The right of the limited use of another land plot (servitut)

Журавлёва Дарья Александровна,

магистрант II курса, направление подготовки «Юриспруденция»,

ФГБОУ ВО «Российский государственный социальный университет»

В статье рассмотрены правовые аспекты предоставления земельных участков на праве ограниченного пользования чужим земельным участков (сервитут)

Ключевые слова: вещное право, земельный участок, сервитут, публичный сервитут.

The article deals with legal aspects of granting land plots on the right of limited use of other people's land plots (servitude)

Keywords: property law, land plot, easement, public easement.

Прошло более трех десятков лет, когда частная собственность на землю стала вновь возрождаться. Однако на сегодняшний в день в российском гражданском праве практически сложилась развитая система ограниченных вещных прав. Между тем построение такой системы приобретает особую значимость в условиях активного вовлечения недвижимого имущества в гражданский оборот. Среди вещных прав особое место отведено сервитуту. Несмотря на то, что в научной литературе преобладает множество определений понятий «сервитут», разработаны его признаки, основания возникновения и проблемы защиты, часть вопросов все еще остается открытыми.

Сервитут (от латинского «servitus» - рабство, служение вещи) - это обременение земельного участка (любой другой недвижимости) правом ограниченного пользования другими лицами.

Действующее законодательство Российской Федерации предусматривает два вида сервитута: сервитут (частный сервитут) и публичный сервитут.

Нормативными правовыми актами в разрешении вопросов связанных с установлением сервитута являются: ст.ст. 271-276 Гражданского кодекса Российской Федерации; ст.ст. 23, 39.23.39.26 Земельного кодекса; Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»; Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»; Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Закон Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области».

Согласно статье 216 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сервитут, наряду с правом собственности, является вещным правом.

Пунктом 1 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) указано, что сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Необходимо отметить, что сервитут в составе вещных прав на сегодняшний день является наименее изученным юридическим явлением. Характерными признаками вещного права парциарного (ограниченного) характера, выступают: бессрочный характер, право преимущественного удовлетворения по сравнению с требованиями, вытекающими из обязательственных прав, право следования, абсолютная защита вещных прав, вещь как объект [1, c.414].

Главными особенностями сервитута являются право пользования чужой землей и невозможность быть самостоятельным предметом купли-продажи. Также сервитут не может передаваться каким-либо способам лицам, не являющимися собственниками недвижимого имущества, для обеспечения которого он установлен.

Пунктом 1 статьи 274 ГК РФ предусмотрено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Индивидуальный предприниматель обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском об установлении в пользу истца права ограниченного пользования (сервитута) без ограничения срока пользования части земельного участка, с целью обеспечения прохода, проезда транспортных средств к принадлежащему предпринимателю на праве собственности земельному участку, и к расположенным на участке объектам недвижимости.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что к земельному участку и расположенным на нем нежилым помещениям возможен доступ только через земельный участок, принадлежащий ответчику. Соответственно использовать собственное имущество в соответствии с его назначением не имеется возможности.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статей 71,82,86 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, приняв во внимание результаты судебной экспертизы, заключение и пояснения экспертов, руководствуясь статьей 274 ГК РФ, правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 28.02.2012 № 11248/11, пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска, исходя из следующего: с учетом положений статьи 274 ГК РФ суд пришел правильному выводу о том, что проезд или проход к объектам истца возможен только через земельный участок ответчика; иного способа для проезда и прохода не имеется; предложенный вариант проезда к объектам истца сложился исторически; испрашиваемый истцом вариант сервитута является менее обременительным для ответчика; плата за право ограниченного пользования земельным участком (сервитут) подлежит установлению в размере 30621 руб. в год [2, с.5].

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 276 ГК РФ сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен, а также в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением земельного участка.

Необходимо отметить, что на арендаторов земельного участка сервитут не распространяется.

Что же касается обеспечения доступа или проезда к самовольной постройке, в том числе к новому объекту, возникшему в результате самовольной реконструкции недвижимого имущества нужно отметить, что сервитут также невозможно установить.

Общество обратилось в суд с иском к Л. об установлении бессрочного сервитута для обеспечения прохода или проезда через соседний земельный участок, принадлежащий ответчику, в целях обслуживания здания истца.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что объект, являющийся по техническому паспорту материальным складом, был полностью демонтирован. На месте прежнего здания без разрешения на строительство и разрешительной документации истцом возведен новый объект капитального строительства с иными техническими характеристиками, право собственности, на который в установленном законом порядке истцом не оформлено.

С учетом положений статей 222, 274 ГК РФ суд пришел к правильному выводу о том, что истец как лицо, самовольно построившее новый объект, не приобрел право собственности на данную постройку и не вправе требовать от собственника соседнего земельного участка права ограниченного пользования земельным участком (сервитута).

Как уже было отмечено ранее, право ограниченного пользования земельным участком принято подразделять на: сервитут и публичный сервитут.

