Виды управления недвижимостью

Стратегическое управление— достижение определенных целей следующими методами:

— анализ возможностей, положительные и отрицательные моменты и факторы на рынке недвижимости и их влия­ние на формирование портфеля недвижимости;

— анализ изменения состояния рынка недвижимости;

— анализ содержания рынка недвижимости;

— анализ спроса и предложения и прогноз их изменения на рынке недвижимости;

— определение стратегий для различных составляющих рынка недвижимости;

— расчет и обоснование стратегий;

— анализ вариантов финансирования портфеля недвижи­мости.

В оперативное управление входит:

— планирование поэтапного осуществления выбранной стратегии;

— разработка мероприятий по достижению эффективнос­ти инвестиционных вложений;

— административное управление;

— техническое управление;

— коммерческое управление;

— обеспечение безопасности жизнедеятельности.

Положения, используемые при управлении недвижимостью:

— базовые подходы при оценке недвижимости и эффек­тивности ее использования;

— комплексный подход при рассмотрении жизненных циклов и методов пространственно-экономического раз­вития объектов и рынка недвижимости;

— использование экономико-математических методов и ЭВМ для выбора и обоснования варианта управления недвижимостью;

— организация регулярного контролинга за состоянием объектов недвижимости и обеспечение обслуживания, текущих и капитальных ремонтов;

— правовое оформление сделок с недвижимостью;

— обеспечение экономики потребления ресурсов (энергия, тепло, вода и др.);

— организация бухгалтерского учета в соответствии с меж­дународными требованиями;

— анализ регулярной хозяйственной деятельности участ­ников рынка недвижимости;

— анализ финансовых показателей и балансов участия ков рынка недвижимости;

— страхование рисков на рынке недвижимости;

— разработка и обеспечение системы безопасности жиз­недеятельности на этапах проектирования, эксплуата­ции и ликвидации или реорганизации объектов недви­жимости, а также на рынке недвижимости.

Управление портфелем недвижимости — совокупность процессов формирования и развития управленческих реше­ний, обеспечивающих наивысшую отдачу (эффективность) от проводимой собственником стратегии и тактики по рациональ­ному использованию активов.

Общая модель выработки стратегии построена на рассмотрении, анализе и взаимодействии элементов модели.

Создав первоначальную матрицу портфеля недвижимос­ти, анализируем существующую ситуацию с учетом тенден­ций, предпосылок, факторов и разрабатываем стратегию по­ведения системы в виде возможных сценариев развития со­бытий. Оценка рентабельности вариантов производится по общепринятым критериям.

Особое внимание при разработке стратегии нужно уделить экономическим, фискально-монетарным и социально-поли­тическим факторам.

А. Экономические и фискально-монетарные факторы:

1. Инфляция — снижение доходов от аренды компенсирует­ся путем индексации арендой платы, в противном случае защита от инфляции может не сработать и принести убыт­ки. При ожидании высокой инфляции инвесторы склон­ны вкладывать капитал в недвижимость.

2. Уровень процентных ставок по кредитам. Высокие про­центные ставки делают привлекательными вложения в ценные бумаги с фиксированным процентом, а вложения в вещные активы (недвижимость) являются менее при­влекательными. Наоборот, низкий уровень процентных ставок благоприятствует инвестициям в недвижимость, что приводит к росту цен на рынке недвижимости.

3. Деградация и обесценивание недвижимости. Недвижи­мость, в особенности офисные помещения, быстрее под­вержены техническому и экономическому старению, чем жилые здания. Это ведет к снижению уровня рентабель­ности. Обесценивание включает в себя снижение реаль­ной стоимости арендной платы и тем самым стоимости объекта. Последствием обесценивания является рост рас­ходов на его содержание, страхование и управление. Ней­трализовать влияние деградации и обесценивания недви­жимости можно за счет проведения своевременной мо­дернизации, перепланировки, перестройки и ремонта.

4. Экономический рост. Рост валового внутреннего продук­та (ВВП) страны, как правило, сопряжен с одновремен­ным ростом инвестиций в основные средства, ростом за­нятости населения и ростом народного потребления. Эко­номический рост в секторе услуг приводит к увеличению количества офисных рабочих мест и в результате к росту спроса на офисные помещения.

