Жилищная лизинговая компания как специализированный финансовый институт
Основой для развития системы жилищного лизинга могло бы стать создание специализированных финансовых институтов, выполняющих роль институтов развития – федерального агентства жилищного лизинга и сети региональных жилищных лизинговых компаний.
Механизм создания такой системы может быть аналогичен тому, который был использован при создании российской ипотечной системы, когда в 1997 г. по решению Правительства РФ было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» («АИЖК»). При этом 100 % акций АИЖК принадлежит государству в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.
Поэтому импульсом для развития механизма жилищного лизинга должно стать создание государством целостной системы специализированных финансовых институтов. Действующим законодательством[171] уже закреплены меры государственной поддержки лизинговой деятельности, среди которых:
– разработка и реализация федеральных программ;
– долевое участие государственного капитала в создании инфраструктуры лизинговой деятельности в отдельных целевых инвестиционно-лизинговых проектах;
– финансирование из федерального бюджета и предоставление государственных гарантий в целях реализации лизинговых проектов; и др.
Но участие государства – не единственная форма реализации и развития механизма финансового лизинга. Согласно ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»[172] учредителями лизинговых компаний могут являться физические и юридические лица; также лизинговые компании имеют право привлекать средства юридических и физических лиц для осуществления лизинговой деятельности в установленном законодательством Российской Федерации порядке. Поэтому механизм учреждения лизинговой компании и формирования ее начального капитала может быть различным.
Мы предлагаем следующие организационные формы[173] лизинговых компаний:
1) региональная жилищная лизинговая компания, учредителями которой являются региональная или муниципальная администрация (по типу региональных ипотечных агентств);
2) корпоративная жилищная лизинговая компания, созданная в виде дочерней компании специализированного крупного строительного холдинга, т. е. в рамках крупного девелопмента;
3) коммерческая (частная) жилищная лизинговая компания, учрежденная частными инвесторами, может быть использована организациями для предоставления жилья сотрудникам по договору жилищного лизинга[174].
При организации региональной жилищной лизинговой компании (рисунок 26) в качестве лизингодателя может выступать специализированная лизинговая компания, учредителями которой является областная или муниципальная администрация, созданная по типу региональных ипотечных агентств в форме акционерных обществ с контрольным пакетом акций.
Сделка жилищного лизинга, осуществляемая региональной жилищной лизинговой компанией, может состоять из следующих этапов:
1. Выбор объекта лизинга лизингополучателем. Лизингополучатель (т. е. семья, нуждающаяся в жилье), выбирает приемлемый среди предложенных лизинговой компанией вариантов объект жилой недвижимости, либо самостоятельно подбирает необходимый объект на первичном рынке. Выбор объекта лизинга на вторичном рынке жилой недвижимости в данной работе не рассматривается, так как, по мнению автора, основной целью финансового механизма жилищного лизинга является не только повышение доступности жилья для населения, но и привлечение инвестиций в жилищное строительство.
| договор купли-продажи |
| Администрация субъекта Федерации |
| Учредительный договор |
| плата по договору жилищного лизинга |
| Лизингополучатель |
| Жилищная лизинговая компания |
| Жилье |
| Строительная организация |
| договор жилищного лизинга |
Рисунок 26 – Схема организации жилищного лизинга на основе региональной
лизинговой компании
2. Заключение договора жилищного лизинга. Жилищная лизинговая компания (лизингодатель) заключает с физическим лицом (лизингополучателем) лизинговый договор, согласно которому компания приобретает у строительной организации объект лизинга (жилую недвижимость) и сдает его в аренду лизингополучателю. Согласно условиям данного договора, компания получает лизинговую плату, рассчитанную исходя из конкретных особенностей данной сделки и финансовых возможностей лизингополучателя. Лизингополучатель, согласно договору, имеет следующие права:
– право постепенного погашения полной стоимости объекта в течение срока договора;
– право выкупа объекта лизинга в конце срока аренды по остаточной стоимости или досрочного выкупа;
– право изменения графика платежей по согласованию с жилищной лизинговой компанией;
– право возврата жилья лизинговой компании;
– право продления договора жилищного лизинга на новый срок;
– другие права.
