Рефинансирование инвестиционного портфеля жилищной лизинговой компании

Основным условием устойчивого функционирования жилищной лизинговой компании должно стать рефинансирование^[176]. Нераспределенная прибыль компании и средства, оставшиеся после расчетов с инвесторами, должны направляться на пополнение инвестиционного портфеля, создавая и увеличивая собственный фонд жилья, предоставляемого в лизинг. Исходя из этой концепции и должен формироваться портфель финансовых инвестиций жилищной лизинговой компании.

Особенностью жилищного лизинга является долгосрочный характер операций, следовательно, значительный срок возврата вложенного в инвестиционный портфель капитала. Как было сказано выше, портфель жилищной лизинговой компании состоит из реальных активов – объектов жилой недвижимости, приобретаемой для передачи по договору жилищного лизинга. Поэтому главным условием устойчивого функционирования жилищной лизинговой компании является рефинансирование инвестиционного портфеля.

По нашему мнению, рефинансирование жилищной лизинговой компании – это финансовый механизм возврата капитала, вложенного в инвестиционный портфель, обеспечивающий окупаемость жилищных инвестиций, возобновляемость лизингового портфеля и финансовую устойчивость жилищной лизинговой компании.

Механизм рефинансирования вложенного в инвестиционный портфель капитала представлен на рисунке 31. В представленной финансовой модели учредителями региональной жилищной лизинговой компании являются Федеральный лизинговый фонд, специально созданный для поддержки развития системы жилищного лизинга на территории Российской Федерации, и Администрация субъекта Российской Федерации. Соответственно, уставный капитал такой компании будет сформирован за счет средств Федерального лизингового фонда и средств бюджета региональной Администрации.

Учредительный договор

Учредительный договор

Поступления лизинговых платежей от лизингополучателей

Уставный капитал региональной жилищной лизинговой компании

Федеральный лизинговый фонд

Региональная Администрация

Инвестиционный портфель жилищной лизинговой компании

Приобретение дополнительных объектов жилой недвижимости

Заключение договоров жилищного лизинга

Фонд рефинансирования портфеля жилищной лизинговой компании

Нераспределенная прибыль лизинговой компании

Возмещение расходов лизинговой компании

Уплата налогов и других обязательных платежей лизинговой компанией

Чистая прибыль лизинговой компании

Рисунок 31 – Схема финансовых потоков в жилищной лизинговой компании

Бюджетные вложения в инвестиционный портфель могут быть использованы на этапе становления жилищной лизинговой компании, в последующем эта система должна стать саморефинансируемой за счет выплат, полученных в составе лизинговой платы от погашения первоначальной стоимости объектов жилой недвижимости, предоставленных в лизинг, т. е. организована по схеме реинвестирования.

По нашему мнению, существуют различия между лизинговым и инвестиционным портфелем.

Инвестиционный портфель – это финансовые ресурсы, полученные или привлеченные жилищной лизинговой компанией из различных финансовых источников и предназначенные для осуществления инвестиций в объекты жилой недвижимости по заказу лизингополучателей.

Лизинговый портфель – это общая стоимость активов (объектов жилой недвижимости), приобретенных за счет средств инвестиционного портфеля.

Соответственно, стоимость лизингового портфеля компании ( ) формируется из общей стоимости объектов жилой недвижимости:

, (1)

где Сж – стоимость объекта жилой недвижимости;

j – объекты жилой недвижимости, j = 1, 2, … m.

Таким образом, начальная стоимость инвестиционного портфеля ( ) складывается из стоимости лизингового портфеля и резервной части инвестиций, предназначенной для дальнейшего приобретения объектов жилой недвижимости ( ):

. (2)

Следовательно,

. (3)

Лизинговый портфель, в свою очередь, можно также условно разделить на активную и резервную часть, в зависимости от наличия договора жилищного лизинга по каждому конкретному объекту жилой недвижимости. При этом стоимость активной части лизингового портфеля будет складываться из общей стоимости объектов, по которым заключен договор жилищного лизинга ( ), а стоимость резервной части ( ) – из объектов, по которым договор лизинга:

а) не заключен (в т. ч., при инвестировании жилищной лизинговой компании в объекты жилой недвижимости, не предназначенные для конкретного договора лизинга);

б) находится в стадии заключения;

в) прерван, а объект недвижимости не выкуплен лизингополучателем и остается в собственности жилищной лизинговой компании;

г) закончен, но объект не выкуплен.

