Правительство изменяет правила

Буквально миллиарды долларов были потеряны на недвижимости в результате Акта по налоговой реформе 1986 года. Многие спекулянты потеряли деньги, потому что стремились купить дорогостоящую недвижимость, предполагая, что цена на нее всегда будет расти и правительство будет давать им налоговые послабления за их пассивные убытки от недвижимости. Другими словами, правительство субсидировало разницу между арендными доходами и арендными расходами, когда последние были больше. Как они выражались, "кто-то изменил правила". После такого изменения в налоговом законодательстве обрушился фондовый рынок, пропали сбережения, ссуды, и имело место значительное перераспределение богатства в период между 1987 и 1995 годами. Инвестиционная собственность перетекала, в основном, из квадранта С — от профессионалов с высоким доходом, таких как врачи, юристы, бухгалтеры, инженеры и архитекторы, — в квадрант И — к инвесторам. Это единственное изменение в налоговом законодательстве заставило людей переключиться от инвестирования в недвижимость к инвестированию в рынок бумажных активов, известный как фондовый рынок. Можно ли в ближайшем будущем ожидать подобного перетока богатства из одной части квадранта в другую? Может ли случиться так, что на этот раз на месте недвижимости окажутся бумажные активы? Ответить на это может только время, а история, как известно, имеет тенденцию повторяться. И когда она повторяется, одни теряют, но многие другие выигрывают.

В Австралии на сегодняшний день по-прежнему существует закон, позволяющий инвесторам заставлять свою недвижимость "работать с отрицательной нагрузкой". Другими словами, вас поощряют терять деньги на арендной недвижимости с расчетом получить за это налоговые послабления от правительства. У нас в Соединенных Штатах были такие же налоговые правила до 1986 года. Когда я в Австралии рассказываю про инвестирование, то часто слышу возгласы протеста в ответ на мои предостережения, что правительство может изменить правила так, как это произошло в Соединенных Штатах. Слыша фразы вроде "правительство не пойдет на изменение правил", я только качаю головой. Эти люди просто не представляют, насколько болезненным было изменение законодательства для миллионов инвесторов в Соединенных Штатах. Некоторые из моих друзей вынуждены были объявить о банкротстве и потеряли все то, ради чего трудились долгие годы.

Моя главная мысль заключается в следующем: зачем подвергать себя риску? Почему не найти собственность, которая делает деньги? Любой может найти собственность или инвестицию, которая теряет деньги. Вам не надо быть умным или финансово грамотным, чтобы найти инвестицию, которая теряет деньги. Я и мой богатый папа считали, что самый большой вред идеи о том, что хорошо терять деньги ради налоговых льгот, состоит в том, что такие идеи часто делают людей небрежными. Я часто слышу, как люди даже у нас в Америке говорят: "Ничего страшного, что я теряю деньги. Правительство дает мне налоговые послабления за потерю денег". Это означает, что за каждый потерянный доллар правительство возвращает вам примерно 30 центов (в зависимости от ваших налоговых рамок). Мне кажется, в такой логике чего-то не хватает. Почему не инвестировать так, чтобы получать все — надежность, доход, рост стоимости и налоговые послабления?

Идея, лежащая в основе инвестирования — это делать деньги, а не терять их. Если вы искушенный инвестор, то сможете одновременно и делать деньги, и получать налоговые послабления. Мой друг Майкл Телларико, брокер по недвижимости в Сиднее, говорит: "Каждый день в мою контору приходят люди и говорят: "Мой бухгалтер посоветовал мне зайти сюда и подобрать недвижимость, которая могла бы «работать с отрицательной нагрузкой»". Другими словами, его бухгалтер посоветовал ему купить собственность, чтобы на ней потерять деньги". Майкл им отвечает: "Вам не понадобится моя помощь, чтобы найти собственность, которая теряет деньги. Таких тысячи повсюду вокруг вас. Что я действительно могу помочь вам найти, так это собственность, которая будет делать вам деньги, и одновременно вы будете получать ваши налоговые послабления". В ответ нередко звучит: "Нет! Нет! Я хочу найти собственность, на которой я буду терять деньги!" То же самое происходило в Америке до 1986 года.

Из этого примера можно извлечь несколько важных уроков:

1. Идея о том, что терять деньги — нормально (в силу налоговых послаблений), часто делает людей небрежными при выборе инвестиций.

2. Такие люди тщательно не выбирают настоящие инвестиции. Они не смотрят на финансовую документацию при ее анализе.

