Жилищный лизинг как финансовый механизм инвестирования на рынке жилой недвижимости

Салагор Инна Романовна

ЖИЛИЩНЫЙ ЛИЗИНГ КАК ФИНАНСОВЫЙ МЕХАНИЗМ ИНВЕСТИРОВАНИЯ НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность: 08.00.10 – Финансы, денежное обращение и кредит

Диссертация

на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Научный руководитель –

доктор экономических наук,

профессор Овсянникова Т.Ю.

Томск – 2014

ОГЛАВЛЕНИЕ

ОГЛАВЛЕНИЕ.. 2

ВВЕДЕНИЕ.. 3

1 ФИНАНСИРОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЦЕССОВ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ.. 10

1.1 Жилищные финансы: сущность и особенности. 10

1.2 Финансовые механизмы в жилищной сфере. 28

1.3 Финансовые институты на рынке жилья. 43

Выводы по главе 1. 56

2 ЖИЛИЩНЫЙ ЛИЗИНГ КАК НОВЫЙ ФИНАНСОВЫЙ МЕХАНИЗМ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ.. 58

2.1 Лизинг как механизм привлечения инвестиций. 58

2.2 Механизм жилищного лизинга и его место в системе финансовых механизмов рынка жилья. 77

2.3 Жилищная лизинговая компания как специализированный финансовый институт. 88

Выводы по главе 2. 99

3 ФИНАНСОВАЯ МОДЕЛЬ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОЙ ЛИЗИНГОВОЙ КОМПАНИИ 100

3.1 Рефинансирование инвестиционного портфеля жилищной лизинговой компании. 100

3.2 Разработка методики расчета платежей по сделкам жилищного лизинга. 114

3.3 Финансовые риски операций жилищного лизинга. 132

Выводы по главе 3. 144

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.. 145

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ.. 151

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Сравнительный анализ финансовых показателей коммерческой и некоммерческой аренды.. 172

ПРИЛОЖЕНИЕ 2. Анализ развития рынка лизинговых услуг в России за 2003-2012 гг. 174

ПРИЛОЖЕНИЕ 3. Моделирование инвестиционного портфеля жилищной лизинговой компании 185

ПРИЛОЖЕНИЕ 4. Расчет рекомендуемой годовой нормы лизингового процента для жилищной лизинговой компании. 192

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Одной из наиболее актуальных проблем экономики России на современном этапе остается удовлетворение жилищных потребностей населения, что важно для решения демографической проблемы, миграционной, проблемы занятости и многих других.

Решение жилищной проблемы населения является важной экономической и социальной задачей государства. Реализация государственной жилищной политики предполагает стимулирование развития жилищного строительства, которое является одним из важнейших секторов российской экономики. Динамика жилищного строительства обеспечивается притоком жилищных инвестиций. Существующие финансовые механизмы в жилищной сфере не обеспечивают необходимых для роста жилищного строительства объемов инвестиций, что связано с ограниченностью бюджетного финансирования и низким уровнем доступности жилья для некоторых категорий граждан.

На федеральном и региональном уровнях продолжается поиск новых финансовых механизмов, способных привлечь инвестиции в жилищную сферу и сделать жилье более доступным для населения. Поэтому разработка новых механизмов финансирования жилищных инвестиций является важной задачей для экономики страны.

Все это обуславливает актуальность данной работы, содержащей исследование финансовых отношений, механизмов и институтов на рынке жилой недвижимости.

Лучшие мировые практики показывают, что в современных условиях эффективным механизмом привлечения инвестиций является лизинг. Однако в финансировании жилищных инвестиций в России этот механизм не используется. В связи с этим, исследование возможностей и особенностей применения жилищного лизинга на рынке жилья в России является, на наш взгляд, актуальной научной проблемой.

Степень разработанности проблемы.Исследования теоретических и практических вопросов привлечения инвестиций в жилищную сферу выполнялись многими отечественными и зарубежными учеными.

Значительный вклад в развитие жилищной экономики, в том числе в исследование финансовых отношений на рынке жилой недвижимости, внесли А.Н. Асаул, И.Т. Балабанов, В.В. Бузырев, П.Г. Грабовый, Э. Дойч (E. Deutsch), К.В. Кияненко, Т.Ю. Овсянникова, Н. Ордуэй, Г. Поляковский, Л.Ю. Руди, Г.М. Стерник, О.Ю. Ульянова, Дж. Форрестер, Д. Фридман, Н.Ю. Яськова и др.