Таким образом:

. (4)

В нормальных условиях стоимость активной части лизингового портфеля в стоимостном выражении ( ) должна быть приближена к общей стоимости лизингового портфеля ( ), а стоимость лизингового портфеля – к стоимости инвестиционного ( ):

. (5)

Необходимо стремиться к тому, чтобы резервная часть лизингового портфеля была минимальной, так как объекты, не переданные в лизинг, не приносят доход и отвлекают значительную часть финансовых вложений из оборота жилищной лизинговой компании:

. (6)

Исходя из этого, формула общей стоимости инвестиционного портфеля лизинговой компании будет иметь вид:

, (7)

или

. (8)

Сравнительный анализ инвестиционного и лизингового портфелей приведен в таблице 4.

Таблица 4 – Сравнение инвестиционного и лизингового портфелей жилищной лизинговой компании

Критерии	Инвестиционный портфель	Лизинговый портфель
Сущность	Финансовые ресурсы для осуществления инвестиций в объекты жилой недвижимости.	Общая стоимость объектов жилой недвижимости, приобретенных компанией за счет средств инвестиционного портфеля и предназначенных для сделок жилищного лизинга.
Источники формирования	– уставный капитал жилищной лизинговой компании; – бюджетные инвестиции; – банковские кредиты; – реинвестируемая прибыль.	Средства инвестиционного портфеля.
Измерители	Денежные	Денежные и натуральные
Структура	– лизинговый портфель; – резервная часть денежных средств.	– активная часть лизингового портфеля; – резервная часть лизингового портфеля.
Соответствие стоимости	Стоимость лизингового портфеля должна быть приближена к стоимости инвестиционного портфеля: .	Стоимость активной части лизингового портфеля должна быть приближена к общей стоимости лизингового портфеля: ; стоимость пассивной части лизингового портфеля должна стремиться к нулю: .

Как было сказано выше, главным условием устойчивого функционирования жилищной лизинговой компании является рефинансирование инвестиционного портфеля. По нашему мнению, основными условиями обеспечения рефинансирования являются следующие:

1) создание фонда рефинансирования, позволяющего сформировать и увеличить собственный фонд жилья, предоставляемого в лизинг;

2) обеспечение постоянного и достаточного притока от поступления лизинговой платы, являющейся основным источником фонда рефинансирования;

3) соблюдение условия сбалансированности активной части лизингового портфеля по срокам действия договоров жилищного лизинга для обеспечения равномерного притока лизинговой платы от лизингополучателей;

4) пополнение фонда рефинансирования за счет средств из нераспределенной прибыли и неиспользованных средств фонда развития лизинговой компании, являющихся дополнительными источниками финансовых инвестиций жилищной лизинговой компании.

Рассмотрим влияние этих условий на рефинансирование жилищной лизинговой компании.

Создание фонда рефинансирования, являющегося дополнительным источником инвестиций лизинговой компании, позволит сформировать и увеличить собственный фонд жилья, предоставляемого в лизинг, и тем самым обеспечить ее рефинансирование. Общая стоимость собственного фонда жилья фактически равна стоимости лизингового портфеля жилищной лизинговой компании.

