Цели и задачи владельцев недвижимости

На практике, владельцы приобретают приносящую доход недвиж по двум причинам:

1. Спекуляция – позволяет инвесторам брать риск в обмен на возможность получения высокой прибыли в определенный период. Доход поступает во время продаж;

2. Вложение средств – инвестирование недвижимости, обычно подразумевает 5 возможностей:

-периодический доход – денежный поток,

-повышение стоимости капитала;

- сохранение капитала-безопасность;

-леверидж – использование чужих заемных средств;

-выгодный налог на доходы.

Задачи владения недвижю многофункциональны и разнообразны.

управление собствю

Управление состоянием фонда помещений

Организация содержания и ухода за недвижимым имуществом является непосредственной функцией владельца

Организация профилактики и текущего ремонта

Управление персоналом

Экономическое управление основывается на выбранном способе ведения хозяйства

Юридическое управление – это современное и грамотное составление договоров аренды и на приобретение услуг от внешних организаций,

Управление использованием помещений

Циклы деловой активности. Взаимосвязь с циклами рынка недвижимости.

Экономические циклы деловой активности обычно запускаются по воздействиями факторов: изменение курсов, обмен валют, внешний торговый дефицит,, кредитно-денежная и финансово-бюджетная политика.

Общепринято выделять в цикле деловой активности макросистем четыре фазы (рис. 1.1):

1. Спад (кризис). Он длится от нескольких месяцев до двух лет. В ходе его происходит сокращение производства, падение цен, затоваривание, сокращение занятости, рост числа банкротств, снижение зарплаты (линия аb).Банки не могут получить выплаты за кредит. Обанкротиться могут и финансовые компании, это приводит к депрессии.

2. Депрессия (стагнация). Она длится от одного до трех лет . сильное сокращение деловой активности, повышение уровня безработицы, падение стоимости акции и зп. Цены снижаются в ответ на снижение спроса и наиболее слабые компании ликвидируются. Возникает необходимость восстановление капитала, что создает спрос на рынке, это первые признаки оживления.

Рис. 1.1. Фазы цикла активности макросистемы

3. Оживление (линия cd). Для этой фазы характерны повышение деловой активности, прирост инвестиций, рост цен, расширение производства и занятости. Повышаются процентные ставки. Первыми оживление охватывает производителей средств производства, строительных материалов и конструкций. Возникают новые предприятия. Эта фаза завершается достижением докризисного уровня (точка (d).

4. Процветание. Для этой фазы характерно значительное расширение производства, рост инвестиций (линия de). Возникает множество новых предприятий, внедряются новые технологии. Растут курсы акций, процентные ставки, цены, зарплата. Разбухает малый бизнес. В то же время увеличиваются товарные запасы, растет напряженность банковских балансов, увеличивается закредитованность производственных фирм, непропорционально растут инвестиции в производственные сферы. Повышается напряженность в пропорциях между фазами воспроизводственного цикла на макро-и микроуровне. Ввинчивание вверх предрекает резкий спад (линия ek), а за ним — опять депрессия.

Отличием ЖЦ ДА от ЖЦ РН является различное название фаз, следовательно, отличаются и графики.

Категории земли.

Согласно положений ст.7 ЗК РФ все земли в Российской Федерации по своему целевому назначению делятся на 7 категорий:

· земли сельскохозяйственного назначения;

· земли населенных пунктов;

· земли для нужд

· промышленности;

· транспорта;

· энергетики;

· связи и телевидения;

· обороны и космической деятельности;

· а также иного специального назначения;

· земли особо охраняемых объектов и территорий;

· земли водного фонда;

· земли лесного фонда;

· земли запаса

Земли сельскохозяйственного назначения

В эту категорию входят земли, расположенные за пределами населенных пунктов и определенные для использования в нуждах сельского хозяйства.

Земли населенных пунктов

В эту категорию входят земли, расположенные в черте населенных пунктов (городов, сел, поселков и т.д.) и предназначенные для застройки или размещения инфраструктуры этих населенных пунктов.