Теоретическим исследованиям финансовых механизмов, в том числе операций лизинга, посвящены работы В.Н. Буркова, В.И. Видяпина, В.Д. Газмана, Л. Гурвича (L. Hurwicz), Б. Данева, А.К. Еналеева, С. Измалкова, В.В. Конд-ратьева, А. Кульмана, Р. Майерсона (R. Myerson), Э. Мэскина (E. Maskin), И.Е. Никулиной, Д.А. Новикова, Л.Н. Прилуцкого, С. Райтера (S. Reiter), К. Со-нина, В.В. Цыганова, Ю. Юдкевича и др.

Исследования форм и моделей финансовых институтов изложены в трудах зарубежных и отечественных ученых: Л.И. Абалкина, Д.У. Блэкуэлла, Т. Веб-лена, Дж. Гэлбрейта, О.В. Иншакова, Д.С. Кидуэлла, Г.Б. Клейнера, Дж. Ком-монса, У. Митчелла, Д. Норта, А.Н. Олейника, Р.Л. Петерсона, К. Поланьи, О.И. Уильямсона, А.Е. Шаститко и др.

Вместе с тем, ряд вопросов, связанных с развитием финансовых механизмов в жилищной сфере, остался неисследованным. Так, в частности, не изучены возможности применения лизинга для финансирования жилищных инвестиций в России, не исследованы его формы, модели и финансовый механизм. Также актуальным, на наш взгляд, является обоснование институциональной структуры системы жилищного лизинга.

Область исследования. Диссертационная работа выполнена в соответствии с Паспортом специальности ВАК РФ 08.00.10 «Финансы, денежное обращение и кредит»: п. 1.6 «Институциональные аспекты финансовой системы», п. 3.25 «Финансы инвестиционного и инновационного процессов, финансовый инструментарий инвестирования», п. 4.8. «Развитие финансовых отношений и принятие финансовых инвестиционных решений в домашнем хозяйстве».

Объектом исследованияявляется жилищный лизинг как финансовый механизм, обеспечивающий привлечение инвестиций в жилищную сферу.

Предметом исследованияявляются экономические отношения, возникающие в процессе финансирования жилищных инвестиций с использованием инструментов лизинга.

Актуальность темы, ее теоретическая и практическая значимость, недостаточная степень разработанности проблемы, ее дискуссионность и многоаспектность определили выбор темы данного диссертационного исследования, а также его цель и задачи.

Цель исследованиязаключается в разработке организационно-методических основ развития жилищного лизинга как финансового механизма инвестирования на рынке жилья, обеспечивающего привлечение инвестиций в жилищную сферу и повышающего доступность жилья для населения.

В соответствии с поставленной целью в диссертационном исследовании решаются следующие взаимосвязанные задачи:

1) систематизация понятийно-категориального аппарата исследования финансовых отношений и механизмов инвестирования на рынке жилья;

2) исследование современного состояния и тенденций развития рынка жилой недвижимости, в том числе арендного сектора;

3) исследование и анализ эффективности действующих финансовых механизмов привлечения инвестиций в жилищное строительство;

4) разработка нового финансового механизма привлечения жилищных инвестиций с использованием инструментов лизинга;

5) разработка и теоретическое обоснование организационных схем и финансовых моделей жилищного лизинга;

6) анализ нормативно-правовой и налоговой базы лизинговых операций и разработка предложений по ее совершенствованию для внедрения финансового механизма жилищного лизинга.

Методологической и теоретической основами исследования стали концепции, подходы и методики, представленные в работах зарубежных и отечественных исследователей, выполненные в рамках теории финансов, а также жилищной экономики в части финансового обеспечения жилищного строительства. Данное исследование опирается на такие фундаментальные теоретико-методологические основы, как теории развития финансовых рынков, теории экономических механизмов, институциональная теория, теория инвестиционных портфелей.

В процессе исследования были использованы общенаучные методы логического, системного, экономико-статистического и сравнительного анализа.