Касаемо публичного сервитута следует отметить, в соответствии со статьей 23 Земельного кодекса Российской Федерации, публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Публичные сервитуты могут устанавливаться для:

1) прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;

2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним;

4) проведения дренажных работ на земельном участке;

5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

7)асенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

8) использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);

9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ.

Согласно статье 17 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (далее Закон), установление публичного сервитута осуществляется в отношении земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет и с учетом результатов общественных слушаний.

Согласно статье 18 Закона, организацию и проведение общественных слушаний по вопросу установления публичного сервитута обеспечивает инициатор его установления. Общественные слушания проводятся до внесения вопроса об установлении публичного сервитута на рассмотрение Правительства Московской области или органов местного самоуправления.

Необходимо заметить, что сервитут устанавливается по соглашению сторон, то есть в результате сделки. В соответствии с положениями статьи 131 ГК РФ и нормами статей 2,12,27 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что сервитут подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К соглашению об установлении сервитута в соответствии со статьей 39.26 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если соглашение об установлении сервитута заключается с уполномоченным органом, заинтересованное лицо представляет в уполномоченный орган заявление о заключении соглашения об установлении сервитута с приложением схемы границ сервитута на кадастровом плане территории. В заявлении о заключении соглашения об установлении сервитута должны быть указаны цель и предполагаемый срок действия сервитута.

Целесообразно отметить, что сервитуты могут быть установлены на определенный срок либо без установления срока.

Что же касается, размера оплаты сервитута, то следует отметить, что плата за сервитут определяется исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.

Размер платы за земельный участок должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обременённого сервитутом.

В размер платы следует включать затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования, а также образовавшихся в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом пред третьими лицами [3, с.35].

Так, собственник земельного участка, обремененного сервитутом вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут. Ее размер, а также порядок внесения следует указать в соглашении с лицом, в пользу которого устанавливается сервитут. Также плата за земельный сервитут может быть определена в судебном решении на основании, которого он установлен.

При установлении публичного сервитута собственник обремененного земельного участка может требовать соразмерную плату от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших сервитут. Размер платы за публичный сервитут может указываться в нормативном правовом акте, которым он установлен [4, с.3].

Общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к лицу, в частной собственности которого находится земельный участок за установлением права ограниченного пользования (сервитут) на объект недвижимости – асфальтированную дорогу протяженностью 2964 кв.м в целях обеспечения круглосуточного прохода и проезда к земельному участку.

Решением Арбитражного суда Московской области в удовлетворении иска об установлении права ограниченного пользования (сервитут) на объект недвижимости было принято положительное решение. Срок действия сервитута – бессрочно.

Общество, в частной собственности которого находится земельный участок обязать обеспечить свободный и беспрепятственный круглосуточный проход и проезд транспортных средств через контрольно-пропускной пункт общества к земельному участку пользователя сервитутом и зданию пользователя сервитутом по предъявлении работниками общества «Т» и физическими лицами, либо водителем соответствующего транспортного средства и находящимися в нем физическими лицами временного или разового пропуска, подписанного руководителем, заместителем руководителя или уполномоченным лицом в пользователя сервитута.

За пользование земельным участком, на котором расположена асфальтовая дорога общество «Т» обязано ежегодно уплачивать обществу «Л» фиксированную денежную сумму. За проезд транспортных средств общество «Т» обязано дополнительно уплачивать обществу «Л», исходя из тарифов на проезд единицы транспорта.

Соразмерная плата за сервитут подлежит ежегодной индексации соразмерно величине общего коэффициента инфляции в Российской Федерации за текущий год [2, с.3].

Таким образом, изложенное позволяет констатировать, что право ограниченного пользования земельным участком (сервитут) динамично развивается в нынешних условиях земельного рынка. Соответственно необходимо правильное осмысление правовой природы сервитута в целях совершенствования гражданского законодательства и повышения эффективности правоприменительной практики.

Список литературы

1. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части первой) / отв. Ред. О.Н. Садиков. – М., 1995. – С. 414-415.

2. Определение Верховного Суда РФ от 20.10.2017 N 306-ЭС17-14701 по делу N А65-14200/2016 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу об установлении в пользу истца права ограниченного пользования (сервитута) без ограничения срока частью земельного участка. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суд пришел к правильному выводу о том, что испрашиваемый истцом вариант сервитута является менее обременительным для ответчика.

3. Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).

4. Что такое земельный сервитут и как он устанавливается (Электронный журнал «Азбука права», 2017).

5. Липски С.А. Земельные сервитуты в отечественном законодательстве: проблемы и перспективы С.А. Липски // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 3. – С. 88-95.

6. Останина Е.А. Некоторые проблемы приобретения сервитута / Е.А. Останина // Закон. 2013. № 5. – С. 81-90.

7. Толстой Ю.К. О Концепции развития гражданского законодательства / Ю.К. Толстой. Журнал российского права. 2010. № 1. – С. 31-38.

УДК 347