3. Потеря денег дестабилизирует ваше финансовое положение. Другими словами, достаточно и того риска, который уже присутствует в инвестировании. Зачем делать его еще более рискованным? Потратьте дополнительное время и поищите надежные инвестиции. Вы найдете их, если умеете читать цифры.

4. Правительство действительно изменяет правила.

5. Что является активом сегодня, может стать пассивом завтра.

6. В то время как миллионы инвесторов, которые не были готовы к переменам, потеряли деньги в 1986 году, были и другие, которые были к ним готовы. Последние и получили те миллионы, которые потеряли первые.

Самый большой риск из всех

Богатый папа говорил: "Больше всех рискует тот инвестор, который не управляет своим личным финансовым отчетом, у которого нет ничего, кроме пассива, который он считает активом, у которого столько же расходов, сколько доходов, а единственный источник дохода — его труд. Он рискует потому, что он отчаянный инвестор".

На моих занятиях по инвестированию по-прежнему находятся люда, которые подходят ко мне и начинают доказывать, что их дом — это актив. Недавно один мужчина сказал:

— Я купил мой дом за 500 тысяч долларов, а теперь он стоит 750 тысяч долларов.

Тогда я спросил его:

— А откуда вы это знаете? Он ответил:

— Так сказал мне мой брокер по недвижимости. В ответ на что я спросил:

— А ваш брокер может гарантировать вам эту цену в течение 20 лет?

— Да нет, — ответил он. — Он просто сказал, что это средняя цена для домов в нашем районе, выставленных сегодня на продажу.

И это именно то, из-за чего, по мнению моего богатого папы, средний инвестор не делает много денег на рынке. Богатый папа говорил: "Средние инвесторы считают цыплят до осени. Они каждый месяц покупают вещи, которые стоят им денег, и называют их активами, основываясь на чьем-то мнении. Они рассчитывают на то, что их дом будет расти в цене в будущем, или действуют так, будто бы их дом может быть продан немедленно по той цене, которую назвал им их брокер по недвижимости. Разве вам не приходилось продавать ваш дом по цене, меньшей, чем та, в которую его оценивал ваш брокер или банкир? А вот мне приходилось. В результате того что люди принимают финансовые решения на основе подобных мнений и ожиданий, они теряют контроль над своими личными финансами. Я считаю это очень рискованным. Если вы хотите быть богатыми, то должны взять в собственные руки управление своим образованием и своим личным денежным потоком. Нет ничего плохого в том, что вы надеетесь на рост цены в будущем, до тех пор пока вы не теряете управления вашими финансами сегодня". Он также говорил: "Если вы так уверены, что цена будет расти, почему не купить еще 10 таких домов?"

Та же ментальная установка проявляется в следующих словах: "Сегодня мой пенсионный счет составляет 1 миллион долларов. А когда я выйду на пенсию, он будет составлять уже 3 миллиона долларов". И опять я спрашиваю: "Откуда вы это знаете?" От моего богатого папы я знаю, что средний инвестор часто "считает своих цыплят еще до осени". Или он ставит все на одно-единственное событие, то есть буквально ждет, когда придет "его корабль" однажды в будущем. В большинстве случаев цыплята действительно доживают до осени и корабль в конце концов приходит. И все же профессиональный инвестор не будет доверяться случаю. Он знает, что финансовая образованность дает большие возможности для контроля над ситуацией уже сегодня и, если вы будете продолжать учиться, то завтра перед вами откроются еще большие возможности для управления финансовой ситуацией. Искушенный инвестор знает, что иногда яйца съедают или на них наступают, а корабль, которого люди ждут, оказывается "Титаником".

Я встречал много инвесторов, которые пришли на рынок недавно — инвестировали менее 20 лет. Большинство из них не испытали крушения рынка, или владеют недвижимостью, стоящей намного меньше, чем они за нее в свое время заплатили, и за которую они по-прежнему должны осуществлять ежемесячные платежи. Такие новые инвесторы подходят ко мне и забрасывают средними показателями вроде "рынок в среднем двигался вверх начиная с 1974 года" или "недвижимость в среднем дорожала на 4% в год за последние 20 лет".

Как говорил богатый папа, "средние показатели — для средних инвесторов. Профессиональному инвестору нужны рычаги управления. А управление начинается с самого себя, со своего финансового образования, со своих источников информации и со своего финансового потока". Вот почему совет моего богатого папы среднему инвестору гласил: "Не будь средним". Для него быть средним инвестором означало быть рискующим инвестором.