Пусть Т – срок действия договора лизинга, а t – определенный момент времени, в котором определяется текущая стоимость инвестиционного портфеля. Тогда стоимость инвестиционного портфеля на шаге t ( ) будет складываться из его начальной стоимости (т. е. общей стоимости лизингового портфеля и резервной части денежных средств), а также из фонда рефинансирования, являющегося дополнительным источником инвестиций жилищной лизинговой компании ( ):

. (9)

Важным критерием рефинансирования жилищной лизинговой компании является формирование лизингового портфеля, удовлетворяющего соблюдению условия:

, (10)

при котором, как было сказано выше, стоимость активной части лизингового портфеля в стоимостном выражении ( ) должна быть приближена к общей стоимости лизингового портфеля ( ), а стоимость лизингового портфеля – к стоимости инвестиционного ( ). Данное условие будет выполнено в случае, если все объекты, приобретенные лизинговой компанией, будут переданы в лизинг. Для этого при формировании лизингового портфеля необходимо учитывать структуру спроса лизингополучателей на конкретные объекты недвижимости и требования к ним (повышенная комфортность, улучшенная планировка, жилье эконом–класса и т. д.). Учитывая тенденции, сложившиеся на рынке жилья в настоящее время, можно предположить, что активная часть лизингового портфеля жилищной лизинговой компании будет сформирована преимущественно за счет квартир эконом–класса.

Основным источником фонда рефинансирования является лизинговая плата ( ), полученная от лизингополучателей и уменьшенная на сумму общих расходов ( ) и налоговых выплат ( ). Также лизинговую плату необходимо уменьшить на сумму, направляемую на развитие лизинговой компании, т. е. на создание фонда развития лизинговой компании ( ) (рисунок 32).

Таким образом, фонд рефинансирования жилищной лизинговой компании будет рассчитываться по формуле:

. (11)

Кроме этого, для обеспечения равномерного поступления лизинговой платы лизинговый портфель жилищной лизинговой компании должен быть сбалансирован по срокам действия договоров жилищного лизинга, при этом стоит учесть, что спрос лизингополучателей на жилье, получаемое по договору жилищного лизинга на разные сроки, может быть различным. Проведенный нами анализ финансовых потоков жилищно-лизинговой компании показал, что для лизинговой компании наиболее выгодным является преобладание краткосрочных договоров, однако необходимо учитывать существующий спрос лизингополучателей на долгосрочные договоры.

Матери-альные расходы

Лизинговая плата (выручка жилищной лизинговой компании)

Погашение стоимости объекта лизинга

Лизинговый процент

НДС

НДС к возмещению из бюджета по приобретенным объектам лизинга

НДС к уплате в бюджет при поступлении лизинговой платы

Налогооблагаемая прибыль лизинговой компании

Чистая прибыль лизинговой компании

Фонд рефинансирования портфеля недвижимости лизинговой компании

Прочие расходы

Расходы на оплату труда

Взносы на социальное страхование

Операционные расходы жилищной лизинговой компании

Налог на имущество организаций

Амортизация

Налог на прибыль организаций

Инвестиционный портфель лизинговой компании

Лизингополучатели

Объекты жилищного лизинга

Фонд развития жилищной лизинговой компании

Расчет с инвесторами

Рисунок 32 – Схема рефинансирования жилищной лизинговой компании

В связи с вышесказанным можно предположить, что состав и структура лизинговых портфелей разных жилищных лизинговых компаний могут отличаться по следующим признакам:

– по соотношению активной и резервной части лизингового портфеля;

– по средней стоимости объектов, входящих в его состав;

– по срокам заключенных договоров жилищного лизинга (например, преобладание краткосрочных договоров, преобладание долгосрочных договоров, сбалансированное соотношение долгосрочных и краткосрочных договоров);

– по другим признакам.

Дополнительными источниками фонда рефинансирования инвестиционного портфеля могут стать средства из нераспределенной прибыли и неиспользованные средства фонда развития лизинговой компании.

Средства, направляемые в фонд рефинансирования инвестиционного портфеля и в фонд развития лизинговой компании, согласно действующему законодательству РФ, не включаются в состав себестоимости, и, соответственно, формируются за счет чистой прибыли.

В связи с этим, одним из предложений по оптимизации налогообложения для жилищных лизинговых компаний является освобождение от налога на прибыль части лизинговой платы, направляемой в фонд рефинансирования инвестиционного портфеля жилищной лизинговой компании.