Согласно ЗК РФ в населенных пунктах выделяют следующие территориальные зоны

- жилые;

- производственные;

- общественно-деловые;

- рекреационные;

- зоны инженерных и транспортных инфраструктур;

- специального назначения;

- иные.

Для всех участков, которые расположены в пределах одной территориальной зоны, действует единый регламент целевого использования. Этот регламент обязателен к выполнению всеми собственниками, арендаторами и пользователями земельных участков вне зависимости от формы собственности на эти участки.

Земли промышленного и специального назначения

В эту категорию входят земли, используемые для нужд различных отраслей промышленности, энергетики, транспорта и коммуникаций, а также иного специального назначения.

Земли особо охраняемых объектов и территорий

В эту категорию входят земли, имеющие особое научное, природоохранное, историко-культурное, оздоровительное или иное назначение. Эти земли частично или целиком изъяты из хозяйственного оборота. К землям этого типа относят, например, земли заповедников.

Земли водного и лесного фондов, а также земли запаса

В эту категорию входят земли для ведения лесного хозяйства, земли, на которых расположены водные объекты и водоохранные зоны. А также земли государственной или муниципальной собственности, которые в настоящий момент никак не использованы – это земли запаса.Предоставление земель запаса физическим или юридическим лицам возможно только после перевода этих земель в другую категорию.

Ставки капитализации

Ставка капитализации (коэффициент капитализации) — показатель, который описывает отношение рыночной стоимости актива к чистому доходу за год. В оценке имущества этот показатель рассчитывается так: чистая прибыль в год стоимость недвижимости. Таким образом, ставка капитализации показывает инвестору процент дохода, который он получит, купив тот или иной актив. Этот показатель важен для оценки инвестиций, однако в России не всегда можно точно вычислить его из-за отсутствия статистической информации по рынку недвижимости и другим рынкам страны.

Рассчитайте годовой валовой доход инвестиционной собственности.Валовым доходом определенной инвестиционной собственности в основном является доход от сдачи ее в аренду. Другими словами, когда инвестор недвижимости покупает дом, он/она обычно делает на этом деньги, прежде всего, от сдачи его в аренду жильцам. Однако это не является единственным возможным источником дохода. Прочие поступления также могут начисляться от имущества, такого как, например, торговые аппараты или стиральные машины.

Например, предположим, что мы только что купили дом и намерены сдавать его в аренду за $750/месяц. При таких темпах мы можем ожидать, что годовая валовая прибыль собственности будет составлять 750 × 12 = $9000.

Вычтите операционные расходы, связанные с собствю, из валового дохода. Любой объект недвижимости подразумевает эксплуатационные расходы. Как правило, это расходы, связанные с содержанием, страхованием, налогами и управлением недвижю. Используйте точный расчет оценки этих сумм и вычтите их из валового дохода, рассчитанного выше. Таким образом, вы получите «чистый доход» от собственности.

Например, предположим, что после того, как арендная плата установлена, обнаруживается, что мы можем ожидать следующие ежегодные расходы, связанные с собствю: взнос в размере $900 в управление недвижю, $450 на содержание дома, $710 в виде налогов и $650 за страхование. 9000 - 900 - 450 - 710 - 650 = «$6290» является нашей чистой прибылью.

Обратите внимание, что при расчете ставки капитализации коммерческие расходы, включая расходы на покупку собственности, выплаты по кредиту, сборы и т.д., «не» учитываются, так как эти пункты отражают положение инвестора и являются переменными по своей природе. Они отрицательно влияют на нейтральное сравнение, для которого ставка капитализации предназначена.

Разделите чистый доход на цену, которая была заплачена за покупку собственности. Ставка капитализации – это соотношение между чистым доходом от собственности и его первоначальной ценой или капитальными затратами. Ставка капитализации выражается в процентах.

Предположим, что мы приобрели нашу собств за $40000,00. С учетом этой информации, у нас теперь есть все, что нужно знать, чтобы найти нашу ставку капитализации. См. ниже:

$9000 (валовой доход)

-$900 (управление собствю)

-$450 (содержание)

-$710 (налоги)