Practical issues of lease contract agreement

Николаева Виктория Викторовна,

магистрант II курса, направление подготовки «Юриспруденция»

ФГБОУ ВО «Российский государственный социальный университет»

В настоящей статье характеризуется правовое регулирование объектов аренды здания и сооружения, рассматривается необходимость точного определения качественных и количественных характеристик здания, помещения и сооружения, и выводятся практические рекомендации для согласования условий об объекте в договоре.

Ключевые слова: объект аренды, здание, сооружение, помещение,согласование условий, индивидуализация части объекта аренды,позиция суда.

The presented article describes the legal regulation of property leasing and considers the necessity of a precise definition of qualitative and quantitative characteristics of the buildings, premises and structures, as well as deduces practical recommendations for agreement of the property leasing terms in the contract.

Keywords: leased property, building, structure, premises, agreement of terms, personalization of the leased property, court verdict.

Несомненно, такое условие как объект договора аренды зданий и сооружений является одним из существенных. Несогласование сторонами данных о недвижимом имуществе, подлежащем передаче в временное владение и пользование, является основанием признания сделки недействительной. Для возникновения обязательственных отношений между субъектами по поводу аренды, необходимо определить их содержание, одним из элементов которого и является объект.

Вещь, по поводу которой возникают права и обязанности сторон, должна быть максимально индивидуализирована, т.е. из логического и системного толкования содержания договора аренды здания и сооружений должно быть ясно, что объектом аренды является именно это недвижимое имущество, с указанными количественными и качественными характеристиками, находящаяся в режиме собственности.

Объект аренды - это вещь, подлежащая передаче во временное владение и (или) пользование арендатору. В соответствии со ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать здание или сооружение арендатору во временное владение и пользование или только во временное пользование [3].

Гражданский кодекс РФ не содержит правовых дефиниций понятий здания и сооружения. В связи с этим, стоит обратиться к специальным законам, а именно к ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", который в свою очередь и определяет следующие понятия:

Здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Стоит отметить, что главным отличием здания от сооружения является то, что здание может иметь жилое или нежилое назначение, а сооружение - только нежилое, так как оно представляет собой имущество, используемое только в хозяйственных целях или для обеспечения эксплуатации жилых объектов.

В состав зданий и сооружений также входят помещения.

Помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями [4]. Помещение в здании может иметь жилое и нежилое назначение, помещение в сооружении - только нежилое [3].

Гражданский кодекс РФ не содержит специальных норм, касающихся аренды помещений. Согласно сложившейся судебной практике к договорам аренды этих объектов применяются отдельные положения § 4 гл. 34 ГК РФ. Так, к ним применяются положения ст. 651 ГК РФ о форме договора и его государственной регистрации, поскольку помещение неразрывно связано со зданием и сооружением, в состав которого оно входит [5].

Также, помещение является недвижимым имуществом, т.е. как часть здания, прочно связанного с землёй, перемещение которого невозможно без причинения материального ущерба. Следовательно, при передаче прав на указанный объект, вместе с ними передаётся право пользования земельным участком, на котором он расположен.

Однако, судебная практика по спорам о передаче прав не землю носит не однозначный характер: одни суды указывают, что положения п. 2 ст. 652 ГК РФ применяются к договорам аренды помещений. Другие суды считают, что помещения относятся к иному виду недвижимого имущества и правила п. 2 ст. 652 ГК РФ на отношения по их аренде не распространяются.

Объектом аренды может быть также часть здания, сооружения или помещения, не обозначенная строительными конструкциями (стенами, перегородками).

Следует учитывать, что, указав на возможность передать в аренду часть вещи, ВАС РФ сослался в том числе на ст. 606 ГК РФ, согласно которой арендуемая вещь может передаваться только в пользование без передачи во владение [6]. Таким образом, у арендатора части вещи возникнет только право пользования вещью, но не владение. По этой причине арендатор части вещи не сможет воспользоваться вещно-правовыми способами защиты, предоставленными законному владельцу, в соответствии с ст. 305 ГК РФ.

Также, договор аренды части здания, сооружения, помещения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации на основании п. 2 ст. 651 ГК РФ. При этом обременение будет установлено на всю недвижимую вещь в целом.

Частями здания, сооружения, помещения можно считать:

- площадь, имеющую объемное или линейное выражение, например, часть площади холла в здании для установки платежного терминала или автомата по продаже воды и т.п., часть площади подземного перехода, часть помещения и т.п.;

- конструктивные элементы здания, сооружения - крыши, наружные стены, козырьки, парапеты и т.п.

Стоит обратить внимание на то, что при передаче в аренду части здания (сооружения) новый объект недвижимости не возникает, соответственно, регистрировать право собственности на это имущество и оформлять отдельные документы технического учета не требуется. Индивидуализировать такой объект можно с помощью обозначения границ на техническом паспорте здания или сооружения, часть которого передается в аренду [7].

При передаче в аренду части сооружения для его надлежащей индивидуализации необходимо:

- описать само сооружение с учетом качественных технических характеристик: назначение сооружения, цель использования, наличие установленных зон с особыми условиями использования земель, границы обременения земельного участка, правовое основание пользование земельным участком под сооружением, его техническое состояние и требование ремонта и т.п.;

- определить в договоре площадь, точное местоположение и границы части сооружения, передаваемой в аренду.