Информационной основой исследования послужила аналитическая и статистическая информация Росстата (Федеральная служба государственной статистики России), Томскстата (Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Томской области), данные статистических служб США, Евросоюза, Германии, Австрии, а также данные, аналитические публикации и отчеты Евростата, информация, представленная Центральным Банком Российской Федерации, Администрацией Томской области, Территориальным управлением Росрегистрации по Томской области; материалы, опубликованные в специальной научной литературе и периодической печати, размещенные в сети Интернет; эмпирические данные, полученные диссертантом в результате выполненного исследования, аналитические данные и авторские расчеты.

Нормативно-правовой базой исследования послужили законодательные и нормативные акты Президента Российской Федерации, Правительства, Государственной Думы, законодательных органов субъектов Российской Федерации, а также органов власти и управления Администрации Томской области и г. Томска.

Основной научный результат, определяющий научную новизну диссертационной работы, состоит в разработке и обосновании системы жилищного лизинга как нового финансового механизма инвестирования на рынке жилья.

Научная новизна исследованиязаключается в следующем:

1. Дано авторское определение категории «жилищные финансы» как системы экономических отношений, возникающих между субъектами жилищной сферы в процессе их взаимодействия по поводу формирования, распределения и использования фондов денежных средств, обеспечивающих производство, распределение, обмен, использование и реновацию жилья.

2. Выявлены предпосылки и обоснована возможность развития жилищного лизинга как нового финансового механизма жилищного инвестирования, основанного на долгосрочной аренде жилья с правом выкупа, обеспечивающего повышение доступности жилья определенным категориям населения.

3. Разработаны организационно-методические основы создания и функционирования специализированных финансовых институтов – жилищных лизинговых компаний, включающие обоснование выбора организационной формы (региональная, корпоративная, коммерческая), финансовых моделей формирования уставного капитала (бюджетная, частная, государственно-частная) и методику расчета лизинговых платежей.

4. Разработана методика формирования инвестиционного портфеля жилищных лизинговых компаний, основанная на моделировании финансовых потоков в зависимости от структуры портфеля по срокам договоров жилищного лизинга и соотношения его активной и пассивной частей, обеспечивающая рефинансирование деятельности жилищных лизинговых компаний.

5. Предложена методика расчета лизинговых платежей, в основе которой лежит обоснование величины лизингового процента. Данная методика позволяет учесть экономические интересы всех субъектов лизинговой сделки; обеспечить полное покрытие затрат лизингодателя и эффективность лизинговых сделок; обеспечить рефинансирование лизингового портфеля.

Теоретическая значимость работысостоит в систематизации и развитии теоретического аппарата исследования жилищных финансов и финансовых механизмов, в развитии теоретических основ создания жилищных лизинговых компаний как новых финансовых институтов.

Практическая значимость работызаключается в возможности применения разработанных методик для организации жилищных лизинговых компаний и повышения доступности жилья для населения.

Результаты исследования автора были использованы при разработке Программы развития жилищного строительства в Томской области на период 2011-2015 гг., в практической деятельности ООО «Лизинговая компания УРАЛСИБ», в учебном процессе в преподавании дисциплины М2.В.ОД.4 «Лизинг недвижимости» в рамках программы магистерской подготовки «Управление инвестиционными проектами и земельно-имущественными комплексами». Полученные результаты подтверждаются актами и справками о внедрении.

Результаты диссертационного исследования могут быть использованы муниципальными и региональными органами власти при разработке положений по жилищной политике, лизинговыми компаниями, также могут быть полезными для различных экономических субъектов, участвующих в финансовых отношениях на рынке недвижимости и рынке лизинговых услуг.

