Государственное регулирование управления недвижимостью

Система государственного регулирования управления недвижимостью состоит из двух элементов:

1) государственные и муниципальные органы и организации;

2) государственные и иные нормативные акты.

В организационном отношении государственное регулирования осуществляется в двух формах:

1) путем прямого вмешательства, т.е. административным способом;

2) косвенным воздействием или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:

1) создание нормативной базы, регулирующих функционирования рынка недвижимости в центре и регионах;

2) отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости – лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами недвижимости;

3) установление обязательных требования к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

4) введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимостью;

5) поддержание правопорядка на рынке;

6) выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Административное управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов или штрафных санкция. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения.

Экономические методы управления осуществляются с помощью:

1) системы налогообложения имущества и льгот;

2) регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального банка);

3) выпуска и обращения жилищных сертификатов;

4) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищного строительства на коммерческой основе;

5) реализации государственных целевых программ;

6) амортизационной политики;

7) внешнеэкономической деятельности.

Характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимость являются наличие специальной нормативно – правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом, и более значительная, чем в других секторах рыночной экономики, роль региональных и муниципальных нормативных актов.

Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы.

Таким образом, источники права подразделяются на две основные группы:

1. Федеральные законы в сфере недвижимости и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты.

2. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации.

Исходя их конституционных положений законодательство в Российской Федерации в сфере недвижимости развивается как сложная система, в которой в качестве системообразующих законов выступают Конституция РФ, федеральные законы, Жилищный кодекс РФ и другие акты (рисунок 10).

Конституция Российской Федерации является правовой основой развития всего российского законодательства. В Конституции РФ решаются вопросы компетенции Российской Федерации и ее субъектов по жилищному и гражданскому законодательству. Так, по Конституции РФ жилищное законодательство является предметом совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Исходя из этого, жилищные отношения могут регулироваться как актами Российской Федерации, так и актами субъектов Российской Федерации. Причем, законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в РФ, действует Федеральный закон (ч. 5 ст. 76 Конституции РФ).

Рис.10. Законодательные акты в сфере недвижимости

Жилищный кодекс является наиболее полным и кодифицированным законодательным актом, регулирующим достаточно полно и конкретно соответствующие жилищные отношения в России, в нем собраны воедино правовые нормы, систематизированные по отдельным институтам жилищного законодательства.

Цель жилищной реформы состоит в поэтапном переходе к снижению уровня бюджетного дотирования жилищной сферы и создании эффективно функционирующей многосекторной, социально – ориентированной цивилизованной рыночной чреды при условии реализации спроса на частное и социальное жилье, роста качества предоставленных населению жилищно-коммунальных услуг, соблюдения принципов социальной приемлемости.

4 Система управления объектом недвижимости на различных стадиях жизненного цикла

Основная цель формирования, внедрения и применения системы эффективного управления объектами и комплексами недвижимости – реализация экономических и социальных интересов собственников недвижимости, пользователей, государства и общества. Другими словами, функционирование данной системы управления должно обеспечивать подготовку, принятие, контроль и анализ управленческих решений, социально и экономически обоснованных с точки зрения полноценного использования недвижимости как предмета потребления, реального актива, финансового (инвестиционного) актива.

В соответствии с указанным приоритетом, основными задачами функционирования системы эффективного управления недвижимостью являются:

1) увеличение экономической стоимости отдельного объекта и комплекса объектов недвижимости в целом;

2) максимизация доходов собственников от использования, распоряжения и владения принадлежащими им недвижимыми активами;

3) повышение качества и объемов предоставления услуг арендаторам, покупателям;

4) обеспечение эффективного взаимодействия с органами государственной и муниципальной власти;

5) поддержка положительного имиджа в целевых социальных группах.

Формирование системы управления недвижимостью должно решить ключевые проблемы неэффективного менеджмента недвижимости: отсутствие четких задач и стратегий развития и отлаженного взаимодействия между центрами ответственности, отсутствие механизмов комплексного планирования, анализа, управления изменениями.