5. Налоговое законодательство. Большое значение для ин­вестиций в недвижимость и ее эксплуатацию имеет юри­дическое, налоговое и прочее законодательство. Упомянутые факторы с точки зрения инвесторов опреде­ляют целесообразность инвестиций в стране и определенном регионе. Особенно существенны налоговые аспекты, ибо они влияют на приток денежных средств инвесторов. Различия в законодательстве по вопросам аренды, в отношении оплаты коммунальных услуг разных стран весьма велики.

Б. Социально-политические факторы:

1. Демография. Изменения демографического характера ока­зывают прямое воздействие на развитие рынка недви­жимости. Прирост доли молодежи в составе населения или увеличение доли пожилых в стране, регионе, городе или районе сильно влияет на строительство новых и функ­ционирование существующих объектов недвижимости. Это прежде всего относится к жилью и торговым поме­щения, а также косвенно через изменение численности трудоспособного населения в секторе офисных помещений.

2. Месторасположение. На инвестиционную ценность недви­жимости влияет место расположения объекта. На тактическом уровне необходимо постоянно следить за проис­ходящими событиями, которые могут повлиять на при­влекательность месторасположения объекта. Выбор месторасположения предприятия определяется наличием высококвалифицированных кадров.

3. Тенденции. Развитие рынка недвижимости обусловлива­ется тенденциями в области семейных отношений, орга­низации труда, продолжительности рабочего времени, проведения досуга и т.п.

Изменения в пространственно-экономической политике во многом определяются политическими методами как на уров­не государства, так и в регионах и на местах. Эта политика имеет особенно большое значение для инвестиций в недви­жимость.

Основные положения формирования модели рынка недвижимости

При построении модели рынка недвижимости необходи­мо описать точную структуру модели, ввести в нее не только внутренние элементы и подсистемы, но определить и пока­зать внешние факторы воздействия с учетом влияния про­странства и времени.

Модель разрабатывается с целью создания, распределе­ния и обмена объектов недвижимости и удовлетворения по­требностей общества.

К внутренним подсистемам можно отнести:

1. Динамику изменения социально-экономических показа­телей (отражает изменение удовлетворения индивидуумов в социальных и экономических потребностях).

2. Динамику изменения демографического состава населе­ния (отражает изменение возрастного, социального, се­мейного состава, образования, рождаемость, смертность и другие характеристики).

3. Динамику развития отраслей народного хозяйства (пока­зывает уровень развития различных отраслей, которые обеспечивают жизнедеятельность общества и рынка не­движимости).

4. Динамику становления, развития, изменения параметров рынка по видам недвижимости (обеспеченность на протя­жении определенного периода потребности в жилых по­мещениях, общественных зданиях, объектах для коммер­ческой деятельности и различных услугах, стоимость объектов недвижимости и др.).

5. Динамику изменения мощности строительных организа­ций и предприятий строительной индустрии (технические возможности, ресурсы, мощности, цена готовой продук­ции и др.).

6. Динамику изменения финансовых вложений в рынок недвижимости (методы расчетов и определения стоимо­сти объектов, капитальные вложения, виды финанси­рования, особенности финансирования, налогообложе­ние и др.).

7. Обеспечение безопасности жизнедеятельности общества в связи с функционированием рынка недвижимости (уро­вень БЖД на различных этапах развития рынка недвижи­мости, страхование).

8. Информационную систему обеспечения функционирова­ния рынка недвижимости (нормативная база, правовая база, законы, постановления, налогообложение и другие документы, паспортизация объектов, кадастр земельных участков, средства хранения, регистрации, передачи, до­ступа к изменяющейся информации).

9. Динамику изменения внешних экономических, полити­ческих, технических, финансовых и других связей с внеш­ними подсистемами (описывает и определяет влияние внешних факторов и показателей, характеризующих уро­вень развития рынка недвижимости, финансирования и других подсистем, имеющих пространственно-временные связи с внутренними подсистемами). Указанные выше подсистемы определяют деятельность участников рынка недвижимости.