Апробация результатов исследованияосуществлена на международных, всероссийских и региональных научных конференциях. Основные результаты диссертационного исследования обсуждались и были одобрены на конференциях и семинарах различного уровня, в том числе на XIV и XV Международ-ных конференциях студентов, аспирантов и молодых ученых «Ломоносов» (МГУ им. М.В. Ломоносова, Москва, 2007–2008 гг.), Х и XI Международных научно-практических конференциях студентов и молодых ученых «Энергия молодых – экономике России» (Томск, ТПУ, 2009–2010 гг.), на Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы экономического развития» (Белгород, 2010 г.), на III Международной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Молодежь и наука: реальность и будущее» (Кемерово, 2011 г.), на I–III Всероссийских научно–практических конференциях с международным участием «Инвестирование недвижимости: экономика, управление, экспертиза» (ТГАСУ, Томск, 2011–2013 гг.), III Всероссийской научно-практической конференции «Особенности роста и развития региональных социально-экономических систем» (Пенза, 2007 г.), IV Всероссийской конференции преподавателей и научных работников технических вузов «Рынок: Проблемы переходной экономики» (Новосибирск, 2007 г.), II Всероссийской конференции «Актуальные проблемы строительной отрасли» (Новосибирск, 2009 г.), VIII Всероссийской научно-технической конференции «Молодая мысль: наука, технологии, инновации» (Братск, 2010 г.), Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления и экономики России на современном этапе» (Томск, 2011 г.), VIII Экономических чтениях (Томск, ТГУ, 2008 г.), IV Межрегиональной научно-технической конференции (Братск, 2008 г.), на региональной научно-прак-тической конференции «Актуальные проблемы управления и экономики России на современном этапе» (Международный факультет управления (МФУ) ТГУ, Томск, 2007 г.), на 63–66 научно-технических конференциях НГАСУ (Новосибирск, 2006–2009 гг.) и других.

Публикации. По материалам диссертации опубликовано 26 работ общим объемом 6,36 п. л., в т. ч. 3 статьи в рецензируемых журналах, рекомендованных ВАК РФ.

Структура и объем диссертации. Цели и задачи исследования определили содержание и структуру работы, которая включает введение, 3 главы, заключение, список использованных источников из 200 наименований, 4 прило-жения. Диссертация содержит 150 страниц основного текста, 12 таблиц и 44 рисунка.

Выводы по главе 1

1. Несмотря на многочисленные исследования, выполняемые в рамках теории финансов, финансы жилищной сферы исследованы недостаточно. Особенности финансовых отношений в жилищной сфере отражены в предложенном автором определении категории «жилищные финансы» как системы экономических отношений, возникающих между субъектами жилищной сферы в процессе их взаимодействия по поводу формирования, распределения и использования фондов денежных средств, обеспечивающих производство, распределение, обмен, использование и реновацию жилья.

2. Рынок жилья существенно отличается от других рынков, поскольку жилье является товаром, обладающим определенной спецификой. Этим обусловлены особенности финансовых отношений на рынке жилья, к которым можно отнести следующие:

– объектом финансовых отношений является не только жилье как недвижимость, но и жилищные услуги;

– спрос на жилье проявляется не только в виде потребительского спроса, который обусловлен реальной потребностью населения в жилье, но и в виде инвестиционного, который возникает в отношении жилья как источника финансового дохода;

– отсутствие непосредственной зависимости между размером финансовых возможностей собственников жилья и их финансовой обеспеченностью;

– многообразие источников финансовых ресурсов, привлекаемых на рынок жилья для финансирования жилищных инвестиций.

3. Финансовые отношения на рынке жилья обусловлены его тесной взаимосвязью с рынком жилищного строительства. Главным ресурсным ограничением дальнейшего развития рынка жилья в России является финансовое ограничение, обусловленное недостаточностью бюджетных инвестиций и пределом платежеспособности населения.

4. Рынок аренды жилья в России в настоящее время практически не развит и институционально не сформирован. Необходимо изменение приоритетов в государственной жилищной политике: переход от развития рынка жилой недвижимости к развитию рынка жилищных услуг.

5. Действующие в настоящее время финансовые механизмы и финансовые институты не решают проблему привлечения инвестиций в финансирование массового жилищного строительства для решения жилищной проблемы. Поэтому необходимо создание новых финансовых механизмов и финансовых институтов, способных привлечь инвестиции в жилищную сферу и сделать жилье более доступным для населения.

Выводы по главе 2

1. Лизинг является финансовым механизмом привлечения инвестиций, поэтому развитие жилищного лизинга может стать одним из дополнительных механизмов финансирования инвестиций на рынке жилья.

2. Жилищный лизинг – это совокупность различных инструментов, связанных между собой в единый механизм, через который осуществляется взаимодействие субъектов лизинговой сделки: лизингополучателя, лизингодателя и продавца лизингового имущества – объекта жилой недвижимости.

