Модели управления недвижимостью

Общие модели управления недвижимостью.

На рисунке 3.2. представлена общая модель управления недвижимостью[ 34].

Рис.3.2. Общая модель управления недвижимостью [34]

В основе общей модели управления лежат следующие принципы:

Производственно-экономический — принцип достиже­ния прибыли, прибыль как разница между доходами и рас­ходами.

Принцип максимизации прибыли — выпуск оптимального количества продукции с минимальными издержками.

Принцип удовлетворения потребностей — для всех ком­паний, чья экономическая деятельность направлена на опти­мальное удовлетворение своих потребностей.

Для застройщиков (заказчиков), находящихся в подчине­нии муниципалитета, действует принцип соразмерности при­были;

Общественные компании (коммунальные, эксплуатиру­ющие и обслуживающие) работают при ценах возмещения из­держек и(или) получают дотацию из фондов общественных и муниципальных, используя принцип возмещения издержек, или общеэкономический принцип.

Основные параметры модели управления недвижимостью: воспроизводство основных фондов; мобилизация финансовых источников накопления; удовлетворение потребностей хозяй­ствующего субъекта.

В центре находится треугольник, который символизиру­ет достижение хозяйствующим субъектом определенного уровня соразмерной прибыли.

Макро- и мезоэкономические условия функционирования модели помещены на разных орбитах (уровнях) в следующем порядке: ближе к центру расположены факторы, определяю­щие механизм сочетания государственного регулирования с рыночным механизмом; на следующим уровне находится раз­витие строительной отрасли, составляющее основу непрерыв­ного процесса расширения и возобновления основных фон­дов путем строительства, реконструкции, модернизации, ка­питального ремонта объектов недвижимости; затем макро­экономические условия функционирования центральных ор­ганов власти с вероятным возникновением трех классов рисков — экономического, фискально-монетарного и социально-­политического.

Между макро-, мезо- и микроуровнями существуют сложные взаимосвязи, которые представлены авторами учебника в виде структурной модели системы управления недвижимо­сти.

Сферы управления недвижимостью

Одной из сфер управления недвижимости является эффективное и оптимальное управление воспроизводством недвижимости как «вещественного богатства», которое обес­печит высокий уровень благосостояния народа за счет разра­ботки стратегических планов развития страны с оперативным решением поэтапно задач создания, обеспечения сохраннос­ти и эффективного использования объектов недвижимости, материально-технических ресурсов, земельных участков, вод­ных и лесных угодий и недр земли.

Решению этих задач должно способствовать применение современных технологий, моделей и методов управления, ис­пользования информационных и телекоммуникационных си­стем с подключением к мировым системам информации. По­становку целей и определение задач необходимо обеспечить на каждом уровне иерархии управления.

Рассмотрим недвижимость как «вещественное богатство», его структуру и уровни управления.

Недвижимостькак вещественное богатство включает:

— землю: угодья водные, лесные, пашню, недра;

— инфраструктуру;

— жилые и культурно-оздоровительные объекты;

— запасы ресурсов

Распределение недвижимости как «вещественного богатства» между государ­ством, регионами, образованиями и республиками, муници­пальными образованиями, юридическими и физическими лицами определяется Конституцией и законодательством стра­ны. Это может быть представлено в следующем виде.

Государство. Министерства, ведомства

В целом: земля, угодья, водные объекты, леса, недра, надземное пространство.

Конкретно:

• отрасли народного хозяйства: добывающие, перерабатыва­ющие, производящие продукцию и услуги, в том числе:

— сельское хозяйство и отрасли его обслуживающие;

— системы и объекты обороны страны;

— разные объекты.

— регионы (края, области, республики, муниципальные

образования);

— энергетические объекты и системы (электричество, газ, нефть, уголь, богатства недр, надземные ресурсы и т.п.);

— инфраструктура и коммуникации государственного под­чинения (железные, автомобильные, водные морские и речные и воздушные системы);

— системы связи и информационные;

— финансовые институты;

— законодательство и др.

