Информация, необходимая для проведения оценки стоимости объекта недвижимости
Для определения объема требующейся информации необходимо:
1. Изучить договор об оценке (техническое задание на проведение работ).
2. Провести интервью с заказчиком и собственником.
3. Провести осмотр и техническую экспертизу объекта.
Договор об оценке является основанием для проведения оценки объекта. Техническое задание определяет цель оценки, объем работ.
В интервью с заказчиком оценщик получает устное описание объекта оценки, специфики его постройки и функционирования, описание окружения объекта, что позволяет составить приблизительный перечень необходимых исходных данных.
Информацию, необходимую для проведения процесса оценки объекта недвижимости, можно условно представить в виде схемы (рис. 4.3).
Рис. 4.3. Информация необходимая для оценки
Сбор и анализ внешней информации проводится в следующей последовательности: общая, специальная.
Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости.
Пример общей информации:
«Гостиничный рынок Москвы поляризован между высококлассными отелями и стандартными гостиницами, построенными в советские времена. Количество гостиниц среднего уровня комфортности очень ограничено. Большинство высококлассных отелей было построено или отремонтировано в течение последних 6 лет, уровень их отделки и удобств очень высок».
Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе.
Пример специальной информации:
«Спрос на услуги гостиниц, выражаемый в количестве проданных номеров, растет параллельно росту предложения и увеличивается в среднем на 5% в год. Усредненная цена номера снизилась со 150 долл. США и составила на дату проведения оценки 130 долл. США».
Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.
На макроэкономическом уровне исследуются:
1. Экономические показатели:
· темпы экономического роста;
· уровень инфляции;
· индекс деловой активности;
· инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений;
· изменение ставок процента и кросс-курса национальной валюты;
· уровень доходов населения и другие факторы.
2. Политические и социальные факторы:
· стабильность и прогнозируемость политической ситуации;
· доверие правительству;
· приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др.
Основные источники внешней информации:
1. Программы Правительства и прогнозы.
2. Данные государственных организаций.
3. Исследования международных финансовых организаций (таких как Всемирный Банк, Международный Валютный Фонд).
4. Аналитические обзоры информационных агентств (информационное агентство АК&М, РосБизнесКонсалтинг, Финмаркет).
5. Электронные информационно-поисковые системы.
6. Периодическая экономическая печать.
Анализ конъюнктуры рынка недвижимости.После проведения анализа макроэкономической информации оценщику предстоит проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Исследование конъюнктуры и перспектив развития рынка недвижимости – это процесс сбора внешней информации (общей информации о рынке недвижимости) и внутренней информации (непосредственно имеющей отношение к объекту оценки).
Необходимая информация.Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков:
1. Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости.
2. Динамика коэффициента загрузки;
3. Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю.
4. Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка:
· состояние и перспективы развития сегмента рынка;
· цены и условия осуществления сделки аренды/купли-продажи сопоставимых объектов, их подробное описание;
· уровень эксплуатационных затрат;
· среднерыночный уровень занятости недвижимости;
· уровень возможных прочих доходов;
· налоговое окружение.
5. Затраты на воспроизводство/замещение объекта оценки:
· укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;
· сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций;
· индексы цен в строительстве;
· удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;
· стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, укрупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, пожаротушения, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения;
· прочая информация.
Основные источники информации.
1. Специализированные справочники и программные комплексы (Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Укрупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика: «Промышленные здания», «Жилые дома» и Справочник «Современные инженерные системы зданий» компании КО-ИНВЕСТ).
2. Информация специалистов рынка недвижимости – риэлтеров, девелоперов, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью (например, информационно-справочный бюллетень рынка недвижимости R-WAY и другие).
3. Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах.
4. Интервью с собственником и управляющим объекта.
Использование электронных средств коммуникации в поиске информации возможно по прямым (оn-line) каналам информационных агентств REUTERS, АК&М, РосБизнесКонсалтинг и др.
Информационные агентства, специализирующиеся на предоставлении ценовой информации о рынке недвижимости, предоставляют посредством каналов INTERNET электронные версии своих изданий (например, ТРИГОН).
С помощью различных поисковых систем, например, RAMBLER., можно просмотреть электронные странички (сайты) ведущих риэлторских компаний, содержащих информацию о ценах спроса и предложения различных сегментов рынка недвижимости.
В интернете есть информация, предоставляемая оценочными и риэлторскими компаниями. Преимущество риэлторских компаний заключается в наличии сформированной обширной информационной базы. В этой связи возникает объективная необходимость оценочных компаний в сотрудничестве как с риэлторскими, так и с другими компаниями, генерирующими информацию о сделках купли-продажи и аренды недвижимости. Формирование, постоянное пополнение и обновление собственной архивной информации оценщика облегчает процесс сбора необходимых данных.
В России разработаны программные продукты, например, программный комплекс «VALMASTER.» фирмы «Исследовательский центр оценки активов» для оценки сравнительным, доходным, затратным подходами. Однако использование таких программ затруднено из-за отсутствия доступных статистических массивов ценовой формации.
Автоматизация затратного подхода реализована в программных продуктах компаний КО-ИНВЕСТ, Багира. Наибольшее распространение получили программные продукты компании КО-ИНВЕСТ. Программный комплекс «Оценка промышленных зданий» разработанный компанией «КО-ИНВЕСТ» на базе издания «Справочник оценщика: Промышленные здания».
Программный комплекс «Справочник оценщика: Жилые дома» содержит информацию в одинаковом формате не только по зданиям-представителям, но и по отдельным видам блок-секций и элементов блокировки, что позволяет учитывать архитектурно-планировочные особенности оцениваемых объектов.
Внутренняя информация представляет собой совокупность характеристик самого объекта оценки:
· данные о юридическом положении объекта;
· данные о физических характеристиках объекта;
· данные о состоянии земельного участка;
· данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости;
· данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего;
· данные о районе расположения оцениваемого объекта и его не-посредственном окружении, отражающие влияние на величину стоимости объекта.
Источники внутренней информации:
· интервью с заказчиком/собственником объекта оценки, предста-вителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта;
· внутренняя документация;
· осмотр и техническая экспертиза объекта.
Необходимо подчеркнуть, что внутренняя информация в наибольшей степени отвечает требованиям достоверности.
Перед проведением осмотра объекта необходимо знакомство с имеющейся внутренней документацией:
· юридическое описание объекта недвижимости и земельного участка (договора аренды земельного участка);
· технические паспорта (паспорт Бюро Технической Инвентаризации) и сохранившиеся сметно-финансовые расчеты;
· данные о частичном выбытии, демонтаже, капитальных вложениях.
Все данные, собранные оценщиком в ходе оценки, должны храниться в его личном архиве, иметь ссылку на источник, независимо от того, являлся ли он письменным или устным.