Формирование массива внутренней информации. Состав документации для получения внутренней информации об объекте оценки

Необходимая информация:

1) Обще состояние и динамика цен на местном рынке недвижимости;

2) Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной собствен-ности, состояние рынка земельных участков, 3) Рыночная ситуация на определённом сегменте рынка:

- состояние и перспективы развития сегмента рынка;

- цели и условия осуществления сделки купли-продажи (аренды) сопоста-вимых объектов, их подробное описание;

- уровень эксплуатационных затрат;

- среднерыночный уровень занятости недвижимости;

- уровень возможных прочих доходов;

- налоговое окружение.

4) Затраты на воспроизводство или замещение объекта оценки:

- УПВС зданий и сооружений;

- УПСС (стоимости строительства);

- сметы, прейскуранты;

- строительные нормативы;

- индексы цен в строительстве;

- удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;

- стоимость инженерных систем на единицу площади зданий;

- укрупнённые показатели стоимости систем водоснабжения, электро-снабжения и т.д.

Основные источники внутренней информации:

1) Специализированные справочники и программные комплексы (УПВС, УПСС, справочник оценщика КО-ИНВЕСТ три тома: Промышленные зда-ния, Жилые дома и Современные инженерные системы зданий);

2) Информация специалистов рынка недвижимости (Риэлтеры, девелоперы, строители, консультанты, компании по управлению недвижимостью);

3) Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах;

4) Интервью с собственником и управляющим объекта.

Если возникла потребность в информации о мировых ценах на строи-тельную продукцию и недвижимость, можно использовать зарубежные справочники: Means, Marshall and Swift, The Building Cost People..

Информация, предоставляемая оценочными и риэлтерскими компаниями. Представлена обширная и актуальная база данных. Необходимо налаживать со-трудничество с целью пополнения и обновления собственной информации оцен-щика.

Компьютерные программы. В России разработаны такие программные продукты, как VALMASTER, применяемые для оценки сравнительным, доходным и затратным подходом. Автоматизация затратного подхода реализована в про-граммных продуктах компаний «КО-ИНВЕСТ» и «Багира». «КО-ИНВЕСТ» раз-работал программный комплекс «Оценка промышленных зданий». «Багира» раз-работала программный комплекс «Смета-Багира».

В данном контексте внутренняя информация рассматривается как совокупность характеристик самого объекта оценки, а именно:

1) данных о юридическом положении объекта;

2) данные о физических характеристиках объекта;

3) данные о состоянии земельного участка;

4) данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости;

5) данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего;

6) данные о рынке расположения оцениваемого объекта и его непосред-ственном окружении.

Источники дополнительной информации:

-внутренняя документация;

-интервью с заказчиком или собственником объекта, представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта;

-осмотр и техническая экспертиза объекта;

-данные градостроительного кадастра;

-данные кадастра недвижимости.

Перед проведением осмотра объекта необходимо знакомство с имеющейся внутренней документацией:

- юридическое описание недвижимости и земельного участка (в договоре аренды земельного участка, в градостроительном паспорте, техническом паспорте, в земельном (межевом) деле, сохранившиеся сметно-финансовые расчеты, сохра-нившиеся рабочие проекты);

- данные о частичном выбытии, демонтаже, капитальных вложениях.

При передаче информации составляется акт передачи документов, что оговаривается в договоре, об оценке. Все документы должны иметь ссылку на ис-точник.

Оценщик обязан обеспечить сохранность документов, получаемых от за-казчика и третьих лиц, а также не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика, за исключением случаев предусмотренных законода-тельством РФ.

Осмотр объекта оценки

Перед началом осмотра следует:

1) Ознакомится с имеющейся технической документацией об объекте (позво-ляет установить основные изменения, внесённые в проект; проводилась ли реконструкция, даты текущего и капитального ремонта, аварии, мероприятия по ликвидации последствий аварий);

2) Провести интервью с представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта (уточняется проведение ремонтов).

Осмотр объекта следует проводить совместно с представителем, ответ-ственным за техническое состояние объекта.

В отчёте необходимо отразить в каком состоянии находится оцениваемый объект (в эксплуатации, на консервации, функционируют ли основные системы инженерного оборудования). Основная задача осмотра – определение физического износа.

При визуальном осмотре необходимо провести фотографирование всего объекта, а также отдельных его частей, блоков, этажей, помещений. Зафиксировать все виды повреждений и дефектов.

По окончанию работ техническая документация должна по акту возвращаться заказчику.