3. Основой формирования системы жилищного лизинга является создание новых финансовых институтов, специализирующихся на лизинге жилой недвижимости: федерального агентства жилищного лизинга и региональной сети жилищных лизинговых компаний. Организационной формой таких финансовых институтов может быть региональная, корпоративная и коммерческая. На начальном этапе становления жилищного лизинга наиболее приемлемой формой организации финансовых институтов является региональная жилищная лизинговая компания, начальный капитал которой может быть сформирован с использованием бюджетной модели или модели государственно–частного партнерства. В последующем эта система должна стать саморефинансируемой.

4. Для развития системы жилищного лизинга необходимо формирование механизма государственной поддержки жилищного лизинга (создание жилищного лизингового фонда, введение налоговых и других льгот по лизингу недвижимости), а также разработка, принятие и финансирование целевых программ развития жилищного лизинга.

Выводы по главе 3

1. Основой функционирования региональной жилищной лизинговой компании как нового финансового института должна стать концепция рефинансирования. Условием рефинансирования жилищной лизинговой компании является создание фонда рефинансирования инвестиционного портфеля, являющегося также дополнительным источником инвестиций.

2. Предложенная автором методика расчета лизинговой платы, основой которой являются такие показатели как годовая норма доступности жилищного лизинга для домохозяйства лизингополучателя, годовая норма рефинансирования лизингового портфеля жилищной лизинговой компании, годовая норма лизингового процента для жилищной лизинговой компании, позволяет обосновать размер лизингового процента, учитывающий интересы всех субъектов лизинговой сделки.

3. Авторская методика является апробированной и позволяет совместить рыночный и затратный подход к расчету лизинговой платы. Апробация данной методики для расчета размера лизинговых платежей с учетом условий рынка жилья в г. Томске подтверждает ее адекватность и применимость. Согласно предложенной автором методики, годовая норма лизингового процента для жилищной лизинговойкомпании должна учитывать и норму доступности для лизингополучателя, и норму рефинансирования лизинговой компании.

4. Предложенная автором финансовая модель жилищной лизинговой компании является рефинансируемой, что позволяет сделать вывод о том, что жилищный лизинг может рассматриваться как самостоятельный эффективный бизнес.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Повышение доступности жилья для значительной части населения России требует новых финансовых механизмов, способных привлечь инвестиции в жилищную сферу и увеличить предложение на рынке жилья.

Проведенное в данной работе исследование рынка жилой недвижимости позволило выявить ряд основных особенностей, присущих этому рынку и обусловленных спецификой жилья как товара. Автором выделены следующие особенности жилищного рынка: объектом финансовых отношений является не только жилье как недвижимость, но и жилищные услуги; спрос на жилье реализуется не только как потребительский, но и как инвестиционный, возникающий в отношении жилья как источника финансового дохода; отсутствует непосредственная зависимость между размером финансовых возможностей собственников жилья и финансовой обеспеченностью; кроме этого выявлено многообразие источников финансовых ресурсов, привлекаемых на рынок жилья.

Выполненное исследование особенностей рынка жилой недвижимости позволило выявить тесную взаимосвязь жилищных и финансовых отношений, возникающих между субъектами этого рынка. В диссертации проведена систематизация понятийно-категориального аппарата финансовых отношений на рынке жилья и предложено авторское определение понятия жилищные финансы как системы экономических отношений, возникающих между субъектами жилищной сферы в процессе их взаимодействия по поводу формирования, распределения и использования фондов денежных средств, обеспечивающих производство, распределение, обмен, использование и реновацию жилья.

В работе доказано, что главным ресурсным ограничением дальнейшего развития рынка жилья в России является финансовое ограничение, обусловленное недостаточностью бюджетных инвестиций и пределом платежеспособности населения.

Исследование и анализ эффективности действующих финансовых механизмов привлечения инвестиций в жилищное строительство позволили выявить основные особенности таких механизмов, определенные их значимостью как источников привлечения инвестиций и обусловленные тем, что, в конечном счете, финансовые механизмы на рынке жилья определяют эффективность процесса инвестирования всей жилищной сферы.

Выполненное в рамках теории экономических механизмов исследование позволило определить финансовый механизм в жилищной сфере как способ организации финансовых отношений между экономическими субъектами по поводу формирования финансовых ресурсов и финансирования процессов производства, распределения, обмена, использования и реновации жилья.

