Концепция стоимости недвижимости в пространстве и времени

Концепция в экономике — это совокупность положений, описывающих общую идею решения экономической пробле­мы стоимости недвижимости в отношении объектов и путей достижения пространственных и временных характеристик, принципов, методов, алгоритмов, моделей.

Концепция управления недвижимостью — интегрирован­ная система, использующая информацию, программ­ные и технические средства, средства связи и передачи ин­формации, теории и экономико-математические методы. Они составляют базу системы для создания, обеспечения и пере­распределения недвижимости в стране, регионе, городе, квар­тале, отдельно взятом населенном пункте в целях достиже­ния оптимальных вариантов решения проблемы. [34]

Концепция построена на динамической теории, учитыва­ющей непрерывно изменяющиеся параметры всех подсистем и их отдельных элементов, интегрированных в общую систе­му. Учитывая особенности и динамическое изменение жиз­ненного цикла рынка недвижимости, существование его в различных социальных системах и рыночных отношениях, присущих для большинства из них, концепция должна решить проблемы всех участников в оптимальном отношении, обеспечив каждому вариант ответа, приближенный к его представлениям.

Недвижимость является объектом общественных, экономических и государственных интересов.

В связи с непрерывным развитием и изменением рынка недвижимости в пространстве и времени и интеграции Рос­сии в мировую экономику можно сказать, что концепция уп­равления, используя существующие методы решения и ми­ровой опыт управления недвижимостью, должна дать отве­ты на проблемы, стоящие перед человечеством и каждым членом общества в отдельности.

Проблемы, которые предстоит решить:

1. Определение потребности в объектах недвижимости на различных этапах развития стран, регионов, городов, ад­министративных и частных образований.

2. Обеспечение потребностей населения этих образований в жилых и офисных помещениях, объектах промышленной недвижимости, а также в жилищных, коммунальных и других услугах.

3. Определение физических качественных параметров объек­тов недвижимости и их оценка.

4. Определение экономических параметров системы рынка недвижимости и границ их изменения в пространствен­ном и временном отношении.

5. Оценка стоимости объектов недвижимости и их частей на этапах: создание, ввод в эксплуатацию, в период эксплу­атации, реконструкции и последующей ликвидации или реорганизации. При этом должны быть соблюдены пра­вовые, юридические, социальные и другие нормы, дей­ствующие в регионах и, возможно, необходимо прогно­зирование доходов.

Общие положения. Управление недвижимостью представ­ляет собой сложную социально-экономическую систему.

Внутренняя частьсистемы включает следующие факто­ры и элементы.

Потребители — население, бизнесмены, промышленные предприятия, государственные структуры, социальные и об­щественные организации.

Производители и владельцы недвижимости, находящей­ся на различных стадиях готовности и эксплуатации. Произ­водителями являются частные и муниципальные предприя­тия, которые взаимодействуют с владельцами и производи­телями различных ресурсов (предприятия строительной ин­дустрии, материальных, технических и энергетических ресур­сов, транспортных средств и др.).

Предприятия-посредники обеспечивают информационные, технические, правовые, экономические и финансовые связи. Государственные, общественные, рыночные и другие пред­приятия в конкурентной борьбе решают проблемы обеспече­ния недвижимостью, перераспределения и оформления ее на основе внутренних и внешних правовых актов и норматив­ных документов, функционирующих в системе.

Финансовые институты, акционеры, фонды, банки обес­печивают финансирование, создание и поддержание денеж­ных потоков внутри системы и с внешней средой.

Внешняя среда включает факторы и элементы, которые ^влияют на финансирование рынка недвижимости. К ним относятся:

Экономика страны (по отношению к региону), экономи­ки соседних регионов и стран (государств).

Социально-экономические факторы:

— обеспеченность недвижимостью разных видов;

— динамика изменения социально-экономических пара­метров;

— динамика изменения демографического состава насе­ления;

— динамика изменения и развития мощностей строитель­ных предприятий и индустрии, технологии производ­ства и строительных материалов;

— изменение доходов населения и объемов финансовых вложений;

— динамика изменения внешних экономических и внут­ренних связей;

— обеспечение безопасности жизнедеятельности в регио­не и граничащих с ним районах;

— географические, климатические и ландшафтные особен­ности в регионе.

Правовое обеспечение функционирования рынка недвижи­мости включает:

Экономические цели и внутреннюю и внешнюю политику, обеспечивающую их достижение.

Нужно отметить, что развитие мирового сообщества идет по пути интеграции и глобализации. С одной стороны, это требует от менее организованных и развивающихся стран боль­ших усилий на рынке недвижимости, с другой — уровень обеспеченности и развития цивилизованных обществ ведет к нивелированию общих требований создания, обеспечению перераспределения недвижимости, функционированию рын­ков недвижимости. Информационная база на современном уровне развития мирового сообщества позволяет получить полную и достоверную информацию, а следовательно, сни­жает уровни рисков при выработке решений.

В конечном итоге можно предположить, что рынок не­движимости может в управлении использовать основные модели олигополии (Суизи. Курно, Стакелберга, Бертрана)-

Эти модели позволяют определить оптимальные объемы выпускаемой продукции и оптимальное ценообразование. В нашем случае продукцией являются объекты недвижимости и их оценка на рынке недвижимости.

Можно предположить, что в течение первой половины нового столетия (2000—2050 гг.) производство недвижимос­ти достигнет равновесного уровня, т.е. потребность в жилье будет обеспечена за счет строительства нового, эксплуатации существующей, реконструкции и выбытия изношенной не­движимости.

В настоящее время в рыночных условиях существует ог­ромное количество предприятий, бизнесменов, предпринима­телей, участвующих в деятельности рынка недвижимости. Поэтому необходимо использование современных стратегий, моделей управления и экономико-математических методов возможно, но не фирмами-однодневками, а предприятиями с развитой организационной структурой, имеющими в своем составе экономистов, математиков, финансистов, юристов и других профессионалов, способных бороться на рынках не­движимости с учетом интеграционных процессов.

Рассматривая рынки недвижимости в Европе, можно сде­лать вывод, что жители обеспечены жильем, объемы нового строительства резко сокращены, а финансирование строитель­ства жилья за счет бюджета составляет от 1 до 3 %. Развитие Других видов недвижимости идет по пути повышения каче­ственных характеристик.