Разработанная таким образом модель системы должна состоять из пяти основных блоков – функционального, оперативного, проектного, контрольного и блока управления результатами.

Первый – функциональный – блок включает совокупность бизнес – процессов, инструментов и механизмов управления, основных в любой системе управления: стратегические, аналитические, прогнозные, маркетинговые, финансовые, учетные, информационные, управление внешними связями и персоналом. Инструменты и механизмы данного блока могут применяться во всех остальных блоках системы управления, обеспечивая принятие решений.

Второй блок, включающий оперативные бизнес – процессы, отвечает за непосредственную реализацию функций и задач, необходимых для бесперебойного функционирования каждого объекта недвижимости в соответствии с его жизненным циклом.

Третий блок – проектный – обеспечивает своевременное и качественное выполнение бизнес – процессов, финансовое, материальное, кадровое, информационное обеспечение в процессе разработки, внедрения и реализации проектов.

Основной задачей четвертого – контрольного – блока системы управления является мониторинг и оценка эффективности отдельных бизнес – процессов, операций, проектов и всей системы управления на стадиях планирования, реализации, учета и анализа, применяемых для контроля показателей и результатов функционирования системы.

Результаты функционирования всех перечисленных блоков модели далее используются в блоке управления изменениями для подготовки управленческих решений, оценки их целесообразности для поддержания и повышения конкурентноспособности системы управления и, следовательно, объекта недвижимости, а также отдельных бизнес – процессов, механизмов и инструментов.

Применительно к управлению объектом или комплексами объектов недвижимости система управления должна функционировать с учетом жизненного цикла соответствующего объекта или комплекса объектов недвижимости. В целях реализации стратегических подходов в системе управления недвижимостью физический жизненный цикл объекта недвижимости необходимо разделить на следующие качественно отличающиеся друг от друга стадии:

1. Использование и текущая эксплуатация объекта недвижимости.

На данной стадии жизненного цикла объекта недвижимости основной целью системы управления является максимальное использование существующих характеристик объекта недвижимости для получения доходов при уменьшении текущих расходов на поддержание.

2. Комплексная реконструкция и капитальный ремонт объекта недвижимости.

В данную стадию объект недвижимости переходит при качественном улучшении потребительских и эксплуатационных характеристик. Необходимость внедрения новаций – технологических, эксплуатационных, инженерных – обусловлена невозможностью дальнейшего увеличения доходов и экономической стоимости при существующих характеристиках. На данной стадии жизненного цикла система, а также механизмы и инструменты управления ориентированы на максимизацию перспективных доходов, минимизацию текущих и будущих затрат на обновление объекта, его содержание, эксплуатацию, обслуживание.

3. Ликвидация объекта недвижимости под проектирование и строительство нового объекта недвижимости.

На данной стадии дальнейшее использование объекта недвижимости невыгодно. Система управления на этапе ликвидации объекта недвижимости должна быть ориентирована на анализ текущих и долгосрочных возможностей и перспектив, а также на разработку и реализацию оптимального проекта капитального строительства нового объекта недвижимости.

Изменение конкретных приоритетов, целей и задач в зависимости от различных стадий жизненного цикла объекта недвижимости представлено в таблице 3.

Табл.3. Набор приоритетных целей и задач функционирования основных бизнес – процессов системы управления объектом (комплексом объектов) недвижимости на различных стадиях его жизненного цикла