Исследование современного состояния и тенденций развития рынка жилой недвижимости, анализ динамики жилищных инвестиций в России и в Томской области, выполненные в данной работе, показали, что действующие в настоящее время финансовые механизмы и финансовые институты не решают проблему привлечения инвестиций в финансирование массового жилищного строительства для решения жилищной проблемы.

В диссертации разработан новый финансовый механизм привлечения жилищных инвестиций с использованием инструментов лизинга. С этой целью в работе исследованы экономические отношения, возникающие в процессе финансирования инвестиций с использованием инструментов лизинга, исследован финансовый механизм лизинга как способа привлечения инвестиций, проведен статистический анализ и выявлены основные тенденции развития российского и зарубежного рынка лизинговых услуг, в том числе лизинга недвижимости.

Автором предложено использование жилищного лизинга как нового финансового механизма инвестирования на рынке жилой недвижимости, изучены возможности применения лизинга для финансирования жилищных инвестиций в России, исследованы его формы, модели и финансовый механизм.

В рамках выполненного исследования автором показано, что в настоящее время сформировались условия и возможности развития системы жилищного лизинга как финансового механизма, сочетающего преимущества жилищного кредитования (в качестве дополнительного источника инвестиций для приобретения или строительства жилья) и жилищной аренды (в виде периодических платежей за жилищные услуги, распределенных на большой период времени), позволяющего значительно увеличить количество домохозяйств, для которых комфортное жилье станет более доступным.

В соответствии с этим в диссертации обоснована необходимость изменения приоритетов в государственной жилищной политике: переход от развития рынка жилой недвижимости к развитию рынка жилищных услуг. На основе анализа арендного сектора на рынке жилой недвижимости выявлен теневой характер рынка жилищных услуг, следствием которого является то, что субъекты арендных отношений, бюджет и государство в целом оказываются законодательно незащищенными, а финансовые отношения, как правило, не формализованы и юридически не оформлены.

В диссертации выявлены предпосылки и обоснована возможность развития жилищного лизинга как нового финансового механизма жилищного инвестирования, основанного на долгосрочной аренде жилья с правом выкупа, обеспечивающего повышение доступности жилья для определенных категорий населения, разработана и обоснована система жилищного лизинга, предложены финансовый и оперативный виды жилищного лизинга.

В рамках выполненного исследования автором выявлены типы, функции, стадии развития финансовых институтов, выделены факторы, влияющие на развитие финансовых институтов в глобальной экономике. В соответствии с этим сделан вывод о том, что основой формирования системы жилищного лизинга является создание новых финансовых институтов, специализирующихся на лизинге жилой недвижимости: федерального агентства жилищного лизинга и региональной сети жилищных лизинговых компаний.

В данном исследовании разработаны теоретические и организационно-методические основы создания и функционирования жилищных лизинговых компаний. Автором разработаны следующие организационные формы таких финансовых институтов: региональная, корпоративная и коммерческая. В качестве финансовых моделей формирования уставного капитала предложены бюджетная, частная и государственно-частная модели.

Автором обосновано, что для создания в нашей стране специализированных финансовых институтов, основой деятельности которых являлся бы механизм жилищного лизинга, требуется формирование механизма государственной поддержки системы жилищного лизинга: необходимы разработка и принятие государственных целевых программ развития жилищного лизинга, организация целевого финансирования таких программ, создание государством вертикальной сети специализированных финансовых институтов, реализующих финансовый и организационный механизмы жилищного лизинга, и другие меры.

Разработка и обоснование организационных схем жилищных лизинговых компаний показали, что наиболее приемлемой формой организации таких финансовых институтов на начальном этапе становления жилищного лизинга является региональная жилищная лизинговая компания, начальный капитал которой может быть сформирован с использованием бюджетной или государственно–частной модели. В последующем эта система должна стать саморефинансируемой.

Рефинансирование является главным условием устойчивого функционирования жилищной лизинговой компании. В настоящее время в экономической науке практически не сложился терминологический и методологический аппарат теории рефинансирования капитала. В связи с этим автором предложено определение рефинансирования жилищной лизинговой компании как финансового механизма возврата капитала, вложенного в инвестиционный портфель, обеспечивающего окупаемость жилищных инвестиций, возобновляемость лизингового портфеля и финансовую устойчивость жилищной лизинговой компании.