Кроме этого, жилищная лизинговая компания является плательщиком налога на имущество организаций в соответствии с главой 30 Налогового кодекса РФ^[177]. По нашим расчетам, значительная часть полученной лизинговой платы будет направлена на погашение налога на имущество, так как все объекты жилья находятся на балансе лизинговой компании. Для того, чтобы разработать предложения по льготному налогообложению, нами подробно рассмотрены особенности исчисления налога на имущество жилищными лизинговыми компаниями. Выполненные нами расчеты и исследования показывают, что действующие нормы позволяют значительно ускорить амортизацию объектов, переданных по сделкам жилищного лизинга, однако, несмотря на это, общая сумма налога на имущество, уплачиваемого лизинговыми компаниями в первые годы своей деятельности, будет достаточно высокой.

Налоговой базой по налогу на имущество является среднегодовая стоимость имущества, в т. ч. переданного во временное владение, пользование и распоряжение. Первоначальная стоимость объектов жилищного лизинга определяется в соответствии с п. 1 ст. 257 Налогового кодекса РФ как сумма расходов лизинговой компании на приобретение объектов жилой недвижимости за исключением суммы НДС, подлежащего вычету в соответствии с действующим налоговым законодательством. Остаточная стоимость объектов жилищного лизинга определяется как разница между их первоначальной стоимостью и суммой начисленной за период эксплуатации амортизации. Однако вопрос об амортизации объектов жилого фонда до сих пор остается достаточно сложным.

Так, Положение по бухгалтерскому учету (ПБУ) № 6/01«Учет основных средств»^[178] определяло, что амортизация по объектам жилищного фонда (жилым домам, общежитиям, квартирам и др.) не начисляется. Однако согласно вступившим в силу в 2005 г. изменениям этого Положения, амортизация по объектам жилищного фонда, которые учитываются как доходные вложения в материальные ценности, должна начисляться в общеустановленном порядке.

Объекты жилищного лизинга являются доходными вложениями в материальные ценности. Согласно Инструкции по применению плана счетов[179], бухгалтерский счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности» предназначен для обобщения информации о наличии и движении вложений организации в часть имущества, помещения, здания, оборудование и другие ценности, имеющие материально-вещественную форму, предоставляемые организацией за плату во временное пользование (временное владение и пользование) с целью получения дохода. В соответствии с этим, объекты жилищного лизинга будут учитываться на счете 03, и их амортизация будет осуществляться в общеустановленном порядке.

Необходимо отметить, что объекты незавершенного капитального строительства, согласно ст. 256 Налогового кодекса РФ, не подлежат амортизации, соответственно, если жилищная лизинговая компания по согласованию со всеми участниками сделок заключает договор лизинга на объект незавершенного строительства, то амортизация по нему не начисляется.

Для объектов завершенного строительства порядок расчета сумм амортизации для целей налогообложения определяется главой 25 Налогового кодекса РФ «Налог на прибыль организаций»^[180]. В соответствии с этой главой, Постановлением Правительства РФ утверждена классификация основных средств, включаемых в амортизационные группы^[181]. Согласно этой классификации, объекты жилищного лизинга, представляющие собой объекты жилой недвижимости, включаются в подгруппу «Жилища» десятой группы в составе имущества со сроком полезного использования свыше 30 лет (т. е. 361 месяц и выше).

В соответствии с п. 3 ст. 259 Налогового кодекса РФ в отношении зданий и сооружений, которые включены с восьмой по десятую амортизационную группу, независимо от срока ввода этих объектов в эксплуатацию, применяется только линейный метод начисления амортизации. Таким образом, годовая максимальная норма амортизации для подгруппы «Жилища» составляет 3,32 %:

= 3,32 %. (12)

На основании ст. 258 Налогового кодекса РФ, срок полезного использования по объектам лизинга определяется лизинговой компанией самостоятельно с учетом Классификации основных средств[182] и в соответствии с тем, какой размер амортизационных отчислений будет более выгодным для лизинговой компании при отнесении на счета затрат и при расчете налогов на имущество и прибыль для организаций.