3. Приобретение объекта недвижимости у строительной организации. Одновременно лизинговая компания приобретает объект жилой недвижимости (объект лизинга) у строительной организации. Для этого между ними заключается договор о долевом участии в строительстве, договор купли–продажи, либо договор подряда со строительной организацией.
4. Передача объекта лизинга. Лизингополучатель получает жилье непосредственно от строительной организации, подписав акт приема-передачи объекта жилой недвижимости.
5. Выполнение сторонами своих обязательств согласно условиям заключенных договоров.
Преимуществом региональной жилищной лизинговой компании является то, что при поддержке областных или муниципальных администраций система жилищного лизинга может значительно увеличить количество граждан, для которых жилье станет более доступным.
При организации корпоративного жилищного лизинга (рисунок 27) лизингодателем выступает лизинговая компания, являющаяся дочерней компанией крупной строительной корпорации.
Основным преимуществом данной схемы является то, что лизинговой компании не требуется дополнительных инвестиций для приобретения объектов лизинга, так как жилая недвижимость является собственностью корпорации. Соответственно, выбор приемлемого варианта объекта лизинга осуществляется исходя из предложений данной строительной организации. Также у лизингополучателя существует возможность значительно снизить размер лизинговых выплат при заключении договора лизинга по незавершенному объекту строительства.
| договор подряда |
| Учредительный договор |
| плата по договору жилищного лизинга |
| Лизингополучатель |
| Жилищная лизинговая компания |
| Жилье |
| Строительная организация |
| договор жилищного лизинга |
Рисунок 27 – Схема организации корпоративного жилищного лизинга
на основе дочерней компании крупной строительной корпорации
В соответствии с этим, корпоративный жилищный лизинг может способствовать не только решению жилищной проблемы населения, но и помочь строительным организациям при возникновении проблем со сбытом объектов жилья в условиях насыщения рынка жилой недвижимости, роста конкуренции и увеличения предложения со стороны строительных организаций, и, как следствие, снижения покупательского спроса.
Следующая форма жилищной лизинговой компании – коммерческая, или частная (рисунок 28). Лизингодателем в данном случае является организация–работодатель, которая предоставляет лизингополучателю (работнику данной организации) жилье по договору жилищного лизинга.
Одним из этапов этой сделки является (как и в случае организации региональной жилищной лизинговой компании) приобретение организацией объекта лизинга на первичном рынке недвижимости у строительных организаций по договору купли–продажи, договору о долевом участии в строительстве, либо по договору подряда. Если работник получает жилье на время срока действия трудового договора, то лизинговая плата в данном случае может быть фиксированной. Однако по соглашению сторон договором жилищного лизинга лизингополучатель может получить право постепенного погашения полной стоимости объекта в течение срока договора и право на выкуп жилья по остаточной стоимости. В любом случае, за работником сохраняется право на досрочное расторжение договора жилищного лизинга и возврат объекта лизинга.
| договор подряда |
| плата по договору жилищного лизинга |
| Лизингополучатель (работник) |
| Лизингодатель (работодатель) |
| Жилье |
| Строительная организация |
| договор жилищного лизинга |
Рисунок 28 – Схема организации коммерческой (частной) лизинговой компании
Преимуществом частной жилищной лизинговой компании является то, что в этом случае может быть решена не только проблема обеспечения жильем сотрудников, но и вопросы закрепления квалифицированного персонала.
Вне зависимости от выбранной формы организации жилищной лизинговой компании, одним из основных условий начала ее деятельности является выбор финансового механизма формирования начального капитала компании. За счет начального (уставного) капитала жилищной лизинговой компании должен быть сформирован начальный инвестиционный портфель, состоящий из реальных активов – объектов жилой недвижимости, приобретаемой для передачи по договору жилищного лизинга.