Ключевыми звеньями финансовой модели жилищной лизинговой компании являются создание фонда рефинансирования инвестиционного портфеля, позволяющего сформировать и увеличить собственный фонд жилья, предоставляемого в лизинг; обеспечение постоянного и достаточного притока от поступления лизинговой платы, являющейся основным источником фонда рефинансирования; соблюдение условия сбалансированности активной части лизингового портфеля по срокам действия договоров жилищного лизинга для обеспечения равномерного притока лизинговой платы от лизингополучателей; пополнение фонда рефинансирования за счет средств из нераспределенной прибыли и неиспользованных средств фонда развития лизинговой компании, являющихся дополнительными источниками финансовых инвестиций жилищной лизинговой компании. В диссертации разработана методика формирования инвестиционного портфеля жилищных лизинговых компаний, обеспечивающая рефинансирование вложенного капитала.

Для обеспечения рефинансирования лизингового портфеля автором разработана методика обоснования величины лизингового процента, позволяющая обеспечить полное покрытие затрат лизингодателя и эффективность лизинговых сделок, а также учесть экономические интересы всех субъектов лизинговой сделки. Основой методики, разработанной в данном диссертационном исследовании, являются следующие показатели: годовая норма доступности жилищного лизинга для домохозяйства лизингополучателя, годовая норма рефинансирования лизингового портфеля жилищной лизинговой компании, годовая норма лизингового процента для жилищной лизинговой компании. Данная методика является апробированной и позволяет совместить рыночный и затратный подход к расчету лизинговой платы.

Анализ нормативно-правовой и налоговой базы лизинговых операций показал, что для создания благоприятных правовых и экономических условий развития системы жилищного лизинга и привлечения дополнительных инвестиций в жилищное строительство требуются меры государственной поддержки. В связи с этим для развития системы жилищного лизинга автором разработаны предложения по совершенствованию действующего законодательства, касающиеся лизинговых сделок с объектами жилой недвижимости, среди которых необходимость изменений и дополнений в ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», в статьи Налогового и Гражданского кодексов, введение льгот по налогам на прибыль и налогу на имущество для лизинговых компаний, осуществляющих операции по лизингу жилой недвижимости.

Таким образом, эффективность жилищного лизинга как нового финансового механизма жилищного инвестирования, обеспечивающего повышение доступности жилья, подтверждается выполненными автором исследованиями и расчетами.

Создание единой сети жилищных лизинговых компаний как новых финансовых институтов на рынке жилья с использованием бюджетных средств для формирования начального капитала и другими мерами государственной поддержки таких компаний может стать реальной перспективой развития жилищного лизинга в России и позволит повысить доступность жилищных услуг для значительной части населения России.

Проведенное диссертационное исследование может послужить основой для дальнейших более глубоких научных исследований по разработке различных форм и моделей жилищного лизинга, как нового финансового механизма привлечения инвестиций на рынок жилья.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Абалкин, Л. И. Качественные изменения структуры финансового рынка и бегство капитала из России. / Л. И. Абалкин // От бегства капитала к его привлечению : материалы «Круглого стола», Москва, 22 ноября 1999 г. – М. : Институт экономики РАН, 2000 – 171 с. – С. 4.

2. Абалкин, Л. И. Собственность, хозяйственный механизм, производительные силы / Л. И. Абалкин // Экономическая наука современной России. – 2000 г. – Экспресс выпуск № 1 (15). – С. 52.

3. Абалкин, Л. И. Хозяйственный механизм развитого социалистического общества. / Л. И. Абалкин. – М . : Мысль, 1973. – 263 с.

4. Ансофф, И. Стратегическое управление / И. Ансофф. – М. : Экономика, 1989. – 519 с.

5. Асаул, А. Н. Экономика недвижимости : учебник для вузов / А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов. – 3-е изд., исправл. – СПб. : АНО «ИПЭВ», 2009. – 304 с.