2. Регионы (края, области, республики, муниципальные образования)

В их сферу воспроизводства «вещественного богатства» можно включить:

— землю, угодья, леса, водные объекты региона;

— города, поселки, сельские образования и т.п.;

— жилые здания (муниципальные, частного сектора, жи­лье на балансе предприятий и др.);

— учебно-воспитательные учреждения (общеобразова­тельные, колледжи и вузы, научно-исследовательские и др.);

— общественные объекты (предприятия торговли, обще­ственного питания, административные, специальные и др.);

— культурно-оздоровительные учреждения (музеи, теат­ры, парки отдыха, многофункциональные центры, спортивные сооружения, поликлиники, больницы, дома отдыха, санатории, курорты), хозяйственно-бытовые уч­реждения связи, транспорт, коммунальные организа­ции и др.;

— промышленность и отрасли — добывающие, перераба­тывающие, производящие продукцию;

— сельскохозяйственную отрасль и сопутствующие ей ин­фраструктуры;

— энергетические объекты и системы, расположенные в регионе, и др.

3. Города, поселки и сельские образования

На этом уровне управление «вещественным богатством» осуществляется как отдельным объектом, так и портфелем недвижимости.

Муниципалитет в своем портфеле имеет:

— жилые здания — многоэтажные и коттеджи;

— частный сектор — коттеджи и дома;

— офисные помещения;

— торговые объекты и складские помещения;

— объекты общественно-бытового и культурно-оздоро- 1 вительного характера (музеи, театры, больницы, по­ликлиники, санатории, дома отдыха, кафе, рестора­ны, мастерские, автозаправочные станции и базы, предприятия по переработке сельхозпродукции, пти­цефабрики, молочные и мясные фермы, тепличные хозяйства и др.);

— гостиничные объекты, мотели и др.;

— системы инфраструктуры (транспортные, коммуналь­ные услуги — вода, тепло, электричество, газ, нефте­продукты, обслуживание жилищного фонда, автодоро­ги, тротуары и т.п.).

Объекты, расположенные на территории муниципалите­та, находятся как в прямом подчинении и управлении, так и в собственности юридических и физических лиц. Каждый из собственников должен обеспечить решение задач общественного назначения и собственным путем эффективного управ­ления «вещественным богатством».

Комплектование портфеля должно быть экономически обоснованным, учитывать доходность, сроки возврата (воз­мещения) инвестиций, риски, связанные с управлением не­движимостью.

Особенности существования объектов недвижимости в пространстве и времени.

Пространство:

— изменение физического состояния пространства (тер­ритории, водного, воздушного);

— изменение экономических параметров окружающей сре­ды и пространства;

— изменение затрат и стоимости земельных участков и

объектов;

— изменение инфраструктуры на территории;

— воздействие внешних и внутренних факторов на терри­тории и в пространстве.

Время:

— изменение качеств объектов недвижимости во времени;

— циклы существования объектов;

— изменение целей использования объекта во времени;

— изменение экономических факторов во времени;

— изменение социальных требований и условий во вре­мени;

— изменение стоимости объектов во времени;

— изменение стоимости денег во времени.

3.5. Организационные вопросы управления недвижимостью

Управление подразделяется на следующие направления:

нормативное— определение объемов и нормативов;

правовое— определение прав на недвижимость;

экономическое— обеспечение доходов и определение рас­ходов в процессе воспроизводства и эксплуатации;

техническое— содержание объектов в соответствии с функциональным назначением;

социальное— обеспечение населения жильем, работой, услугами; охранение имеющихся природных условий и обес­печение безопасности жизнедеятельности человека и обще­ства,

Управление обеспечивается:

1. Системой государственного законодательного и норматив­ного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынков недвижимости.

2. Оформлением и регистрацией правоустанавливающих и Других документов на объекты недвижимости.

3. Управлением объектами недвижимости в интересах соб­ственников, общества, государства. В рыночных условиях управление недвижимостью — это деятельность субъектов, направленная на получение дохода на свой страх и риск при участии муниципалитетов, регио­нов, государства.