В зависимости от источников первоначальных инвестиций, мы предлагаем следующие финансовые модели формирования уставного капитала жилищной лизинговой компании:
1) бюджетная, организованная со 100 % участием государства в уставном капитале жилищной лизинговой компании (рисунок 29. а);
2) частная, организованная на 100 % участии корпораций или частных коммерческих организаций в уставном капитале жилищной лизинговой компании (рисунок 29. б);
3) государственно-частная, или смешанная, организованная при участии средств государства и корпораций в уставном капитале жилищной лизинговой компании в различных пропорциях (модель государственно-частного партнерства) (рисунок 29. в).
| б) частная |
| в) государственно-частная |
| а) бюджетная |
| Региональный или муниципальный бюджет |
| Уставный капитал жилищной лизинговой компании |
| Строительная корпорация |
| Региональный или муниципальный бюджет |
| Уставный капитал жилищной лизинговой компании |
| Строительная корпорация |
| Уставный капитал жилищной лизинговой компании |
Рисунок 29 – Финансовые модели формирования уставного капитала
жилищной лизинговой компании
При использовании бюджетной модели начальный капитал жилищной лизинговой компании может быть сформирован за счет бюджетных вложений, в последующем эта система должна стать саморефинансируемой. Участие государства предусматривает более высокий уровень доверия к созданным организациям. Так, по результатам исследования, выполненного Фондом ФРЖС[175], большинство домохозяйств предпочло бы снимать жилье у государственной или муниципальной компании (83 % домохозяйств).
В качестве бюджетных средств могут быть использованы средства регионального или муниципального бюджетов. Такая возможность определена ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», который предусматривает меры государственной поддержки лизинговой деятельности в форме долевого участия государственного капитала в создании инфраструктуры лизинговой деятельности в отдельных целевых инвестиционно-лизинговых проектах. Основанием для использования бюджетных ресурсов в создании региональных лизинговых компаний должны стать региональные и муниципальные целевые жилищные программы, в том числе программы развития жилищного лизинга. Аналогично тому, как инициирование государством процесса создания региональных ипотечных агентств дало мощный импульс развитию ипотечного кредитования в России, участие государства в формировании институтов жилищного лизинга будет способствовать развитию этого, нового для России, финансового механизма.
При использовании частной модели формирование начального капитала может осуществляться за счет инвестиций крупной строительной корпорации, причем в этом случае начальный капитал может быть сформирован нереализованными жилыми объектами или отдельными квартирами, готовыми к эксплуатации. Такой механизм формирования начального капитала позволяет строительной компании отчасти решить проблему повышения спроса на строительную продукцию – организация собственной жилищной лизинговой компании может способствовать увеличению объемов реализации на первичном рынке жилья. Корпоративная модель жилищного лизинга может формироваться и на основе банковского бизнеса, как специализированное направление деятельности банковских лизинговых структур.
Государственно-частная модель жилищного лизинга, которая, по нашему мнению, является более предпочтительной на этапе становления этого бизнеса, может основываться на государственно-частном партнерстве. В этом случае начальный капитал лизинговой компании может образовываться как за счет средств строительной корпорации, так и за счет средств бюджета субъекта федерации. Государственно-частное партнерство позволяет обеспечить согласование экономических целей власти, бизнеса и населения и консолидировать ограниченные финансовые ресурсы. В соответствии с этим, на этапе становления системы жилищного лизинга, по нашему мнению, следует отдавать предпочтение форме региональной жилищной лизинговой компании, учрежденной администрацией субъекта Российской Федерации, на основе государственно-частного партнерства.
Считаем необходимым добавить, что уставный капитал жилищной лизинговой компании может быть сформирован и за счет средств частных инвесторов. Однако, по нашему мнению, создание жилищной лизинговой компании предполагает достаточно высокий уровень первоначальных вложений с длительными сроками окупаемости и может рассматриваться как новый самостоятельный бизнес с высокими входными барьерами и высокими рисками. Поэтому на начальном этапе становления системы жилищного лизинга такая модель жилищной лизинговой компании, на наш взгляд, не получит широкого распространения.
Привлечение для формирования уставного капитала жилищной лизинговой компании заемных денежных средств, в частности банковских кредитов, представляется нецелесообразным, так как в этом случае значительно возрастает размер лизингового процента, и лизинг теряет финансовые преимущества перед ипотечным кредитом.