6. Асаул, А. Н. Развитие рынка жилой недвижимости как самоорганизующейся системы / А. Н. Асаул, Д. А. Гордеев, Е. И. Ушакова; под ред. засл. строителя РФ, д-ра экон. наук, проф. А.Н. Асаула. – СПб. : ГАСУ. – 2008. – 334 с.

7. Аюрзанайн, А. Б. Развитие финансовых институтов как фактор экономического роста в условиях глобализации : дис. … канд. эк. наук : 08.00.01 / Аюр Биликтоевич Аюрзанайн. – Улан-Удэ, 2011. – 179 c.

8. Аюрзанайн, А. Б. Совершенствование системы финансовых институтов как главный фактор повышения конкурентоспособности экономики Российской Федерации на современном этапе / А. Б. Аюрзанайн // Экономические науки. – 2009. – № 11. – С. 34.

9. Балабанов, И. Т. Операции с недвижимостью в России / И. Т. Балабанов. – М. : Финансы и статистика, 1996. – 192 с.

10. Балабанов, И. Т. Риск–менеджмент / И. Т. Балабанов. – М. : Финансы и статистика, 1996. – 196 с.

11. Банковская система России: Настольная книга банкира : Лизинговые, факторинговые, форфейтинговые операции банков / Л. И. Абалкин, Г. А. Або-лихина, М. Г. Адибеков и др.; редкол.: А. Г. Грязнова и др. – М. : ДеКА, 1995. – 104 с.

12. Баранова, И. В. Методологические основы оценки эффективности общественных финансов : дис. … докт. экон. наук : 08.00.10 / Инна Владимировна Баранова. – Томск, 2009. – 447 c.

13. Белкина, Т.Д. Жилищный сектор в России / Т. Д. Белкина // Вопросы экономики. – 1994. – № 10. – С. 16.

14. Белобородова, Т.А., Чернецова, Н.С. Взаимосвязь экономических интересов и социально- экономических институтов / Т. А. Белобородова, Н. С. Чер-нецова // Экономические науки. – 2009. – № 11. – С. 63.

15. Бессонова, О. Э. Жилищная модель на современном этапе / О. Э. Бессонова // Всероссийский экономический журнал «ЭКО». – 2009. – № 7. – С. 58.

16. Блинков, О. Е. Правовое регулирование финансовой аренды (лизинга) недвижимости : дис. … канд. юрид. наук : 12.00.03 / Олег Евгеньевич Блинков. – Рязань, 2000. – 184 c.

17. Большой экономический словарь; под ред. А. Н. Азрилияна. – 5-е изд. доп. и перераб. – М. : Институт новой экономики, 2002. – 1280 с.

18. Борисов, А. Б. Большой экономический словарь / А. Б. Борисов. – М. : Книжный мир, 2003. – 895 с.

19. Бузырев, В. В., Чекалин В. С. Экономика жилищной сферы : учеб. пособие / В. В. Бузырев, В. С. Чекалин. – М. : ИНФРА-М., 2001. – 256 с.

20. Бурков, В. Н., Данев, Б., Еналеев, А. К. и др. Большие системы: моделирование организационных механизмов / В. Н. Бурков, Б. Данев, А. К. Еналеев и др. – М. : Наука, 1989. – 245 с.

21. Бурков, В.Н., Кондратьев, В.В., Цыганов, В.В., Черкашин, А.М. Теория активных систем и совершенствование хозяйственного механизма / В. Н. Бур-ков, В. В. Кондратьев, В. В. Цыганов, А. М. Черкашин А.М. – М. : Наука, 1984. – 272 с.

22. Бычков, А. П. Экономическая теория: курс лекций. Ч. II. Воспроизводство на уровне страны / А. П. Бычков. – Томск : Изд-во Том. Ун-та, 2009. – 104 с.

23. Бьюкенен, Дж.М. Сочинения. Конституция экономической политики. Расчет согласия. Границы свободы / Нобелевские лауреаты по экономике. Т. 1 / Фонд экономической инициативы. – М. : Таурус Альфа, 1997. – 560 с.

24. B России необходимо возобновить практику использования доходных домов [Электронный ресурс] // Эксперт Урал. – 2011. – № 41. – Режим доступа: http://m.expert.ru/ural/2011/41/dzhek-byi-ne-postroil.

25. Вайнштейн, Б.С., Ковалев, А.Г. Хозяйственный механизм в капит