Кроме этого, для поддержки лизингового бизнеса в 2008 г. в Налоговый кодекс РФ была введена ст. 259.3 о применении повышающих коэффициентов к норме амортизации, в п. 2 которой записано, что налогоплательщики вправе применять повышающий амортизационный коэффициент, но не более 3, по отношению к амортизируемым основным средствам, являющимся объектом договора лизинга. При этом уточняется, что данные основные средства должны учитываться в соответствии с условиями договора лизинга. Однако многие специалисты, комментирующие эту норму законодательства, рекомендуют использовать данный коэффициент в размере, не превышающем 2,99, так как в законе записано, что коэффициент должен быть не выше 3.

Согласно п. 13 ст. 258 Налогового кодекса РФ^[183], применение к нормам амортизации объектов амортизируемого имущества повышающего коэффициента снижает срок полезного использования таких объектов.

В соответствии с вышесказанным, по нашим расчетам, максимальная норма амортизационных начислений по объектам лизингового имущества может составить 9,9 % в год:

= 9,9 %. (13)

Также нами проведены расчеты по определению размера налоговой нагрузки лизинговой компании при различных нормах амортизации. Согласно полученным результатам, наблюдается обратная зависимость между нормой амортизационных отчислений и размером налоговых отчислений, т. е., чем выше норма амортизации, тем меньшую сумму налогов будет уплачивать жилищная лизинговая компания, и наоборот. Соответственно, лизинговой компании выгодно устанавливать высокую норму амортизации, максимальный размер которой может составить, как было сказано, 9,9 % в год.

Однако такая норма может быть установлена только по договорам, срок которых составляет менее 11 лет:

лет. (14)

Это объясняется тем, что при более длительном сроке лизингового соглашения объект недвижимости будет полностью самортизирован раньше, чем закончится срок договора. Соответственно, чем выше срок договора лизинга (при сроке от 10 лет и выше), тем ниже норма амортизации. В соответствии с этим устанавливается и более низкий коэффициент ускоренной амортизации.

График зависимости коэффициента ускоренной амортизации от срока договора жилищного лизинга, построенный на основании выполненных нами расчетов, представлен на рисунке 33.

Рисунок 33 – График зависимости коэффициента ускоренной амортизации

от срока договора жилищного лизинга

Необходимо добавить, что если срок договора жилищного лизинга превышает 30 лет, то коэффициент ускоренной амортизации уже не может быть применен, т. к. в данном случае размер годовой нормы амортизации, определенный исходя из срока полезного использования объекта, составляет 3,33 % и приближен к максимальной норме амортизации для подгруппы «Жилища»:

= 3,33 %. (15)

Выполненные нами расчеты и исследования показывают, что действующие нормы позволяют значительно ускорить амортизацию объектов, переданных по сделкам жилищного лизинга, однако, несмотря на это, общая сумма налога на имущество, уплачиваемого лизинговыми компаниями в первые годы своей деятельности, будет достаточно высокой. Поэтому мы предлагаем ввести следующие льготы по налогу на имущество для жилищных лизинговых компаний с целью государственной поддержки и развития их деятельности:

1. установить пониженную ставку по налогу на имущество по объектам, переданным по договорам жилищного лизинга;

2. установить отсрочку или рассрочку уплаты, либо налоговые каникулы по налогу на имущество в течение первых лет работы лизинговых компаний.

По нашему мнению, в увеличении нормы амортизации для лизинговых компаний нет особой необходимости, так как основная налоговая нагрузка по налогу на имущество приходится на первые годы постановки объекта на учет в лизинговой компании.

В рамках исследований механизма жилищного лизинга автором выполнено моделирование инвестиционного портфеля жилищной лизинговой компании (Приложение 3). В результате исследований выстроена многомерная модель, учитывающая различные показатели финансово–экономической деятельности жилищной лизинговой компании.

Полученная модель позволяет изменять параметры инвестиционного капитала и выявлять степень их влияния на саморефинансирование лизинговой компании. Выполненные расчеты позволяют сделать вывод о том, что финансовая модель жилищной лизинговой компании может стать рефинансируемой при более низком размере лизингового процента, чем средний процент по ипотечному кредитованию.