Способы возникновения прав на землю
Применительно к ЗУ выделяют два крупных первоначальных способа: предоставление и приватизация.Они различаются не сильно. Но различия просто в законе О приватизации (ст. 28, посвященная приватизации ЗУ), и в ЗК есть нормы по предоставлению. Разница просто в законе. Если говорить о правовом содержании действий, которые проводятся при предоставлении и приватизации, они одинаковы. Специально уполномоченный законом орган принимает решение о предоставлении или приватизации. Применительно к новым правилам, которые введены 1 марта 2015, ст.39.2 указывает, что предоставляет ЗУ специально указанный орган.
Процедура, этапы деятельности этих уполномоченных органов также урегулированы законом. Надо сказать, что до административной реформы предоставление рассматривалось как функция специального органа исполнительной власти, функция по распоряжению. Сейчас это рассматривается как публичная услуга, осуществляемая органами публичной власти. Но в любом случае эта деятельность регламентировалась законодательством и нормы позитивного обязывания тут в большом количестве. Приватизация точно так же- это решение о передаче из публичной собственности в частную. Применительно к ЗУ это именно так. Приватизация от предоставления очень сильно отличается только лишь в одном: приватизировать можно тот участок, который уже занят, и собственник недвижимости может приватизировать ЗУ, занятый этой недвижимостью. После принятия закона о приватизации 2002 года в рамках реализации принципа единства судьбы было включено правило: при приватизации имущества приватизируется и ЗУ, без него нельзя приватизировать ЗУ. Это появилось в законе в 2002 году.
Что происходило дальше при приватизации? Опись всего имущества, определение ЗУ, на котором располагается имущество. После индивидуализации имущества принималось распоряжение о передаче. Это распоряжение собственника, властное, направлено на изменение правового статуса имущества. В данном случае это распорядительная сделка. При предоставлении ЗУ подается заявление о том, что вы желаете участвовать в аукционе на тот ЗУ, информация о котором опубликована, вы уже готовы участвовать в торгах. Протокол об определении победителя торгов- это тоже решение, но процедура его принятия другая. Это не договоренность двух субъектов-обладателей права, это торги, конкурентная процедура. Законодательство позволяет принять решение, минуя торги - целевым образом. Такое решение основано строго на законе: требования к субъекту предоставления, к целям использования ЗУ, например, многодетные семьи для жилищного строительства. Процедура уже идет как публичная услуга. В рамках публичной услуги ОИВ принимают решение - административным регламентом жестко регламентируется последовательность действий. Отступление от регламента карается недействительностью решения.
Цена ЗУ, продаваемого из состава земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, строго регламентирована законом. И при приватизации, и при предоставлении имеет место распорядительная деятельность, суть которой- изменение правового статуса ЗУ, переход из публичной собственности в частную, включение его в гражданский оборот.
Но права могут возникнуть первоначальным способом еще и в результате переоформления. В данном случае надо сказать, что закон о введении в действие ЗК (ст.3) имеется примечание- что включает в себя переоформление. Этот способ обусловлен необходимостью реализации принципа устойчивости права на пользование. Почему? До 30.10.2001, 1.03.2015 земельные отношения возникали по ранее действовавшему законодательству. Субъекты прав вошли в послереформенный период очумелыми. Но они вошли, и нельзя же лишить их права на землю.
Переоформление- это всегда способ реализации принципа устойчивости землепользования, и оно направлено на адаптацию ранее возникших земельных отношений к современному законодательству и новым условиям. Оно обеспечивает и защиту права на землю, и гарантии прав на землю- нельзя лишить лицо прав, предоставленных ему по ранее действ законодательству, но можно его стимулировать привести в соответствие ранее действующие отношения с ныне действующими правилами. И как раз нормы ст.3 п.9.1 это как раз пример адаптации.
Переоформление права на землю- первоначальный способ возникновения прав с учетом изменившегося законодательства. Но он первоначальный для права частной собственности на землю! Право частной собственности может возникнуть таким способом, как переоформление. В любом случае переоформление- административно-правовой способ и это способ адаптации земельных отношений ранее возникших. Включает в себя заявление и принятие решения.
Цель переоформления - включить участок в гражданский оборот. Обращает внимание на п.4 ст. 3 закона о введении в действие ЗК. Конечно, читать это- последнее дело, но тем не менее: там закрепляется право фактического землепользователя приобрети бесплатно в собственность ЗУ под жилым домой, если конечно право собственности возникло до введения в действие ЗК. Так вот фактическое пользование предполагает вовсе не самовольное занятие без правоустанавливающих документов ЗУ, а предполагает законное возникновение права на фактическое пользование. Эта законность обусловлена правами на недвижимое имущество.
Если говорить об этапах предоставления. Можно сказать, что с 1.03.2015 изменилось название предварительного предоставления. Сейчас - предварительное согласование предоставления. Процедура в принципе не изменилась. На эту тему есть слайд.
Процедура составлена по результатам анализа гл.5.1 ЗК с учетом ст.11.10. В предоставлении важно понять соотношение административного и гражданского правопорядка. Применительно к предоставлению получается, что это таки сделка. Она имеет особенности, но все равно это сделка. При предоставлении участка что происходит? Орган публичной власти должен сформировать ЗУ. 1.03.2015 внесены изменения в гл.1.1. Они, на ее взгляд, неоднозначны. По сути, законодатель считает, что все, что было раньше- наплевать и забыть. Получается, ЗУ образуются из ЗУ. Это важно, потому что формирование ЗУ перед вынесением на торги, нужно определить границы участка, цели использования, опубликовать, что на аукцион выставляется участок, имеющий кадастровый номер. Значит, чтобы выставить ЗУ на аукцион, нужно принять правила землепользования и застройки. Значит, определить целевое назначение участка, виды целевого использования, опубликовать инфу о выставлении участка на торги, чтобы любое лицо, согласившееся участвовать в аукционе, после внесения задатка могло просто поехать по этому адресу и посмотреть, где располагается ЗУ. А ведь это на самом деле оферта! Выставляется на аукцион- это предложение. Я принимаю это предложение. Я участвую в торгах, и все завершается протоколом об определении победителя торгов. В данной ситуации проблема с определением характеристик ЗУ, определяющих этот ЗУ как индивидуально определенную вещь.