Основные бизнес – процессы управления	Стадия жизненного цикла объекта недвижимости
Использование и эксплуатация	Комплексная реконструкция	Ликвидация под новое строительство
Стратегический анализ, прогнозирование и планирование	- Мониторинг внешней и внутренней среды для выявления проблем и угроз; - Анализ перспективных возможностей повышения текущей доходности и стоимости объекта недвижимости	-Выявление потенциальных рынков, их возможностей; - Определение, оценка и анализ внутренних возможностей и рисков для освоения новых рынков и долгосрочных перспектив	-Выявление долгосрочных перспективных рынков, прогноз их развития; - Бизнес – план строительства нового объекта; - Планирование ликвидации старого объекта
Маркетинг и взаимодействие с клиентами	- Удержание основных имеющихся клиентов за счет выявления и удовлетворения их потребностей	-Выявление и привлечение потенциальных перспективных клиентов	- Удержание клиентов за счет переселения; -Определение структуры клиентов нового объекта
Финансы и бюджетирование	- Минимизация текущих расходов; -Применение финансовых инструментов для оптимизации текущих расчетов с клиентами	- Приоритетное целевое финансирование перспективных проектов; - Управление проектным финансированием	- Минимизация текущего финансирования для предотвращения аварийного состояния до ликвидации
Управление связями с внешней средой	- Укрепление текущего имиджа объекта недвижимости	- Раскрутка новых брендов, смена позиционирования объекта и услуг	-Ускорение согласования условий и сроков, разрешения на ликвидацию
Оказание услуг по использованию недвижимости	- Разработка и внедрение дополнительных услуг за счет максимального использования или незначительного улучшения текущих характеристик объекта	- Разработка и внедрение качественно новых продуктов арендаторам; - Повышение качества уже оказываемых услуг аренды	-Постепенное сокращение пакета услуг на период ликвидации; -Урегулирование текущих договорных отношений
Техническая эксплуатация объектов недвижимости	- Контроль выполнения установленных стандартов по срокам и качеству; -Поддержание на соответствующем уровне инженерных, технических, эксплуатационных характеристик	- Разработка и внедрение новых стандартов качества, сроков и стоимости эксплуатации; - Применение лучших технологий и инженерных систем	-Предотвращение аварийных ситуаций; -Сокращение технических, кадровых и прочих ресурсов до обеспечения минимально допустимого качества эксплуатации
Проведение ремонтных работ и реконструкции	- Выполнение планового ремонта и реконструкции, а также работ по заявкам арендаторов; -Предотвращение аварийного состояния системы объектов	- Сокращение сроков работ, ресурсов на их выполнение; - Повышение контроля качества по выполненным работам реконструкции	- Выполнение аварийных ремонтных работ до момента выселения арендаторов и ликвидации
Материально – техническое снабжение	-Минимизация материальных, временных и финансовых затрат путем нормирования и контроля	-Обеспечение материалами в сроки и объемах, необходимых для реконструкции	-Минимизация складских запасов неликвидного оборудования и материалов за счет использования и реализации
Управление проектами и инвестициями	- Привлечение средств для финансирования текущих операций	- Поиск стратегических инвесторов под новые проекты; - Организация оптимального механизма и структуры проектного финансирования по срокам, стоимости и ликвидности
Капитальное строительство	-Строительство объектов для оказания дополнительных услуг	- Создание новой инфраструктуры объекта	- Сокращение простоя участка под строительство
Управление качеством	-Обеспечение надлежащего уровня оказываемых и приобретаемых услуг	- Повышение качества основных услуг из-за улучшения характеристик объекта	- Анализ и разработка современных передовых технологий в управлении
Управление мотивацией	- Материальная и социальная заинтересованность персонала	- Приобретение новых навыков и знаний, повышение квалификации персонала; - Оптимизация организационной структуры управления
Управление изменениями	- Сохранение внутренней эффективности системы управления	- Реинжиниринг бизнес – процессов по исполнителям, объемам, срокам и качеству выполнения операций	- Реинжиниринг бизнес – процессов для управления новым объектом

Эффективность системы управления, основанной на механизмах и алгоритмах функционирования перечисленных блоков, составляющих их бизнес – процессов, проектов и принимаемых управленческих решений должна быть измерена на основе общеиспользуемых методов оценки доходов и стоимости недвижимого имущества – доходного, затратного, сравнительного.