Таким образом, наиболее приемлемой формой организации новых финансовых институтов, специализирующихся на лизинге жилой недвижимости, могут стать региональные жилищные лизинговые компании, учрежденные региональной или муниципальной администрациями. Начальный капитал таких финансовых институтов может быть сформирован за счет бюджетных вложений, т. е. с использованием бюджетной модели или модели государственно–частного партнерства.
Необходимо отметить, что действующее законодательство не позволяет в полной мере реализовать финансовый механизм жилищного лизинга. Поэтому для формирования специализированных финансовых институтов жилищного лизинга необходимы изменения и дополнения в действующее законодательство, а также разработка организационных норм для таких организаций (рисунок 30):
| Институты жилищного лизинга |
| Правовые нормы и правила |
| Организационные нормы |
| Внесение изменений в ФЗ «О лизинге» и в другие документы |
| Разработка целевых программ развития жилищного лизинга |
| Создание вертикальной сети организаций жилищного лизинга |
Рисунок 30 – Институциональные основы создания жилищно-лизинговой компании
1. Требуются дополнения и изменения в ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», в статьи Гражданского и Налогового кодексов, касающихся лизинговых сделок по объектам жилой недвижимости. В частности, необходимы льготы для жилищных лизинговых компаний по налогу на имущество организаций, так как все объекты жилищного фонда, переданные в лизинг, будут являться собственностью этих компаний. Такая мера позволит сделать жилищный лизинг более доступным для населения и расширит круг потенциальных участников этого бизнеса.
2. Требуется разработка целевых региональных программ развития системы жилищного лизинга, в рамках которых могут реализовываться следующие мероприятия:
– формирование организационного и финансового механизма развития лизингового жилищного фонда;
– создание государством единой системы жилищного лизинга в виде вертикальной сети специализированных финансовых институтов, реализующих организационный и финансовый механизмы жилищного лизинга;
– предоставление государственных гарантий и субсидий по кредитованию организаций, осуществляющих операции жилищного лизинга и строительство арендного жилья;
– организация облигационного займа для финансирования проектов строительства жилья, предоставляемого в лизинг, включая предоставление государственных гарантий по облигационному займу.
3. Требуется разработка механизма льготного кредитования жилищных лизинговых компаний в целях увеличения фонда капитальных инвестиций этих организаций и роста общего количества сделок жилищного лизинга.
Поэтому создание единой сети жилищных лизинговых компаний как новых финансовых институтов на рынке жилья с помощью мер государственной поддержки и использование бюджетных средств для формирования начального капитала таких компаний может стать реальной перспективой развития жилищного лизинга в России.
Выводы по главе 2
1. Лизинг является финансовым механизмом привлечения инвестиций, поэтому развитие жилищного лизинга может стать одним из дополнительных механизмов финансирования инвестиций на рынке жилья.
2. Жилищный лизинг – это совокупность различных инструментов, связанных между собой в единый механизм, через который осуществляется взаимодействие субъектов лизинговой сделки: лизингополучателя, лизингодателя и продавца лизингового имущества – объекта жилой недвижимости.
3. Основой формирования системы жилищного лизинга является создание новых финансовых институтов, специализирующихся на лизинге жилой недвижимости: федерального агентства жилищного лизинга и региональной сети жилищных лизинговых компаний. Организационной формой таких финансовых институтов может быть региональная, корпоративная и коммерческая. На начальном этапе становления жилищного лизинга наиболее приемлемой формой организации финансовых институтов является региональная жилищная лизинговая компания, начальный капитал которой может быть сформирован с использованием бюджетной модели или модели государственно–частного партнерства. В последующем эта система должна стать саморефинансируемой.
4. Для развития системы жилищного лизинга необходимо формирование механизма государственной поддержки жилищного лизинга (создание жилищного лизингового фонда, введение налоговых и других льгот по лизингу недвижимости), а также разработка, принятие и финансирование целевых программ развития жилищного лизинга.