продажи недвижимости | |||||||||
| 8. Налог с продаж | -3006 | ||||||||
| 9. Платежи по займу | -2800 | ||||||||
| 10.Кассовые поступления | -10400 | -702 | |||||||
| Таблица 4.4.2 Расчет рентабельности варианта А по текущей стоимости кассовых поступлений | ||||||||
| № | F1000 | Ситуация оценки№1 I=20% | Ситуация оценки №2 I=10% | Ситуация оценки №3 i=9% | ||||
| D | P | D | P | D | P | |||
| 2009начало | -10400 | -10400 | -10400 | -10400 | ||||
| 2009 конец | -702 | 0,8333 | -585 | 0,909 | -638 | 0,9174 | -644 | |
| 2010 конец | 0,6944 | 0,8264 | 0,8416 | |||||
| 2011 конец | 0,5787 | 0,7513 | 0,7721 | |||||
| 2012 конец | 0,4822 | 0,683 | 0,7084 | |||||
| 2013 конец | 0,4018 | 0,6209 | 0,6499 | |||||
| 2014 конец | 0,3349 | 0,5644 | 0,5962 | |||||
| -4370 | -170 |
Выводы по варианту А:Инвестиционный вариант А не является рентабельным, поскольку требование доходности инвестиций составляет 20% . Таблица с анализом восприимчивости доходов показывает, что инвестиции реально будут давать лишь около 9%.
Вариант В
| Таблица 4.4.3 Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений по варианту В |
| Таблица 4.4.4 Расчет рентабельности варианта В по текущей стоимости кассовых поступлений | ||||||||
| № | F1000 | Ситуация оценки №1 i=20% | Ситуация оценки №2 i=10% | Ситуация оценки№3 i=9% | ||||
| d | P | d | P | D | P | |||
| 2009начало | -11600 | -11600 | -11600 | -11600 | ||||
| 2009 конец | -1038 | 0,8333 | -864 | 0,909 | -857 | 0,9174 | -873 | |
| 2010 конец | 0,6944 | 0,8264 | 0,8416 | |||||
| 2011 конец | 0,5787 | 0,7513 | 0,7721 | |||||
| 2012 конец | 0,4822 | 0,683 | 0,7084 | |||||
| 2013 конец | 0,4018 | 0,6209 | 0,6499 | |||||
| 2014 конец | 0,3349 | 0,5644 | 0,5962 | |||||
| Кассовые поступления 1000 USD | -1400 |
Выводы по варианту В:Инвестиционный вариант В не является рентабельным, поскольку требование доходности инвестиций составляет 20% . Таблица с анализом восприимчивости доходов показывает, что инвестиции реально будут давать лишь около 10%.
Вариант С
| Таблица 4.4.5 Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений по варианту С |
| Таблица 4.4.6 Расчет рентабельности варианта С по текущей стоимости кассовых поступлений | ||||||||
| № | F1000 | Ситуация оценки №1 i=20% | Ситуация оценки №2 i=25% | Ситуация оценки №3 i=30% | ||||
| d | P | d | P | d | P | |||
| 2009начало | -12500 | -12500 | -12500 | -12500 | ||||
| 2009 конец | -1320 | 0,8333 | -1100 | 0,8 | -1056 | 0,7692 | -1015 | |
| 2010 конец | 0,6944 | 0,64 | 0,5917 | |||||
| 2011 конец | 0,5787 | 0,512 | 0,4551 | |||||
| 2012 конец | 0,4822 | 0,4096 | 0,3501 | |||||
| 2013 конец | 0,4018 | 0,3276 | 0,2693 | |||||
| 2014 конец | 0,3349 | 0,2621 | 0,2071 | |||||
| -407 |
Выводы по варианту С. На основе расчета рентабельности можно сделать вывод, что вариант является рентабельным. Исходной целью был принят уровень доходности 20%. При таком уровне доходности стоимость денежных поступлений составляет + 5435000 USD. Таблица анализа восприимчивости дохода показывает, что объект дает почти 30% дохода.