Техника внесения корректировок. Согласование скорректированных цен

Правила внесения корректировок

1) Внесение корректировок осуществляется применением каждой последующей корректировки к предыдущему результату.

2) Процентные корректировки всегда вносятся первыми.

3) Следом за процентами, вносятся денежные поправки, последовательность внесения которых не имеет значения.

4) Если поправки на условия финансирования или право собственности рассчитаны как абсолютно денежные, то они применяются первыми для корректировки цен аналогов.

Согласование – это не усреднение полученных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей в соответствии с их характеристиками.

При согласовании следует учитывать следующее основное правило: «Чем меньше количество и величина корректировок внесённых в цену конкретного объекта сравнения, тем больший вес имеет данная продажа в процессе формирования стоимости оцениваемого объекта».

При наличии обширной информации о большом количестве похожих продаж и небольшом различии величин скорректированных цен применяются статистические методы.

Обычно анализируются четыре показателя:

1) Среднее арифметическое значение скорректированных цен;

2) Мода – наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду;

3) Медиана – середина ранжированного числового ряда;

4) Скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога.

17. Участники процесса финансирования недвижимости. Источники финансирования недвижимости

1. Федеральные и местные органы власти и управления;

2.Кредитно-финансовые учреждения;

3.Инвесторы.

1) Государственные органы наряду с общественными организациями (ассоциации оценщиков, риэлтеров (сейчас создаются самоуправляющиеся организации)) обеспечивают экономико-правовые отношения между участниками процесса финансирования недвижимости, при этом роль государства очень велика, так как государство является собственником множества объектов недвижимости.

Функции Государства:

- устанавливает и контролирует соблюдение норм и правил, связанных с функционированием рынка недвижимости;

- регулирует вопросы зонирования, градостроительного развития, регистрации прав собственности на объекты недвижимости;

- устанавливает льготы или накладывает ограничения на инвестиции в недвижимость;

- устанавливает районирование, обязательность получения разрешения на строительство, обязательность развития транспортной инфраструктуры для инвестора и как следствие – это влияние на управление проектом финансирования недвижимости.

2) Кредитно-финансовые учреждения. Их роль заключается в предоставлении капитала инвесторам не располагающим достаточными средствами.

Как правило, в общем, объёме инвестиций в недвижимость собственные средства инвесторов составляют небольшой процент, остальное – заёмные средства.

При предоставлении кредита обязательно проверяется кредитоспособность заёмщика. Кредитоспособность определяется на основе независимой оценки объекта недвижимости. Устанавливается соответствие стоимости недвижимости запрашиваемой сумме кредита (в мировой практике не более 60%).

3) Инвесторы. Могут выступать физические и юридические лица. Физические лица называются резидентами, а юридические – нерезидентами.

Инвесторы – это лица, которые приобретают недвижимость и поддерживают её в функционально пригодном состоянии. Инвесторы решают, в какой проект, в какие сроки и какие денежные суммы инвестировать.

Инвесторов можно разделить на два типа:

а) активные – они финансируют проект и занимаются строительством, развитием и управлением объектом;

б) пассивные – они только финансируют проект.

По статусу всех инвесторов делят на 3 группы:

1) Индивидуальные;

2) Институциональные (коллективные):

1 группа: государство в лице органов управления, муниципальные органы;

2 группа: корпорации и специализированные институты:

а) специализированные фонды;

б) инвестиционные институты (инвестиционные фонды, инвестиционные кампании).

3) Профессиональные: риэлтерские фирмы, банки и финансовые кампании, фондовые посредники, специализированные фонды и компании.

Уполномоченные государством органы инвестируют в основном объекты отраслей материального, производственного, социально-бытового, культурного и других сфер.

В настоящее время на рынке недвижимости получил развитие особый вид профессиональной деятельности по управлению инвестиционным проектом в сфере недвижимости, одной из задач которой является снижение рисков, связанных с развитием недвижимости, и называемый девелопмент, а организатор этой деятельности называется девелопер.

Источники финансирования недвижимости:

1) Государственные средства;

2) Средства местного бюджета (муниципальные);

3) Собственные финансовые ресурсы предприятий и частных лиц;

4) Привлечённые средства;

5) Средства инвесторов.