Стороны могут составить соответствующее описание в текстовом виде либо подготовить графическое изображение, в качестве которой может послужить технический паспорт, из которого должно быть видно, какая часть здания или сооружения передана арендатору в пользование. Словесное или графическое описание части вещи может быть включено непосредственно в текст договора аренды либо представлять собой отдельный документ, подписанный сторонами, в виде приложения к договору. Наличие такого описания является достаточным основанием для государственной регистрации обременения на объект аренды [6].

Помимо вышесказанного, в аренду может быть передана и часть помещения.

Для надлежащей индивидуализации части помещения, передаваемой в аренду, необходимо:

- описать само помещение, а также здание или сооружение, в котором оно находится, с учетом его качественных характеристик: назначения использования, техническое состояние с внутренней и внешней сторон, наличие подведенных и подлежащих эксплуатации коммуникаций, место прохождения их трасс и т.п.;

- определить в договоре площадь, точное местоположение в помещении и границы части помещения, передаваемой в аренду, экспликацию.

Эти данные должны быть указаны в письменной форме в тексте договора. Кроме того, площадь, точное местоположение в помещении и границы части помещения, передаваемой в аренду, должны быть отражены в графическом виде на плане расположения помещений на этаже. В частности, стороны могут отметить границы помещения на копии поэтажного плана, если он имеется в составе документов технического учета, и сделать ее неотъемлемым приложением к договору.

На практике встречаются случаи заключения договоров аренды в отношении отдельных конструктивных элементов здания или сооружения (крыши, козырька, парапета, стены и т.п.).

Следует учитывать, что ранее у судов не было единой позиции в отношении возможности передавать в аренду такие элементы зданий и сооружений отдельно от самих зданий или сооружений. Некоторые суды указывали, что соответствующий договор не является договором аренды и нормы об аренде к нему не применяются. Эта позиция основана на том, что конструктивные элементы здания не являются самостоятельными объектами недвижимости и их нельзя передать в аренду отдельно. Другие суды считали допустимым заключение договора аренды таких объектов.

Помимо индивидуализации зданий и сооружений, а также их частей, необходимо учесть правовую возможность эксплуатации объектов.

Для объектов незавершенного строительства предусмотрена возможность их постановки на кадастровый учет как самостоятельных объектов недвижимости и, соответственно, получения кадастрового паспорта [8].

Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" предусматривает возможность при заключении договора купли-продажи будущей вещи указать для ее индивидуализации иные сведения, позволяющие установить передаваемое недвижимое имущество (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 не содержит аналогичных положений, касающихся договора аренды будущей недвижимости. Тем не менее стороны могут использовать при описании объекта аренды все имеющиеся сведения, включая как документы технического учета, так и проектную документацию. При этом сторонам необходимо учитывать, что по мере осуществления строительства и реконструкции параметры объекта недвижимости (этажность, площадь, конструктивные элементы) меняются. Описание объекта недвижимости должно быть приведено с учетом таких изменений на основе данных проектной и разрешительной документации.

Если изменяющиеся характеристики возводимого объекта не позволяют определенно установить передаваемое имущество, то договор аренды такого объекта в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ может быть признан незаключенным в связи с несогласованностью условия об объекте аренды.

В данной правовой ситуации, у арендатора будет возникать правомочие владения, но не пользования, т.к. при отсутствии возможности эксплуатации объекта капитального строительства, извлечение из него пользы невозможно.

Таким образом, можно определить ряд рекомендаций, которые необходимо учесть при определении объекта аренды зданий и сооружений. Главными условиями определения имущества является его максимальное описание с учётом юридической техники непосредственно в договоре, как словесное, так и графическое. Также, при передаче части здания и сооружения, аренда будет правомерной только при наличии полномочия пользования. Стоит отметить, что в случае, если аренда превышает срока один год, право подлежит государственное регистрации, а также обременение устанавливается на весь объект недвижимости в целом. Более того, отсутствие правовой возможности эксплуатации объекта не является препятствием для его аренды.

Библиография

1.Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12.12.1993 // Рос. газ. - 2014. - № 9. - Ст. 851.

2.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 26.01.1996 N 14-ФЗ (в ред. от 29.06.2015) // Рос. газ. – 1996. - № 27.

3.Аренда зданий и сооружений. Рекомендации по заключению договора / путеводитель по договорной работе: документ предоставлен СПС КонсультантПлюс. - 2014.

4.Технический регламент о безопасности зданий и сооружений: Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ // Рос. Газ. 2009. № 255.

5.О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 // Рос. Газ. 2000. № 53.

6.Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды: Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 // Рос. Газ. 2011. № 23.

7.Постановление ФАС Поволжского округа от 15.10.2010 по делу N А55-40032/2009 // документ предоставлен СПС КонсультантПлюс, 2014.

8.О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон 24.07.2007 N 221-ФЗ // Рос. Газ. 2007. № 24.

9. Модернизация социально-экономической сферы в современной России: проблемы и суждения: монография / под ред. Филиновой, А.Н. Сухарева, И.А. Толстовой. - Тверь: Твер. гос. ун-т, 2016. - 188 с.

УД 347